原標題：燕郊房本的秘密：北漂樂園土地“落宗難”牽出陳年往事

經濟觀察報 田國寶 張鳳玲/文 2月8日,，河北省三河市燕郊國家級高新區(qū)格外寒冷，迎賓南路的燕郊不動產登記業(yè)務大廳附近聚集了數(shù)百位業(yè)主,，他們急于從政府獲得一個確切的信息：手中的房產證什么時候能換成不動產證,。

自2016年12月1日三河市正式實施不動產登記以來，燕郊地區(qū)部分業(yè)主們在交易過程中發(fā)現(xiàn),，房產證因為落宗問題而無法換發(fā)不動產證,，從而導致無法交易。截至目前,，整個燕郊至少發(fā)現(xiàn)33個小區(qū)存在類似問題,。

當日，三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現(xiàn)場辦公會上,，指定政府工作人員帶著業(yè)主辦理不動產登記,，業(yè)主們齊聲叫好。但到窗口時,，卻遭到辦事人員的拒絕,，理由是房產對應的土地性質并非住宅用地。

這個緊鄰北京通州區(qū)隸屬河北國家級高新區(qū),，過去幾年房價爆漲,，大量產業(yè)項目變身房地產。由此引發(fā)各類土地亂象,，在這一輪不動產登記過程中暴露,。

廊坊市國土系統(tǒng)一位人士透露,，無法落宗的小區(qū)多數(shù)與違規(guī)使用土地有關。

不動產登記引發(fā)的落宗問題不僅僅在燕郊,，河南,、河北、山東,、湖南等省市也均發(fā)生,，造成的原因也各不相同，但多數(shù)均與土地有關,。

一位廊坊市國土系統(tǒng)相關官員表示,，類似的情況在全國較為普遍，具體到一個城市,，則屬于個別現(xiàn)象,，但解決起來比較棘手，比如土地性質為工業(yè)用地的,，想要完成不動產登記,，需要把土地性質變更為住宅用地，“需要更高級別的政府來解決,?！?/p>

目前燕郊住宅落宗難的問題，已引起政府高層注意,。在向上級部門匯報有關情況后,，2月9日，國土資源部在國新辦發(fā)布會上表態(tài),，燕郊不動產登記事情正在解決中,，部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù)等已經可以登記,，未來會陸續(xù)解決不動產登記問題,。

　　“副市長也沒辦下來”

2月7日，為了解決燕郊部分小區(qū)無法落宗問題,，三河市政府下發(fā)一份《致廣大業(yè)主公開信》顯示,，目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查，“經過反復查找歷史證資料,，目前已經認定福成五期,、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園,、祥馨日升,、電子城小區(qū)可以辦理不動產登記。”

同時,，三河市政府進一步表示,，其他小區(qū)正在逐一核查中，結果將陸續(xù)公布,，一周內將出臺具體解決辦法和工作方案,。

2月8日，在燕郊不動產登記中心,，三河市政府副市長劉增祿也重復了上述承諾,，并表示問題將在一周內解決。

在業(yè)主們的要求下,，劉增祿親自指定福成五期4號樓一位業(yè)主現(xiàn)場辦理不動產證,，此前，廊坊市國土資源局給業(yè)主們的答復是：福成五期1,、2,、3號樓土地性質為工業(yè)用地，4號樓土地性質為綠化用地,，無法辦理不動產證。

4號樓業(yè)主在政府工作人員帶領下到不動產登記中心窗口辦理時,，不動產登記中心工作人員堅持認為,，土地性質還未變更過來，無法辦理不動產證,。

這個插曲一定程度上反映了想要解題并不容易,。不過，2月9日國土資源部在發(fā)布會上的表態(tài),，似乎意味著事情發(fā)生了轉機,。國土部部長姜大明表示，燕郊問題,，現(xiàn)在正在解決,。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù),，可以登記了,，估計在不長的時間，就會解決完畢,。

無法落宗的原因

2月8日上午,，一位福成上上城五期的業(yè)主表示，其所在小區(qū)共有4棟樓無法落宗,，通過業(yè)主們自行查詢得知,，1、2、3號樓土地屬于工業(yè)用地,，4號樓屬于綠化用地,，由于土地性質問題，房屋未落宗而無法換發(fā)不動產證,。

未落宗,，是指土地使用權人有土地使用數(shù)量支配權，但沒有落實地塊或宗地,。經濟觀察報根據(jù)業(yè)主投訴和現(xiàn)場查詢記錄不完全統(tǒng)計,，目前燕郊80多個小區(qū)中，至少有33個小區(qū)存在無法落宗的情況,。其中多數(shù)為單位家屬樓,，由于用地為劃撥，所以整體無法辦理落宗,。

2016年1月份,，國土資源部發(fā)布《不動產登記暫行條例實施細則》，目前已經有18個省,、直轄市,、自治區(qū)啟動不動產登記。2016年12月1日,，三河市開始正式實施不動產登記,，未來無論一手房還是二手房交易全部換發(fā)不動產證，取代原來的房產證,。原來購房者只拿到房產證,，小區(qū)國有土地使用證統(tǒng)一在開發(fā)商手中備存，不動產證為國有土地使用證和房屋產權證二合一,。

前述廊坊市國土系統(tǒng)人士介紹,，從不動產登記實施以來，廊坊市下轄三河市燕郊地區(qū)小區(qū)無法落宗主要有四種情況：第一,，土地出讓金和相關稅費沒有繳清,；第二，土地性質為工業(yè)用地,；第三,，土地性質為集體土地；第四,，土地為劃撥土地,。

該人士表示，針對燕郊部分小區(qū)無法落宗的不同情況,，土地本身為住宅用地,，開發(fā)商拖欠土地出讓金的，只要補交完相關費用后，即可以辦理,。

針對工業(yè)用地,、劃撥土地和集體土地性質的小區(qū)，目前政府方面并沒有相應方案,。但其認為,，還需要履行相關土地性質變更程序，工業(yè)用地和劃撥土地補交土地出讓金后變更為住宅用地,，集體土地還需要履行農轉用手續(xù),。

工業(yè)用地和劃撥土地變更用地性質，在上級政府支持下,，只要符合城市總體規(guī)劃和用地指標,，解決難度相對較小。不過,，目前燕郊已經超標使用近1200畝住宅用地,，而且2016年供應指標為零，想要騰挪出相應的指標顯然并不容易,。

集體土地想要變更成住宅用地,，不僅符合上述幾個條件，而且還需要符合農地轉用的相應條件,，這一審批權限為河北省甚至更高,。“就看上級政府如何處理了,。”

目前暴露出來的不動產登記問題,，河北和河南較為嚴重,，河北除了燕郊所屬的廊坊外，石家莊,、邯鄲相關無法落宗的問題也較為突出,。而據(jù)河南鄭州當?shù)孛襟w統(tǒng)計，鄭州全市經開區(qū)只有15個小區(qū)可以辦理不動產登記,，其他市轄區(qū)共有55個小區(qū)存在落宗難題,。

原國土部地籍司副司長向洪宜向經濟觀察報記者分析，此番國土部針對燕郊的不動產登記的解決口徑,，實際上是遵循“從松”原則,，主要原因在于，一,、購房者不是責任方,，二、燕郊這種現(xiàn)象存在于全國范圍內。問題的源頭在于早年執(zhí)行土地指標管理制度的松散,，地方政府,、國土資源系統(tǒng)和住建系統(tǒng)整體無土地指標管理意識。

長期以來,，一個房地產項目的規(guī)劃,、土地和建設分屬不同部門審批，其中用地規(guī)劃和項目建設規(guī)劃歸規(guī)劃部門,；建設用地審批由國土部門審批并頒發(fā)國有建設用地使用證書,；項目建設審批由住建部門審批并由房管部門下發(fā)產權證書。

房,、地權證分屬不同部門,，一定程度是形成不動產登記過程中出現(xiàn)各類問題的根源，無論是燕郊部分開發(fā)商用非宅地土地證辦理房產證,，還是鄭州開發(fā)商通過抵押土地向銀行貸款,，在項目交工后不解押，最后因土地證被法院查封的現(xiàn)象,，均與這種兩證隔離的制度有一定關聯(lián),。

上述廊坊市國土系統(tǒng)人士透露，不動產登記曾一度受到燕郊部分開發(fā)商的抵制,，“國土部門在部分小區(qū)進行核查,、測繪的時候，物業(yè)的人都不讓進門,?！?/p>

不動產登記讓土地證和房產證二合一，把權屬歸屬至國土系統(tǒng),，一方面為原來遺留問題解決提供了契機,，另一方面，兩證合一,，也一定程度彌補了之前兩個部門之間形成的監(jiān)管真空和漏洞,。

　　“宅地指標用光了”

燕郊多數(shù)無法落宗的房屋都存在一個普遍問題，即房產證顯示土地性質是住宅用地,，而在不動產登記中心查詢得到的卻是非住宅用地,。在缺乏合法土地證書的情況下，為何能夠辦理出房產證,？這是多數(shù)業(yè)主心中的疑問,。

上述廊坊市國土系統(tǒng)人士表示，三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區(qū)進行調查和核對,，主要存在幾種情況,。

第一,，屬于歷史遺留問題，在國家實施招拍掛政策之前,，一些單位利用劃撥土地建設家屬樓,，最后辦理了房產證；還有一類是集體土地或劃撥用地建設的各類保障房和回遷房,，有房產證,，但也無法辦理不動產證。

第二,，違規(guī)用地形成的問題,，一類是開發(fā)商利用假的土地證書，在一些官員的幫助下辦理房產證,，比如,，本來是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本,；還有一類土地性質變更過程中,，開發(fā)商沒有補交相應土地出讓金，土地被打回原形,。

另外,，也有地方政府在運用商品房用地指標時存在寅吃卯糧現(xiàn)象。廊坊北三縣地區(qū),，常常會出現(xiàn)業(yè)主辦理完網簽兩年之后才能拿到房產證,。其中一個重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地,，今年的項目用的是明年甚至后年的宅地指標,。

河北省國土局一位人士曾在接受經濟觀察報采訪時表示，工業(yè)用地變更為住宅用地必須符合三個條件：第一,，必須符合城市總體規(guī)劃,；第二，經過規(guī)劃部門審批通過,；第三，國土部門主管官員簽字,。

據(jù)其介紹,，這一過程中，只要符合相關條件,，在區(qū)縣一級政府就可以進行變更,。上述廊坊市國土系統(tǒng)人士表示，土地性質變更后,，當?shù)刈≌玫乜偭坎荒艹^當年商品房住宅用地指標,。

但燕郊的問題是,，此前宅地出讓規(guī)模遠遠超出指標。經濟觀察報記者查詢燕郊2011年到2016年6年的商品房土地指標和出讓情況,，每年指標和實際出讓均存在較大差異,，比如2011年分別為 132.149公頃和47.3936公頃；2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃,。

6年里,，燕郊商品房供應指標共計4751.688畝，實際出讓面積為5942.1075畝,，實際出讓比供應指標多出1190.4195畝,。也就是說，截至2016年底,，燕郊住宅小區(qū)中,，有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地，但相關審批程序還未履行完畢,。

而從2014年開始燕郊商品房用地出讓斷崖式下降,。由 2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓,。同期,，燕郊商品房用地指標分別為47.42公頃、66.33公頃,、8.21公頃和0指標,。

實際上，2008年之后,，伴隨著北京房價不斷上漲,，一直定位為產業(yè)園區(qū)的燕郊成為北漂置業(yè)的理想之地，房價開始抬頭,，新的房地產項目不斷涌現(xiàn),。

在燕郊，有關產業(yè)園區(qū)變身房地產項目的案例并不鮮見,。2011年為了配合燕郊國家級高新區(qū)揭牌儀式,，當?shù)卣豢跉馔瞥霭舜螽a業(yè)項目。時至今日,，這些項目所在地大半已經開發(fā)成商品房,。