大家都知道,，每年的“金九銀十”一直到是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季,。但是今年自9月22日起，西安,、南昌,、南寧,、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng),、石家莊,、武漢等多個(gè)省會(huì)城市和重慶市在兩天時(shí)間里密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，其中6個(gè)城市實(shí)施了限售,。限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征,。

其中，重慶市和南昌市規(guī)定,，在限售區(qū)購(gòu)買的新建商品房,，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年后方可轉(zhuǎn)讓；貴陽(yáng)的限售期為簽購(gòu)房合同之后的三年,；南寧則是限售升級(jí)：法人單位購(gòu)買二套及以上住房限售兩年,，此前南寧已有規(guī)定，購(gòu)房人購(gòu)買第三套及以上住房?jī)赡旰蟛趴赊D(zhuǎn)讓,；長(zhǎng)沙新購(gòu)住房滿三年后才可轉(zhuǎn)讓,，首套住房購(gòu)買滿三年之后，才能購(gòu)買二套房,。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任 朱道林：最近密集出臺(tái)的這些城市的情況來看,，一是這些城市前期的價(jià)格漲幅相對(duì)比較穩(wěn)定，而今年以來他們價(jià)格開始出現(xiàn)相對(duì)程度的上漲,，另外,，這些城市相對(duì)供求關(guān)系或者說人口規(guī)模相對(duì)也比較大，因此需求會(huì)相對(duì)比較旺盛,。

專家表示,，限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征，從效果看,，屬于短效機(jī)制,，目的是抑制市場(chǎng)的投機(jī)需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策,，這要求購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn),。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入,。這種限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求,，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性,，對(duì)于加杠桿的投資者來說,，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：這就意味著我們應(yīng)該從保證供需基本平衡的角度來進(jìn)行調(diào)控,，而對(duì)于入市的速度我們要進(jìn)行合理地控制,，使大家住房的需求得到平穩(wěn)的釋放,。

投資周期延長(zhǎng) 房?jī)r(jià)或高位盤整

對(duì)于多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，專家表示對(duì)樓市的影響,，應(yīng)該分兩個(gè)層面來看,，一是對(duì)自身的影響，二是政策升級(jí)對(duì)樓市發(fā)出的信號(hào),。

隨著樓市新政的出臺(tái),，這些城市購(gòu)房的投資周期必然被延長(zhǎng)，流動(dòng)性受限,，住房需求特別是投資性購(gòu)房需求被抑制,，成交量也會(huì)隨之下滑，房?jī)r(jià)將會(huì)高位盤整甚至出現(xiàn)下跌,。以全國(guó)首個(gè)實(shí)施限售政策的城市廈門為例,，廈門推出限售政策當(dāng)月，其新建商品住宅環(huán)比上漲1.9%,，二手住宅價(jià)格上漲4.9%,；限售政策推出后的次月，各類房屋的價(jià)格漲幅快速回落,，特別是二手住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下跌,，隨后幾個(gè)月，廈門各類房屋價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi),，二手住宅更是連續(xù)5個(gè)月保持小幅下跌態(tài)勢(shì),。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：會(huì)對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行起到很好的作用，對(duì)于那些真正的剛性需求其實(shí)是有一定作用的,。

劉衛(wèi)民還表示,，多地樓市調(diào)控政策升級(jí)，將給市場(chǎng)傳遞出一個(gè)明確的信號(hào),，讓市場(chǎng)各方認(rèn)識(shí)到政府調(diào)控樓市,、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。這將對(duì)其他城市的購(gòu)房者尤其是投資性購(gòu)房群體產(chǎn)生一定的威懾力,，各城市樓市潛在購(gòu)房群體的觀望比例也會(huì)增加,。

專家建議：要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)

限購(gòu)、限價(jià),、限貸,、限售等調(diào)控政策疊加，一段時(shí)期以來對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到了明顯效果,。對(duì)此,，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松接受央視記者采訪時(shí)表示，下一步更重要的是國(guó)家要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

當(dāng)前,，地方政府已經(jīng)開始綜合利用土地,、金融、住房保障等政策手段來抑制投資,，加強(qiáng)住房的居住屬性，例如：在房屋供求預(yù)期突出的城市加大土地供應(yīng),，強(qiáng)化差別化住房信貸政策,，不同購(gòu)房對(duì)象實(shí)施不同的信貸政策，完善住房保障體系,，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等等,。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng) 鄧郁松：怎么樣更好地滿足居民的正常的居住需求，不斷改善居住條件,，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),，應(yīng)該是未來一段時(shí)間我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的重點(diǎn)，也就是說我們?cè)趺礃咏⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,。

此外,，租購(gòu)并舉的住房制度將是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的另一個(gè)重要方面。住房租賃市場(chǎng)改革快速推進(jìn),，以此來倒逼商品房市場(chǎng)完善自身,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來5年,，僅僅北上廣深4個(gè)一線城市就將提供超過250萬套租賃住房,。從長(zhǎng)期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，引導(dǎo)自住和投資需求各歸各位,，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)向更加理性的方向發(fā)展。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng) 鄧郁松：我覺得還是要區(qū)分投資需求和正常改善的需求,，合理地引導(dǎo)投資需求,，使得他們能夠在提供住房租賃，在實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)租住的方面能夠發(fā)揮積極的作用,，而不是去炒房子,。