原標(biāo)題：三四線樓市火爆北漂還買得起家鄉(xiāng)的房子嗎？

中新經(jīng)緯客戶端3月14日電(羅琨) 年初流行一個段子：每到春節(jié),，北上廣的Mary,、Vivian和David陸續(xù)回家，變成了翠花,、大妮和二狗子,。不過，故事到這兒并未結(jié)束,，北上廣的筒子們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤績r已經(jīng)超越了大家想象時,，轉(zhuǎn)而回到家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)，或者轉(zhuǎn)向大都市圈周邊的三線城市安家置業(yè),。

進(jìn)入2017年以來,，三四線城市火爆的樓市吸引了更多目光。方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個三四線樣本城市中,，2017年1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%,，保持快速增長。雖然低于2016年12月的42.8%,，但與一二線城市相比,，增速明顯。曾在2015年提出“一線城市房價翻一倍”的方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平將這一現(xiàn)象解釋為“去庫存和擠出效應(yīng)”,。華泰證券分析師謝皓宇則指出,，人口和庫存問題的解決將給三線城市帶來“大周期”。

逃離北上廣

隨著人口控制和疏解的政策出臺,，北上廣“人口拐點(diǎn)”的信號已經(jīng)悄然出現(xiàn),。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2010年至2015年,，北京常住人口增幅放緩,，上海則在2015年首次出現(xiàn)負(fù)增長。

這意味著,，“逃離北上廣”正在成為一種現(xiàn)象和大趨勢?，F(xiàn)居湖南長沙的王琳此前曾在北京一家企業(yè)擔(dān)任會計(jì)長達(dá)5年時間,，2016年她選擇回到家鄉(xiāng)開始新生活?！氨本┑姆績r實(shí)在太讓人絕望了,，我工作一年也買不起一平米，這樣的生活實(shí)在沒有意義,?！痹诒本趿盏脑滦绞嵌惡?.5萬元,?！盎氐介L沙以后，工資低了很多,，不過至少一個半月的工資就夠買一平米了,。”王琳向中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示,。

2017年元旦剛過,，王琳就在長沙北辰三角洲附近買下一套2019年年初交房的期房，單價為每平米11000元,?！?015年的時候才八千，我應(yīng)該早點(diǎn)回來的,?！蓖趿照f。

王琳的選擇只是一個縮影,。由于大城市生活成本的提高,，無力承擔(dān)的人口被迫擠出，回到原戶籍所在地,，謝皓宇將其稱之為“中國版的逆城市化現(xiàn)象”,。

他同時預(yù)測，一線城市的經(jīng)濟(jì)增長方式已開始由勞動生產(chǎn)力拉動逐漸向勞動生產(chǎn)率拉動轉(zhuǎn)移,，未來勞動力需求將減少,，擠出的人口將返鄉(xiāng)?！耙痪€城市的流入人口大多來自于中部和西部地區(qū),，以及河南、河北等地,，這些地方是三四線城市的集中地,。一線城市與三四線城市的房價形成強(qiáng)大反差，在一線城市積累的財富足夠在家鄉(xiāng)置業(yè),，于是增大了返鄉(xiāng)的誘惑力,。”上述分析師指出,。

“像蝗蟲一樣的投機(jī)客”

不過,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，人口流動并不是此輪三四線城市樓市火爆的主要原因,，投資需求的推動才是主因,。

“打一個不恰當(dāng)?shù)谋确剑康禺a(chǎn)投資者就跟蝗蟲一樣,，把一個區(qū)域的價格炒高以后,，緊接著就去下一個區(qū)域?！睆埓髠ハ蛑行陆?jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示,。

張大偉認(rèn)為，三四線樓市火爆的原因有兩方面：一方面,，一二線城市的管控特別是限購限貸抑制了需求,，這些需求開始向三四線城市轉(zhuǎn)移；另一方面,，由于資產(chǎn)荒,，資金面比較寬松，投資者沒有更好的渠道,，而三四線城市在限購限貸方面比較寬松,，再加上三四線城市價格絕對值比較低，盤子總量小,，容易被炒高,。

當(dāng)然，并非所有的三四線樓市都迎來了春天,。在任澤平看來,，銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市,，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應(yīng),，以及去庫存政策。其二,，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域,、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購房,，加之基數(shù)小的影響,。其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆,，受益于消費(fèi)升級,、旅游度假需求增加,，以及去庫存政策刺激和基數(shù)小的影響。

而這幾類城市也恰是投機(jī)客重點(diǎn)布局的區(qū)域,。以北京周邊的燕郊為例,，中國社科院城市與競爭力研究中心房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的大數(shù)據(jù)房價指數(shù)報告顯示，2016年,，廊坊(燕郊)房價的同比漲幅在100%以上,，居全國首位。燕郊一位不愿具名的中介告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview),，即使燕郊房價已經(jīng)處于歷史高位,，但燕郊二手房市場成交仍然火熱，每天看房的人絡(luò)繹不絕,，其中大部分人是在北京已經(jīng)購置了房產(chǎn)的客戶,。

去庫存，去庫存,，還是去庫存,！

三四線的火爆還會延續(xù)多久？“如果說信貸有所收緊,，三四線城市的這個行情會很快結(jié)束,。如果信貸不收緊，會一個又一個城市地繼續(xù)蔓延下去,?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

近期有市場人士分析指出,，一些城市或?qū)⑿Х潞戏食雠_限購政策,。合肥在2016年經(jīng)歷房價大漲，隨之出臺調(diào)控政策,。不過張大偉認(rèn)為,，2017年三四線城市不會收緊，還是以去庫存為主,。

任澤平等多名分析師近期研究指出,，2016年三四線城市的樓市去庫存已經(jīng)超預(yù)期。任澤平研究報告中的數(shù)據(jù)顯示,，三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%,，上升16.6個百分點(diǎn)。

申萬宏源的調(diào)研結(jié)果顯示,，三四線城市去庫存化周期已明顯縮短,。三四線城市土地供應(yīng)逐年減少，配合寬松政策，銷售回暖,，住宅去庫存化效果良好,。以調(diào)研的西南樣本三線城市為例，目前住宅去庫存化周期在9個月左右,。

任澤平團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,，三四線城市政策持續(xù)友好，將推動三四線樓市銷售熱度持續(xù),，2017年有望成為三四線城市去庫存的歷史大年。