原標(biāo)題：燕郊樓市瘋狂十年 不動產(chǎn)登記掀風(fēng)暴

作者：王冰凝

與北京僅一條潮白河之隔的燕郊，正因為土地未落宗問題一夜之間由炙手可熱變得風(fēng)聲鶴唳,。2月7日,，三河市政府發(fā)布通告，認(rèn)定福成五期等5個小區(qū)可以辦理不動產(chǎn)登記,。河北省三河市副市長劉增祿在接受媒體采訪時也表示,，現(xiàn)已認(rèn)定福成五期、福澤頤園14-15號樓,、祥馨日昇,、燕潮家園、電子城小區(qū)可以正常辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),。

“此事源于地方政府對土地出讓,、登記以及規(guī)劃、驗收,、發(fā)證等多頭管理導(dǎo)致,。這不是單一個案，而是具有代表性和區(qū)域特點,?！钡禺a(chǎn)專家段舒懷認(rèn)為，從燕郊及北三縣地區(qū)而言,，房價不會受太多影響,，特別是在售樓盤，開發(fā)商會盡快完善和規(guī)范手續(xù),，已出現(xiàn)問題的樓盤政府會出臺相應(yīng)政策予以解決,，而該區(qū)域大的上升趨勢仍將持續(xù)。

土地未落宗引震動

燕郊土地事件,，已經(jīng)引發(fā)高層關(guān)注,。在9日的國新辦新聞發(fā)布會上,，針對燕郊出現(xiàn)多個樓盤正在面臨無法落宗、產(chǎn)權(quán)縮水的問題,，國土資源部部長姜大明表示,，燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)不動產(chǎn)登記的問題，現(xiàn)在正在解決,。已經(jīng)有一部分住宅通過了解歷史情況,、完善手續(xù)，可以登記了,，估計在不長的時間,，這個問題就會解決完畢。

國土部副部長趙龍也表示,，媒體對燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)不動產(chǎn)登記的問題披露了以后,，國土部高度重視?？紤]到歷史客觀實際情況,，國土部請地方國土部門進(jìn)行調(diào)查，同時也派人去了解情況,。待調(diào)查了解情況清楚以后,，會提出一個解決辦法。

發(fā)酵多日的土地事件源自于2016年12月1日,，三河市成立不動產(chǎn)登記中心,，啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策，用以確認(rèn)房產(chǎn)與土地的權(quán)屬問題,。此后房產(chǎn)證更新為《不動產(chǎn)權(quán)證書》也漸次展開,。

但在此過程中,，燕郊福成五期,、首鋼小區(qū)等多個小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己小區(qū)的土地還沒有落宗，土地性質(zhì)也并非住宅用地,，有的是工業(yè)用地,，有的甚至是違章用地、綠化用地,，由此導(dǎo)致無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證,。而究其原因在于開發(fā)商私自更改了土地性質(zhì)，在工業(yè)用地,、綠化用地上建設(shè)了住宅,，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，才發(fā)現(xiàn)項目的土地性質(zhì)已發(fā)生了變化,，從而影響到了這些房屋的不動產(chǎn)登記,。據(jù)了解,，截止到目前的曝光數(shù)據(jù)顯示，燕郊共涉及20多個樓盤面臨無法落宗,、產(chǎn)權(quán)縮水現(xiàn)狀,。

例如，燕郊福成二期,、福成五期等小區(qū)的居民在辦理過戶手續(xù)時就發(fā)現(xiàn),，自己購買了近12年的住宅，在房地產(chǎn)契證,、商品房買賣合同,、房屋所有權(quán)證都齊全的情況下不能辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證。而原本是70年的大產(chǎn)權(quán),，使用期限也因土地性質(zhì)為工業(yè)用地而縮短為四五十年,。

以后，不斷有業(yè)主向政府相關(guān)部門討要說法,。今年1月23日,，三河市國土資源局不動產(chǎn)登記中心回復(fù)稱，對部分小區(qū)由于相關(guān)法律法規(guī),、政策原因限制,，暫時停止辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，市政府已經(jīng)成立工作組對相關(guān)問題逐個進(jìn)行調(diào)查,，市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果爭取上級有關(guān)政策支持,，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關(guān)辦法出臺后,，再行辦理不動產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù),。

均價從三千到三萬

燕郊房價史，是一波比北京房價更為戲劇性的漲價史,。以燕京航城為例,，該項目在2008年時曾賣過3800元每平米，但目前該項目在二手房網(wǎng)站的報價已經(jīng)達(dá)到28000元每平米,。

對被稱為北京“睡城”的燕郊來說,，2008年是一條分水嶺。沿著寬闊的102國道兩側(cè),，大批售樓處如雨后春筍出現(xiàn),，隨后演變成‘售樓處一條街’。而在當(dāng)時,，燕郊房價還在4000元/平米上下波動,。

第二波出現(xiàn)于2010年后，當(dāng)年4月,，“新國十條”（《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺,，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定,，被稱為“限購令”。隨后,，北京正式出臺政策限購,，規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房,。在北京嚴(yán)苛的限購政策推動下，燕郊房地產(chǎn)迅速膨脹,，燕郊房價已經(jīng)突破萬元大關(guān),。

隨著北京樓市回暖，房價攀升,，剛需與部分投資需求再度涌入,，特別是在通州建設(shè)北京副中心的消息傳出后，鄰近通州的燕郊樓市再次迎來投資高峰,，部分項目單價已經(jīng)超過30000元/平米,。而最新的媒體數(shù)據(jù)顯示，燕順路以北的二手房報價很多都攀到31000元-32000元/平米,。

而記者咨詢地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn),，最近燕郊區(qū)域網(wǎng)上掛牌轉(zhuǎn)讓的房源增多了。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，掛牌房源的增加一方面是房地產(chǎn)市場本身的波動,，另一方面也可能是受到上述事件的影響，當(dāng)之前搶手的房源變成燙手的問題,，也導(dǎo)致燕郊其他業(yè)主售房心理發(fā)生轉(zhuǎn)變,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，相比于一線城市,，三四線以下的城市房地產(chǎn)市場秩序比較混亂,，而“燕郊部分樓盤不能落宗事件”并非個案，對于燕郊樓市而言,，該事件對購房者以及投資者都會產(chǎn)生負(fù)面影響,。

被不動產(chǎn)登記揭開的現(xiàn)狀

在燕郊近十年迅速發(fā)展的歷程中，房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)等負(fù)面新聞常常見諸媒體,。對于此次波及廣泛的土地落宗問題，有知情人士直指,，原因在于開發(fā)商私自更改了土地性質(zhì),，在工業(yè)用地、綠化用地甚至是違章用地上建設(shè)了住宅,。

目前,，三河市已開始對存在歷史遺留問題的小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,，然后制定解決方案。其他小區(qū)的資料正在逐一核實中,，相關(guān)結(jié)果將陸續(xù)公布,。

有業(yè)內(nèi)專家告訴記者，三河市之所以這么快速去解決土地未落宗的問題,，是因為該事件已經(jīng)對燕郊的樓市產(chǎn)生了不小的負(fù)面影響,。

同時有業(yè)內(nèi)專家指出，此次燕郊事件僅是土地指標(biāo)問題的冰山一角,，而在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全國聯(lián)網(wǎng)的大背景下,，背后還將有更復(fù)雜的局面暴露出來。

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,，政府的初衷是可以更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán),，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序,。而且,，能夠為不動產(chǎn)權(quán)利人提供更加高效便利的服務(wù)。

上述業(yè)內(nèi)專家同時告訴記者,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦完成,，就意味著國內(nèi)有了一套獨立的、全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和制度,，而這也將是以后開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ),。

段舒懷指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來的影響是深遠(yuǎn)和具有里程碑意義的,，首先暴露出來的是土地變性開發(fā)的亂象,，劃撥用地、林地,、工業(yè)用地及商業(yè)用地,、體育用地等違規(guī)進(jìn)行住宅開發(fā)的現(xiàn)象在全國各地都屢見不鮮，此次整合將逐漸顯露,。

“其次是規(guī)劃指標(biāo)隨意調(diào)整的問題,，如容積率調(diào)整是最為嚴(yán)重的現(xiàn)象，不少開發(fā)商高價摘得地王后第一件事就是做工作調(diào)整容積率,，這在業(yè)內(nèi)已成常態(tài),。受全國不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)發(fā)證影響，政府部門以及法院將做好面對不規(guī)范甚至地方階段性政策所受影響的開發(fā)商,，產(chǎn)權(quán)人以及關(guān)聯(lián)方的申述準(zhǔn)備,。”段舒懷認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看,，此次聯(lián)網(wǎng)規(guī)范以后,，房地產(chǎn)行業(yè)將會更有序健康發(fā)展，產(chǎn)權(quán)人的利益將得到真正的保護,。