后房地產(chǎn)時(shí)代,，棚改貨幣化一直較受關(guān)注,，棚改龍頭北京城建在此前1年半時(shí)間已經(jīng)拿下5個(gè)棚改項(xiàng)目,，總貨值822.65億元,。而近日，公司再添新單后,，與集團(tuán)聯(lián)手拿下總投資139.59億元懷柔區(qū)城中村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,。目前，北京城建在手棚改項(xiàng)目已達(dá)6個(gè),，總貨值達(dá)962.24億元,。

在手總貨值近千億元

住建部提出，2018年—2020年再改造棚戶區(qū)1500萬(wàn)套,，其中2018年棚改目標(biāo)580萬(wàn)套,，較此前市場(chǎng)預(yù)期的500萬(wàn)套，上升16%,。

在房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下,，棚改貨幣化超預(yù)期推進(jìn)，棚改龍頭北京城建也吸引了市場(chǎng)的關(guān)注,。

根據(jù)公告,，北京城建新獲取的城中村項(xiàng)目總占地面積約122.22公頃，其中包含國(guó)有土地約9.75公頃,，集體土地約112.47公頃,，規(guī)劃總建筑面積約116.29萬(wàn)平方米（含回遷房建筑面積43.41萬(wàn)平方米）。本次城中村項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為139.59億元,。

實(shí)際上,，此前，北京城建已經(jīng)有5個(gè)棚改項(xiàng)目,，包括康莊鎮(zhèn)棚改項(xiàng)目,、臨河村棚改項(xiàng)目、懷柔新城棚改項(xiàng)目,、懷柔城中村棚改項(xiàng)目,、黃村鎮(zhèn)棚改項(xiàng)目。

根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者粗略統(tǒng)計(jì),，截至目前,，北京城建在手棚改項(xiàng)目共6個(gè)，在手棚改貨值總計(jì)962.24億元,。

項(xiàng)目收益率12%-15%

棚改項(xiàng)目運(yùn)作模式如何,？在手的近千億元棚改貨值，會(huì)對(duì)北京城建帶來(lái)何種影響,？

對(duì)此,，有地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目按總投資額加成收益率的方式給予企業(yè)利潤(rùn),，收益率在12%-15%之間,，其中總投資主要包括：一級(jí)開發(fā)的征地,、拆遷及基建，二級(jí)開發(fā)的建安,、配套,、銷售，以及貸款所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用等,。

對(duì)于北京市棚改項(xiàng)目的一,、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，廣發(fā)證券的研究報(bào)告稱,，北京目前的一級(jí)開發(fā)主要有兩種模式：其一是一次性招標(biāo),，即一、二級(jí)開發(fā)由一家企業(yè)來(lái)做,；其二是一,、二級(jí)開發(fā)分開，先做一級(jí)開發(fā)整理,，二級(jí)需要在政府土地收儲(chǔ)后進(jìn)行公開招拍掛,。

而關(guān)于北京城建棚改項(xiàng)目的收益率，上述券商分析師進(jìn)一步解釋道,，北京城建的棚改項(xiàng)目中,，望壇、張儀村等國(guó)有土地項(xiàng)目采用一,、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式,，加成收益率為15%；臨河村,、懷柔,、康莊鎮(zhèn)等集體土地項(xiàng)目，采用一級(jí)開發(fā)加安置房建設(shè)模式加成收益率為12%-13%,。棚改項(xiàng)目主要的資金來(lái)源為貸款資金,，貸款資金利息是計(jì)入總投資中的，所以棚改項(xiàng)目加成收益率扣除稅務(wù)成本及自有資金的財(cái)務(wù)成本后,，基本上貢獻(xiàn)的是凈利潤(rùn),。

因在手棚改項(xiàng)目體量大，為加速資金周轉(zhuǎn),，提升資金使用效率,，在自有資金層面，北京城建先后于2017年7月份和2017年11月份,，設(shè)立了北京城建興潤(rùn)基金管理合伙企業(yè),、北京城建興瑞基金管理合伙企業(yè)等地產(chǎn)基金。

對(duì)于北京城建的棚改項(xiàng)目，上海一位券商研究員表示,，棚改項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于拆遷,，拆遷時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，將明顯增加各方面的成本,，在2017年動(dòng)工的棚改項(xiàng)目中，北京城建臨河村棚改項(xiàng)目?jī)H用時(shí)15天即完成100%拆遷簽約,，被業(yè)內(nèi)稱為“臨河速度”,，懷柔棚改項(xiàng)目也快速的完成了100%拆遷簽約。根據(jù)北京城建披露的懷柔城中村棚改項(xiàng)目,、黃村鎮(zhèn)棚改項(xiàng)目可知,，棚改項(xiàng)目總的投資時(shí)間是3.5年—4年，所以預(yù)計(jì)之前總貨值822.65億元的5個(gè)棚改項(xiàng)目,，在2018年-2020年之間,，將先后完工，進(jìn)入結(jié)算期,。