原標題：日本房產(chǎn)泡沫親歷者：中國房價上漲快過東京

在當下,，房地產(chǎn)市場牽動著每個人的神經(jīng),。

生活在一線城市的人會問，房價還會繼續(xù)漲嗎?這樣漲下去,，房地產(chǎn)市場會不會崩盤?想買房的人最想知道該何時入手，投資客想知道選擇何時離場才能賺得最多……每個人都希望有人能準確回答這些問題,。

事實是，幾乎沒人能夠準確預測市場,，否則歷次全球經(jīng)濟危機就不會發(fā)生。盡管如此,，我們?nèi)钥梢詮脑?jīng)的房地產(chǎn)危機中吸取教訓和獲取觀察的角度。

1991年日本房地產(chǎn)大泡沫在空前瘋狂后轟然崩潰,，隨后陷入失落的二十年。作為東京大學的教授,，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出人口因素對房地產(chǎn)泡沫及金融危機的關(guān)鍵影響,。他也曾親歷1991年東京的房地產(chǎn)危機,，同時近二十年來保持了對中國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)注。在6月11日舉行的北大匯豐商學院舉行的留美學者經(jīng)濟年會上,，田村了接受第一財經(jīng)記者專訪,。

田村清彥表示,，房價上漲是不可持續(xù)的，長期看來,，房價取決于買房者的預期、土地生產(chǎn)率以及政府的長期政策,，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等(金融政策對樓市十分重要),。

日本的房地產(chǎn)泡沫是政府捅破的

第一財經(jīng)： 近一年來，中國一線城市的房價高漲,，很多人拿目前中國的房地產(chǎn)市場和1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕相比，您對此怎么看?日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因是什么?

田村清彥：近幾年,，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京,。我可以跟你們分享一下東京過去的經(jīng)歷。1991年時,，身處東京的人并不認為自己處于泡沫之中，甚至連政府也不這么認為,。很多學者當時認為，房價高漲有很多原因來解釋,，并不一定是泡沫,。但在我看來,，房地產(chǎn)價格上漲是不可持續(xù)的，何時結(jié)束才是難以回答的問題,，我們可以解釋很多過去發(fā)生的事，但并不善于預測未來,。

在上世紀70、80年代,，日本經(jīng)濟增長迅速，城鎮(zhèn)化影響下,，一些中心城市的房價快速增長，金融機構(gòu)管制放松,，出現(xiàn)了很多新的金融工具，導致信用擴張,。日本的情形跟中國和韓國有很多相似之處，首先,，日本的銀行和很多大公司關(guān)系密切，比如國有銀行和國有企業(yè)之間,，就像韓國的壟斷財閥,，是一種政府和企業(yè)的結(jié)合體,，掌控了日本商業(yè)。

上世紀80年代初期,，美國財政赤字劇增，對外貿(mào)易逆差大幅增長,。美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力,。日本和美國簽訂了廣場協(xié)議，日元對美元大幅升值,，這讓很多日本企業(yè)的出口遭遇了瓶頸,，日本政府需要刺激國內(nèi)需求。

當時東京政府想要把東京打造成一個像倫敦和紐約一樣的金融中心，所以出臺了很多刺激性的宏觀經(jīng)濟政策,，日本央行大幅寬松助漲了資產(chǎn)泡沫。

因為日本政府和財閥關(guān)系密切,，迫使日本銀行降低利率,。當時銀行在為金融自由化和市場化做準備,。在金融自由化之前,，幾乎所有日本公司的資金來源都來自銀行，但市場化之后,，這些大企業(yè)現(xiàn)在有了新的資金來源,，很多資金流入資本市場,。銀行發(fā)現(xiàn)高利潤時期已經(jīng)過去了，需要開拓新的利潤點,。銀行就瞄準了房地產(chǎn)市場。消費者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢,，尤其是一些民營的中小企業(yè)(上世紀80年代的日本和如今中國的情況很像)。抵押貸款很容易,，這引發(fā)了一些投機行為,，當時賺錢最快的方法就是投資房地產(chǎn)。

中小企業(yè)向銀行借錢需要有一定的資產(chǎn)作擔保,，但是中小企業(yè)的信用并不高,，唯一能夠證明信用的方式就是房地產(chǎn)。這就使房地產(chǎn)成為了一個很好的投資領(lǐng)域,，泡沫就這樣形成了,。后來,，銀行不再接受房地產(chǎn)作為抵押，于是就出現(xiàn)了影子銀行,。

可以比較一下中國和日本的情形,，有很多相似之處。當時在日本,，人們對房地產(chǎn)投資十分瘋狂，東京新宿的工作室價格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你買,，明天他買，價格高漲,，并且形成了一種連鎖效應,。股市的高峰在1990年,，而房價的高峰在1991年，在這兩年間,，資本從股市迅速轉(zhuǎn)移到了樓市,，股價急速下跌,，房價迅速上漲,。

人們對房地產(chǎn)增長的預期很高，將土地神化,，東京房價遠超普通人的承受力,。東京市民就給政府施加壓力,，讓政府遏制這種房地產(chǎn)泡沫的蔓延,。政府調(diào)整了土地收益稅，對房地產(chǎn)貸款和土地交易采取嚴厲管制,，貨幣供應增速大幅下滑，對影子銀行做出監(jiān)管措施,。這場房地產(chǎn)泡沫實際上是政府捅破的。

對日本樓市來說,，1991年是一個轉(zhuǎn)折點,，在那之后人們認為東京無法成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心,，于是對樓市的預期下降，需求減少,，房價應聲下跌,。因此,，我認為房價上漲是不可持續(xù)的，長期看來,，房價取決于買房者的預期、土地的生產(chǎn)率,，以及政府的長期政策，比如央行的貨幣政策,，通貨膨脹率,，等等(金融政策對樓市是十分重要的),。

房價取決于人們對未來的預期

第一財經(jīng)： 2015年6月，中國股市大跌,，很多錢都涌入房地產(chǎn)市場，一些人對于房價預期仍然看漲,，政府對于房地產(chǎn)市場態(tài)度也很謹慎,。您怎么看？

田村清彥：是的,，這種情況不止是在中國，在韓國,、新加坡都很常見。政府其實是想要限制房地產(chǎn)價格的上漲,，但真正的問題在于人們的長期預期，政府無法改變普通人的預期,。

還有一點就是投資全球化。近幾年,，深圳的投資者可能不全來自深圳,，也可能來自北京,，或者其他城市,。這樣就會在全球形成一種多米諾效應，加拿大會有中國的投資者,，美國也會有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者,，而不是剛需。這里面還有一種市場的內(nèi)在聯(lián)系,，市場經(jīng)濟活動是短期的,，但長期看來它的影響可能會擴大,。投資者會考慮在全球的哪個城市投資，可能是深圳,，可能是東京，可能是倫敦,，并且他們的決策有可能會改變，這樣他們的資產(chǎn)分布在全球不同地方,，就會對沖風險,。但是長期看來,，全球的市場都是相互聯(lián)系的,，形成一種連鎖效應,。

第一財經(jīng)：您認為中國人口增長率下降，對于房地產(chǎn)市場會有怎樣的影響?

田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區(qū)也普遍存在,，比如，日本,、韓國和(中國)臺灣,。究其原因,，其實并不是因為政府的計劃生育政策,，而是個人選擇和社會因素決定。在日本,，女性的平均生育年齡是25到30歲,，但這個年齡逐漸上升，現(xiàn)在大概在35歲左右,，因為女性一旦進入職場，就不愿輕易離開事業(yè),，因此人口增長率就下滑了,。巴西也是一個很好的例子，現(xiàn)在巴西婦女一生平均會生1.89個孩子,，但1990年時期大概會生6個(世界平均水平大概是2.2個),，這是一個巨大的變化。

假設其他條件不變,，如果人口增加了,，人們對房屋的需求也會增加，那么實際價格也會上升,。在現(xiàn)實中，其他條件并不非不變,，所以房價就很難預測。如果人口下降了,，住戶也會下降,，那么我們就不需要那么多房屋。中國的戶口限制對房價也有影響,。房價其實取決于人們對未來的預期,，這是預測房價的基本因素，也是構(gòu)成泡沫的一部分,。

第一財經(jīng)： 中國一線城市情況是這樣的，少數(shù)人囤積了很多房子,，但有些人一套房子都沒有，房地產(chǎn)分配不均的情況有所發(fā)生,。對此您怎么看,？

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房,，來滿足這些人的需求,。如果政府能夠提供條件相對不錯的保障房,，并且提供一些補貼,，或許能夠改善這種分配不均,，雖然這種政府干預某種程度上確實擾亂了市場。