原標題：樓市督察組已進駐部委和地方 對調(diào)控不力者將問責(zé)

“降了,，降了,，終于降了?！边^完國慶長假的上班族發(fā)現(xiàn),，在密集政策強壓下,，高燒不退的一、二線熱點樓市似現(xiàn)降溫,，網(wǎng)簽套數(shù)急劇萎縮,，個別城市一天甚至出現(xiàn)“白板”。

在剛剛過去的國慶長假前后9天時間里,，從北京到深圳,，從上海到成都，全國19個城市先后出臺了限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控新政策以抑制房價過快上漲,?！耙怀且徊呤沁@次房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點,，集中出臺應(yīng)是決策層的態(tài)度?！弊〗ú空哐芯恐行淖≌c房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處原處長趙路興對上證報記者如是說,。

在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，這次房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進行的一次調(diào)控,，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯,，更是意在為深化改革破冰贏得時間。

多位房地產(chǎn)專家預(yù)計,，除19個城市之外,，這些城市周圍地區(qū)以及其他房價上漲過快城市后續(xù)也會跟進調(diào)控。而隨著暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策落地,，一,、二線城市的房地產(chǎn)價格上漲小周期或終結(jié)。

⊙記者 于祥明 劉向紅 ○編輯谷子

9天19城接踵調(diào)控 樓市“雙限”成調(diào)控撒手锏

19個城市涵蓋一線,、二線和三線

隨著8日上海,、南昌樓市調(diào)控新政“露臉”，這輪始于9月30日的樓市調(diào)控政策發(fā)布期初告段落,。在這9天里,，出臺新政的城市達到19個，也宣告全國對樓市實行限購限貸的城市達到19個,，分別是北京,、上海、南京,、廈門,、深圳、蘇州,、合肥,、無錫、天津,、成都,、鄭州、濟南,、武漢,、廣州、佛山,、珠海,、東莞、福州,、南昌,，涵蓋一線,、二線,、三線城市,。

記者發(fā)現(xiàn)，這19個城市大多是近期房價上漲過快的城市,。鄭州,、無錫、昆山,、珠海,、杭州、福州等城市的9月環(huán)比漲幅在4.8%至7%之間,。今年八九月開始限購限貸的蘇州,、廈門、杭州,、合肥,、南京、武漢等城市,，9月份新房價格分別環(huán)比上漲1.44%,、2.35%、5.1%,、4.41%,、3.09%、2.11%,。

從19個城市的調(diào)控內(nèi)容來看,，大多數(shù)超越了2011年的“雙限”，北京,、上海,、深圳、蘇州,、南京,、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控，堪稱“史上最嚴”,。比如：二套首付款,，南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%,，擋住了一大批炒房者,；深圳、南京,、蘇州對成年單身人士（含離異）的限購,，堵住了以前“假離婚”漏洞,；添加社保、個稅的繳納和只能買一套的要求,，限制外地投資客,。

在“雙限”之外，上海發(fā)布的六條措施中,，還首次提出了“商品住房用地交易資金來源監(jiān)管”,，開發(fā)企業(yè)高價拿地的資金渠道將受到監(jiān)管，銀行貸款,、信托資金,、資本市場融資、資管計劃配資,、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金,、定金及后續(xù)土地出讓價款，這將遏制“地王”出現(xiàn)幾率,，降低未來房價必漲預(yù)期,。

“雙限”成調(diào)控撒手锏

19個城市調(diào)控政策中，主要措施是“雙限”（限購限貸）

在限貸方面,，大幅度提高二套房的首付款比例,。如深圳，直接將二套房的首付比例提高到70%,；北京二套房為自住的,，首付款比例不低于50%，非自住的,，比例不低于70%,；天津、成都,、無錫,、濟南、鄭州等5個城市升為40%,；南京,、蘇州、廈門,、合肥,、廣州、杭州,、珠海,、東莞、福州等9個城市,，分無房貸或已結(jié)清,、有房貸未結(jié)清兩種情況,，不同程度地進行了上調(diào)。其中,，對于有房貸未結(jié)清的,，南京、蘇州上調(diào)幅度最大,，從45%,、50%直接提高到80%,，廣州則提升至70%,。

首套房首付款比例也有所調(diào)高。其中,，杭州,、無錫基本維持在20%或微調(diào)至25%，北京提高至35%,，南京,、廈門、武漢等13個城市均在30%,。對于有房貸但已結(jié)清的,，南京、深圳,、蘇州還提高至50%,，合肥提高至40%。

而對于擁有二套及以上住房的居民家庭,，南京,、蘇州、合肥,、武漢,、廣州、珠海等城市明確規(guī)定,，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款,。這意味著，如果要買第三套住房,，只能付全款,。武漢更是明文規(guī)定外地人二套房停貸。

在限購方面,，此次調(diào)控整體溫和,，分區(qū)域、分戶籍,、分面積段調(diào)控為主,。多數(shù)城市限購范圍主要集中在中心城區(qū),，比如成都、鄭州,、濟南,、合肥、佛山,、南京,、福州等城市，都是在主城區(qū)施行限購政策,，遠郊區(qū)域并不在限購范圍之內(nèi),。

深圳、廈門,、廣州,、武漢、南京,、合肥,、濟南、東莞等10個城市,，對本地人限購兩套住房,，其中，深圳,、南京還對單身（含離異）人士限購一套住房,。

濟南、珠海相對寬松,，本地戶籍家庭限購三套住房,。值得注意的是，天津,、蘇州本地戶籍家庭不受限購政策影響,，成都更是以自然人、法人身份作為限購認定標準,，意味著更多成員家庭可以購買更多商品住房,。

對外地人，19個城市統(tǒng)一都把數(shù)量限制在一套住房,，而且大多數(shù)城市還附加了需要連續(xù)繳納社?；騻€稅1到5年不等的條件。

個別城市分面積段限購,，大戶型產(chǎn)品并不限購,。譬如珠海、福州限購144平方米及以下住房，鄭州,、廈門限購180平方米及以下住房,。福州暫停向擁有二套及以上商品住房的家庭銷售城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。

劍指資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險

這輪暴風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調(diào)控密度,，可謂史無前例,，也與以往“一刀切”式的調(diào)控思路有很大的差別

“橫向來看，這些城市的調(diào)控措施,，一方面強調(diào)保護自住需求,，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求,，抑制投資需求,；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾,，滿足合理需求,。同時，重拳整頓市場秩序,。政府有關(guān)部門對物價、廣告,、開發(fā),、中介等加強了監(jiān)管，保護消費者合法權(quán)益,?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

他認為,，此輪調(diào)控不同城市的措施側(cè)重點不同,，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜,、因城施策原則,。此外，各地還充分運用市場機制,，通過提高貸款首付比例,、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等市場手段來調(diào)控市場。

“與以往歷次房地產(chǎn)調(diào)控不同,，此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進行的一次調(diào)控,，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯?！标愱蓪ι献C報記者說,，在目前全球經(jīng)濟低迷階段，利率整體處于歷史低位,，貨幣政策整體較為寬松,，決定了必須堅持“一城一策”的原則,，如果搞“一刀切”式的政策，對那些庫存大的三,、四線城市來說,，顯然會適得其反。

回顧中國樓市調(diào)控史,，記者發(fā)現(xiàn),，我國歷史上處于降息預(yù)期下（低利率）的樓市調(diào)控并不多見。

其中,，1996年5月1日至1999年6月10日,，市場迎來一次降息周期，央行連續(xù)7次降息,，拉動內(nèi)需,，但因當時中國房改正處于起步階段，住房商品化方興未艾,，因此當時基本談不上對樓市調(diào)控有什么影響,。

此后的一輪降息，是在進入21世紀后,，由于2008年爆發(fā)的次貸危機以及經(jīng)濟衰退,，又一次降息潮來臨。

從2008年10月9日至2008年12月23日,，央行連續(xù)降息4次,，1年期存款利率從2007年12月21日的4.14%驟降至2.25%。連續(xù)降息以及4萬億投資刺激,，導(dǎo)致原本處于調(diào)整階段的樓市自2009年下半年后猛然反彈,，并一路高漲，由此把“限購”絕招推上中國房地產(chǎn)調(diào)控舞臺,。

2010年4月30日,，北京出臺“國十條”實施細則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”,。至當年9月29日,，“國五條”出臺后，累計有上海,、廣州,、天津、南京,、杭州等16個一,、二線城市推出限購政策。而至2011年2月，僅僅半年多的時間,，已有36城市提出限購,，隨后陸續(xù)仍有城市提出限購，最多時達到46個城市,。

高壓調(diào)控下,，部分區(qū)域樓市出現(xiàn)回調(diào)。直至2014年,，部分區(qū)域樓市低迷,。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限購令,；隨后9月26日,，蘇州市取消限購。樓市低迷,，限購令也逐漸松綁,。

限購令松綁前后，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)分化跡象,，中國房地產(chǎn)調(diào)控思路由此發(fā)生了重大變化,。

早在2014年初，針對2014年樓市政策會有哪些調(diào)整,，記者在全國兩會期間獨家采訪了時任全國政協(xié)委員,、住建部部長姜偉新。他在回答記者提問時率先拋出“雙向調(diào)控”的概念,，即針對房地產(chǎn)市場的分化，采取“有保有壓”的“雙向”調(diào)控思路,。由此,，也可以隱隱約約看到當下“因城施策”調(diào)控思路的影子。

可以說,，限購,，這個具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器,，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議,。但從后續(xù)市場實際運行效果來看，限購在一定程度上抑制了成交量,，并進而抑制了房價的過快上漲,。這也是此輪調(diào)控仍高懸“限購令”的主要原因。

除了限購政策之外,，面對今年這輪“杠桿上的樓市”,，限貸政策也極為重要。

“中國的居民杠桿率近年來增長非常快,，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%,。”陳晟說,。

正因為此,，市場人士認為，各地“限貸”會有利于降低樓市杠桿風(fēng)險,。

集體行動背后的決策層“決心”

“雖然看似一城一策,，但如此密集出臺，充分說明這一輪政策并非地方主動出擊,，而是決策層干預(yù)下的集體行動,。”中原地產(chǎn)張大偉說,。

事實上,，在19 個城市出臺政策前后，決策層抑制房價過快上漲的信號盡顯,。

8日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào),，要促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與新型城鎮(zhèn)化相輔相成，強化地方主體責(zé)任,，因地因城施策,，保障居民基本住房需求，努力實現(xiàn)住有所居,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

而此前，住建部官方網(wǎng)站先后發(fā)布消息,，包括“要求濟南市嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為”,、“公布一批各地查處的違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單”。

近日在華盛頓出席會議的央行行長周小川也明確表示,，“近期中國部分城市房價上漲較快,。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,?！?/p>

“一系列一連串的動作已經(jīng)說明，此輪調(diào)控勢在必行,，行之必勝,。” 陳晟對上證報記者表示,，面對部分一,、二線城市的房價過快上漲,，相關(guān)地方政府集體行動，已經(jīng)讓各方體會到“調(diào)控決心”,。

而且,，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，針對樓市的督查組已經(jīng)進駐部委和地方,，將對調(diào)控不力,、過高房價仍然遏制不住的地方，進行約談及問責(zé),。

分析人士指出,，這一輪樓市火爆的根源是資金潮 資產(chǎn)荒 財富效應(yīng)。所以說,，調(diào)控不是目的,，而如何讓中國經(jīng)濟保持健康才是關(guān)鍵，即引導(dǎo)更多的資金進入實體經(jīng)濟,。

一些專家稱,，當前樓市分化態(tài)勢明顯。一方面,，一,、二線熱點城市，特別是珠三角,、長三角,、京津冀地區(qū)部分城市，以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房價上漲過快,；另一方面,，東北、西北,、西南地區(qū)多數(shù)城市市場表現(xiàn)平穩(wěn),，一些三、四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大,。

為此，中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平建議,，房地產(chǎn)調(diào)控必須實行分類指導(dǎo),，因城施策。熱點城市的調(diào)控重點應(yīng)當是控房價,、防風(fēng)險,、防泡沫，三,、四線城市和縣城的重點依然是去庫存,。

專家預(yù)計,，房價已經(jīng)明顯上漲的一、二線城市周圍輻射區(qū)和房價可能上漲的城市,，會在10月份跟風(fēng)出臺一些政策,。

而三、四線城市和縣城的重點依然是去庫存,。“從今年初以來,，全國去庫存的情況還是有進展的，我們希望在熱點城市調(diào)控之下,，部分資金流向三四線城市去,。”陳晟說,。

當然,，“此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進行的一次調(diào)控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯,，更為深化改革破冰贏得時間,。”他說,。

受實體經(jīng)濟利潤率下滑,、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場,。專家建議,，金融機構(gòu)應(yīng)對流入房地產(chǎn)市場的資金加大監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險和泡沫,。

此前,，中國人民銀行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中發(fā)債的風(fēng)險。

“據(jù) Wind 統(tǒng)計,，今年上半年 1547家上市房企平均資產(chǎn)負債率為 76.4%,，其中 32 家企業(yè)負債率已突破80%。而受宏觀經(jīng)濟形勢及調(diào)控政策影響,，近年來地產(chǎn)行業(yè)整體增速換擋,、內(nèi)部結(jié)構(gòu)重構(gòu)，房企盈利狀況和償債能力下降,、信用基本面持續(xù)弱化,，此時低成本集中發(fā)債可能導(dǎo)致未來集中違約?！蓖蹒f,。

另外，還有專家指出,，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外,，還有銀行,、債券、證券,、理財產(chǎn)品,、信托計劃、資管計劃,、保險等資金通過參與競拍土地,、項目開發(fā)等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款,、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等,，甚至一些投資機構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地產(chǎn)市場,。金融部門應(yīng)當加大這方面的監(jiān)管,，引導(dǎo)更多的資金進入其他實體經(jīng)濟。