原標(biāo)題：停止空余房地產(chǎn)租賃有法可依

本版12月4日?qǐng)?bào)道了第54集團(tuán)軍某旅依法停止空余房地產(chǎn)租賃的探索實(shí)踐，為一些單位解決類似問(wèn)題提供了有益借鑒,，引起官兵強(qiáng)烈反響,，希望對(duì)相關(guān)政策法規(guī)作進(jìn)一步解讀,。本期,，我們特邀法學(xué)專家就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入探討。

中央軍委印發(fā)《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》,，果斷停止有償服務(wù),，是深化國(guó)防和軍隊(duì)改革的重要舉措。這項(xiàng)工作正式啟動(dòng)以來(lái),，有關(guān)部門積極統(tǒng)籌,、科學(xué)規(guī)劃、精準(zhǔn)摸底,、強(qiáng)化管控,，依靠集體智慧和力量探索破解矛盾問(wèn)題的思路和方法，總結(jié)出大量成功經(jīng)驗(yàn),。

然而,，由于全面停止有償服務(wù)活動(dòng)涉及軍地多方利益，面臨諸多新情況新問(wèn)題,。在空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目中,，矛盾集中體現(xiàn)為：軍事單位需要單方解除與地方企業(yè)或個(gè)人簽訂的房地產(chǎn)租賃合同以收回軍隊(duì)房地產(chǎn)；而合同另一方當(dāng)事人——地方企業(yè)或個(gè)人,，因合同正在履行中尚未到期而拒絕退還房屋,。那么，軍事單位單方提前解除合同的行為是否有法可依,？是否需要承擔(dān)違約責(zé)任,？

其實(shí)，軍隊(duì)貫徹中央軍委指示精神,，全面停止有償服務(wù)有充分法律依據(jù),，軍事單位單方解除租賃合同的行為不僅合法，而且不需要承擔(dān)違約責(zé)任,，完全可以底氣十足地開(kāi)展工作,。在誠(chéng)實(shí)信用原則的基礎(chǔ)上發(fā)展和確立的情勢(shì)變更原則，正是軍事單位單方提前解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù),。

情勢(shì)變更原則是國(guó)際民商事活動(dòng)中解決因客觀情況異常變動(dòng)而造成合同履行困難問(wèn)題的一項(xiàng)重要法律制度,。它是指合同有效成立以后,，訂立合同時(shí)的“情勢(shì)”——客觀情況發(fā)生變化，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失,，若繼續(xù)維持合同原有效力反而有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則,，此時(shí)，允許當(dāng)事人變更合同內(nèi)容或者解除合同,。其目的在于適用誠(chéng)信及公平原則,，消除情勢(shì)發(fā)生變更所帶來(lái)的利益失衡后果，實(shí)現(xiàn)損益平衡,。

我國(guó)于2009年5月在《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》中首次明確了情勢(shì)變更原則,，該解釋第26條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除,。”

普遍意義上的情勢(shì)變更原則有4個(gè)構(gòu)成要件：第一,，發(fā)生了情勢(shì)變更的事實(shí),；第二，情勢(shì)變更發(fā)生在合同成立以后,，履行完畢之前,；第三，情勢(shì)變更是當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的,，而且當(dāng)事人對(duì)這種變化主觀上不存在過(guò)錯(cuò),；第四，情勢(shì)變更使履行原合同顯失公平,，將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或者造成重大損失,。

結(jié)合情勢(shì)變更原則的適用條件分析，首先,，軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同訂立時(shí)的客觀情況現(xiàn)在發(fā)生了重大變化,，致使合同成立的基礎(chǔ)喪失，履約的前提發(fā)生了動(dòng)搖,，符合情勢(shì)變更原則的第一構(gòu)成要件,。其次，軍事單位與地方企業(yè)或個(gè)人之間的合同期限一般較長(zhǎng),，在今年《通知》發(fā)布時(shí),，許多合同都處于未到期狀態(tài)，符合第二構(gòu)成要件,。再次,，中央軍委下發(fā)《通知》是軍事單位訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的,，現(xiàn)在軍事單位按照中央軍委指示全面停止有償服務(wù)，其主觀上不存在故意或重大過(guò)失違反合同的情形,。最后,，按照《通知》要求，出租方軍事單位已經(jīng)不能繼續(xù)向地方當(dāng)事人提供房屋,，房屋租賃合同繼續(xù)履行失去了意義,。因此，軍事單位單方解除合同而免于承擔(dān)違約責(zé)任有充分法律依據(jù),，符合法治精神,。

（茹 怡 作者系西安政治學(xué)院軍事法學(xué)系副教授、法學(xué)博士）