原標題：投資商占5%產(chǎn)權(quán),，95%出售給有老人家庭。北京試點——

共有產(chǎn)權(quán)房 養(yǎng)老新選項（民生調(diào)查·一線新探索）

截至1月2日,，全國首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園,，已認購簽約養(yǎng)老居室143套。這標志著北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務設施建設試點取得階段性成果。

“該項目探索出了‘居室分割定向出售,、公共服務空間持有經(jīng)營,、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務設施建設模式，吸引了社會優(yōu)質(zhì)資本進入養(yǎng)老服務業(yè),，破解了建設養(yǎng)老設施資本流動性的瓶頸,，有效解決了社會群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務需求?！北本┦忻裾指本珠L李紅兵說,。

這一模式究竟如何運行？能否為老人帶來更多的獲得感,？為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示,？記者進行了采訪。

　　老人在家享服務

　　房子能拿產(chǎn)權(quán)證

雙橋恭和家園位于廣渠路北側(cè),，與杜仲公園近在咫尺,。項目建筑規(guī)模3.68萬平方米，由“養(yǎng)老居室”“長期照料（醫(yī)護）床位”和“公共空間”三大主體部分構(gòu)成,，融合了居家養(yǎng)老,、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)勢。其中養(yǎng)老居室365套,、養(yǎng)護中心39間共計68張床位,，還有社區(qū)衛(wèi)生服務站、書畫閱覽,、手工藝制作,、家庭廚房等公共活動設施，可為老年人提供長期居住,、營養(yǎng)膳食,、醫(yī)療護理、居家服務,、持續(xù)照料,、康健娛樂等服務。

每套居室內(nèi),，均為無障礙設計,。浴室比一般浴室要大，并且安裝了座椅,，老人可以坐著洗澡,。為了防止老人忘帶鑰匙，開門可以刷卡進入,，老人離開房間,，屋內(nèi)可自動斷電,。室內(nèi)還安裝了緊急呼叫器?！袄先税匆幌潞艚衅?，24小時值守醫(yī)護人員會立即趕來?！别B(yǎng)老社區(qū)投資運營方負責人說,。

恭和養(yǎng)老院院長龐蕾介紹，老人在此可以獲得生活管家服務,，包括處理生活中遇到的起居等問題,，以及享受由社工提供的服務、參與重大節(jié)日舉行的主題活動,。此外,，最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫(yī)護服務,?！斑@種模式打通了居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老相互獨立的養(yǎng)老供給格局，實現(xiàn)養(yǎng)老服務體系有機對接,。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務設施中的居室出售,，讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機構(gòu)的專業(yè)化服務?！饼嬂僬f,。

按照規(guī)定，這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán),。即：投資商永續(xù)持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán),，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)賣,，需由企業(yè)長期持有,、運營，購房者可以購買,、出售其余95%的產(chǎn)權(quán),，年限為50年。獲得產(chǎn)權(quán)后可以與普通商品房一樣出租,、出售，價格由買賣雙方自主確定,，收益也將歸賣方所有,。但唯一的條件是，買房或者租房的人,，家中也必須要有60歲以上的老人,。

“產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的‘不動產(chǎn)登記證’，賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬?！崩罴t兵表示,，“在世有資產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢想,。

　　企業(yè)資金回籠快

　　兌現(xiàn)服務才盈利

許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕,。然而，由于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在前期投入高,、回本周期過長,、利潤相對微薄的情況，部分實力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領(lǐng)域較為謹慎,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，目前養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,，通過公開市場拿地,，以產(chǎn)權(quán)銷售為核心，快速回籠資金,，但進入門檻較高,。輕資產(chǎn)模式則以運營為核心，收入來源主要為床位費和護理費,，資金回收較慢,，難以實現(xiàn)快速擴張。

李紅兵直言,，養(yǎng)老服務領(lǐng)域中,，投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入,，給后續(xù)的管理服務帶來較大負擔,， 直接影響到服務質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)試點,，釋放了社會資本的流動性,，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務,。這種模式,，預期將激活養(yǎng)老服務市場，吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務業(yè),。

根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務設施試點方案》,，恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務企業(yè)與符合條件的購買者共同持有，其中企業(yè)只占5%的份額,，這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務企業(yè)的投入成本,，有利于資金快速回籠,。

另一方面，配套約占總面積40%的醫(yī)療,、護理,、餐飲等公共服務設施，由企業(yè)持有經(jīng)營,?！巴顿Y商僅僅銷售養(yǎng)老居室，不能實現(xiàn)盈利,。相反,，投資商如果信守為老服務承諾，將這些功能很強的養(yǎng)老設施妥善經(jīng)營,，在社會老齡化的大背景下,，將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn)?！惫Ш图覉@運營方樂成集團副總裁高峻松表示,。

多種措施防投機

　　確保養(yǎng)老不跑偏

目前，試點項目恭和家園養(yǎng)老居室的售價為每平方米4萬元左右,，明顯低于周邊二手房價格,。與此同時，買賣恭和家園養(yǎng)老居室,，不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響,。

那么，共有產(chǎn)權(quán)居室會不會成為投資者競逐的目標,，違背了養(yǎng)老初衷呢,？北京市民政局、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負責人都強調(diào),，這是一個養(yǎng)老項目,，不是一個房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產(chǎn)權(quán),，但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權(quán),，更重要的是，企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營,。

北京市規(guī)土委副主任謝俊奇介紹,，項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設施，不適用房地產(chǎn)的土地利用政策,。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度,，嚴禁以養(yǎng)老機構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁以養(yǎng)老為名開展無關(guān)的活動,，嚴禁改變土地使用性質(zhì),。

高峻松表示，為確保試點項目的養(yǎng)老服務用途,，在政府及有關(guān)部門指導下,，投資方設置了一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估,，先確認養(yǎng)老服務需求,。樂成公司組建評估團隊，對意向客戶開展生活自理能力,、居家環(huán)境,、精神衛(wèi)生及社會關(guān)系等評估，了解客戶身份真實性,、購房目的,、服務需求等。評估結(jié)束后,，出具評估報告,，定制服務清單，建立客戶信息檔案,，檔案還要交民政部門審核備案,。

與此同時，每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,，需支付每月3000元的“基礎服務費”,，用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎服務,?！斑@筆費用，無論居室是否空置,，都要收取,。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用?！痹圏c項目企業(yè)負責人說,。

以試點項目每平方米4萬元的售價計算，一戶79平方米的項目,，全款為316萬元,，50年所需繳納的服務費為180萬元，這相當于共需繳款496萬元,，合每平方米6.3萬元左右,，較周邊普通商品房已經(jīng)沒有明顯的價格優(yōu)勢。

此外,，由于該項目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造,，用于養(yǎng)老照料,、醫(yī)療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%,。由于公共活動空間占比較高,，相對于普通住宅，這種養(yǎng)老用房得房率偏低,，只有65%左右,。無專業(yè)服務需求的年輕人購買，是很不劃算的,。

李紅兵強調(diào),，該項目實施的全過程，政府都是可控的,?！胺孔邮怯脕碜〉模B(yǎng)老服務設施是用來養(yǎng)老的,。在政府可控的情況下,，老年人有了新的選擇?！?/p>