由北京案例可見(jiàn)，遵循擴(kuò)大土地供應(yīng)原則來(lái)解決一線城市的住房供求矛盾,，最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱：人口涌入——建設(shè)攤大餅——人口進(jìn)一步涌入——進(jìn)一步建設(shè)攤大餅——人口再涌入——再進(jìn)一步攤大餅——大餅無(wú)法再攤,、人口繼續(xù)涌入——無(wú)法治理的高房?jī)r(jià)癥及大城市病,。這是因?yàn)?，在城市化及大城市化這個(gè)特定的歷史階段,，大城市人口的涌入是動(dòng)態(tài)的，并不會(huì)隨著土地供應(yīng)的及時(shí)跟進(jìn)而停滯不前,。擴(kuò)大的土地供應(yīng),，必將被更多的人口涌入所消化,。而受制于資源環(huán)境交通等的承載能力，大餅又不能無(wú)限制地?cái)傁氯?。所以在一線城市，土地供應(yīng)最終是沒(méi)法釘住人口規(guī)模的,?；蛘哒f(shuō)，高房?jī)r(jià)是這些城市在這一歷史階段的宿命,。為了稀釋房?jī)r(jià)這一無(wú)法達(dá)成的目標(biāo),，而將城市攤成一個(gè)讓人難以接受的超級(jí)大餅,，這個(gè)教訓(xùn)是非常深刻的。

從現(xiàn)實(shí)看,，大多數(shù)特大城市,，土地?cái)U(kuò)大供給的空間已經(jīng)很小了,。通過(guò)擴(kuò)大土地供給來(lái)平抑大城市房?jī)r(jià)，只能是一個(gè)望梅止渴式的良好愿望,。并不是有空地就能形成有效供給,，也不是說(shuō)房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區(qū)域的環(huán)境,、交通,、公共基礎(chǔ)設(shè)施等的承載能力。仍以北京為例,，盡管有人“驚奇”地發(fā)現(xiàn)在四環(huán)到五環(huán)之間,、五環(huán)到六環(huán)之間還存在不少空地，二環(huán)以內(nèi)甚至還有大片平房,，從而認(rèn)為它還有很大的供地潛力,，這實(shí)際上是一種誤解,。如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進(jìn)一步提高,，那交通擁堵問(wèn)題將極度惡化以至于無(wú)解,。在私人汽車時(shí)代，我們的特大城市都不同程度存在人口過(guò)載或土地過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象,，其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)是交通的極度擁堵,。如果要進(jìn)一步提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,，只能放棄私家汽車出行,，而改走公交出行戰(zhàn)略,，否則交通可能要完全癱瘓,。但私家汽車出行，又是我國(guó)國(guó)民百年中國(guó)夢(mèng)的一個(gè)重要組成部分,。禁止出行私家車與中國(guó)夢(mèng)相悖，最終或是不得人心,、無(wú)法推行的,。在這種背景下,，特大城市如果要提高或至少保持現(xiàn)有宜居水準(zhǔn),，不僅沒(méi)有條件擴(kuò)大供地,，還需要把現(xiàn)有的存量住房拆掉一部分以疏散人口,。典型的手段如通過(guò)整治開(kāi)墻打洞,、拆除違建,、遷走批發(fā)市場(chǎng)等低端產(chǎn)業(yè)等形式，把低端產(chǎn)業(yè)吸附的人口導(dǎo)出,。這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，在我國(guó)的一些特大城市正在轟轟烈烈地開(kāi)展,。所以,，在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),，中國(guó)的特大城市都沒(méi)有擴(kuò)大住房供給的潛力,，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房,，以緩解交通環(huán)境壓力,、維系城市宜居水平。

總之,，只要人口城市化和大城市化的動(dòng)力不發(fā)生根本性改變,，高房?jī)r(jià)幾乎就是現(xiàn)階段我國(guó)特大城市的宿命。不擴(kuò)大土地供應(yīng),，中國(guó)特大城市住房市場(chǎng)必將逐步陷入“香港化”,，具體表現(xiàn)為超高房?jī)r(jià)和低居住水平,。而擴(kuò)大土地供應(yīng),，隨著更多人口的涌入,，中國(guó)特大城市住房市場(chǎng)遲早也將逐步“香港化”，同時(shí)還要掉入“攤大餅”陷阱無(wú)法自拔,。該如何抉擇,，可謂仁者見(jiàn)仁,，智者見(jiàn)智,。雄安新區(qū)的設(shè)立,，也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試,，力求為人口稠密地區(qū)解決住房供求矛盾探出第三條道路。

（作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）