◆ 據(jù)初步統(tǒng)計,,目前海南全省有超過500萬平方米停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目
◆ 由于原因復(fù)雜,,海南省處置停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度相比計劃已經(jīng)滯后
◆ 海南“停緩建項(xiàng)目”處置難,,顯示“房地產(chǎn)過熱”的教訓(xùn)需要吸取
原題:海南全力處置停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目
2018年海南省政府工作報告提出,,今年要加強(qiáng)省級土地儲備,,建立閑置土地處置長效機(jī)制,,完成停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置任務(wù),。
《瞭望》新聞周刊記者近期環(huán)海南島調(diào)查了解到,,由于很多停緩建項(xiàng)目涉及原因復(fù)雜,,目前海南省處置停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度相比計劃已經(jīng)滯后,。
按照海南省近期出臺的相關(guān)文件,將“已投資額達(dá)到總投資額25%以上和施工進(jìn)度已達(dá)到±0.00以上,,停工超過一年的房地產(chǎn)項(xiàng)目”,,統(tǒng)一稱為停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)海南省相關(guān)部門初步統(tǒng)計,,目前海南全省有超過500萬平方米停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目,。
受訪專家認(rèn)為,,海南停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的存在不僅影響市容市貌,也影響經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行,,對一些項(xiàng)目資金鏈斷裂等問題應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視,,由此引發(fā)的系列問題也值得其他城市警惕。
停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎遍及主要市縣
無論是省會城市???,還是世界知名旅游目的地三亞,無論是東部沿海市縣文昌,、瓊海,、陵水,抑或西線儋州或者中線市縣瓊中,、保亭等地,,都或多或少地存在著體量不同的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目。
??谑袨I海公園地處??谑袇^(qū)繁華地帶,它的東側(cè)有一棟高達(dá)23層的建筑臨街而立,?!恫t望》新聞周刊記者在現(xiàn)場看到,破敗的工地被一堵圍墻包圍了起來,。銹跡斑斑的大門緊鎖著,,圍墻上隱約可以看見“海口外灘添明珠,,濱海東路增輝煌”等字眼,。記者了解到,該建筑2003年開工建設(shè),,后來停工至今。公開資料顯示,,該項(xiàng)目是按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),,超五星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)型綜合大酒店,總投資5.2億元,。
坐落在國家4A級旅游度假區(qū)——海南瓊中百花嶺風(fēng)景區(qū)核心位置的某房地產(chǎn)項(xiàng)目,,在一期開發(fā)10余幢花園洋房后項(xiàng)目擱淺,至今已經(jīng)六年,。本刊記者站在瓊中縣百花廊橋的一端抬頭望去,,對面山上一排排中途停工的別墅群,與風(fēng)景格格不入,。
在海南省西南部的東方市,,原計劃要打造成為當(dāng)?shù)亍笆紫痪€海景大盤”的某項(xiàng)目,因企業(yè)資金鏈斷裂、未取得報建手續(xù)等原因多次停工,。記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),,該項(xiàng)目占地總面積368畝,一期部分項(xiàng)目及二期部分項(xiàng)目均因未取得報建手續(xù)導(dǎo)致停工,,一棟棟半拉子工程立在開闊處,,甚是扎眼。
總體看,,按照海南省初步統(tǒng)計,,停緩建項(xiàng)目遍及海南16個市縣,共計113個項(xiàng)目,,建筑面積達(dá)到544萬平方米,。在多位受訪者看來,停緩建項(xiàng)目的大量存在,,與海南的“三大愿景”即建設(shè)全省人民的幸福家園,、中華民族的四季花園、中外游客的度假天堂嚴(yán)重不符,,影響市容市貌不說,,也不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
多重原因?qū)е峦9?/strong>
《瞭望》新聞周刊記者調(diào)查了解到,,這些停緩建項(xiàng)目主要由以下幾方面原因造成,。
涉法涉訴官司纏身。據(jù)統(tǒng)計,,目前約有27個停緩建項(xiàng)目因涉法涉訴導(dǎo)致,,幾乎占停緩建項(xiàng)目的四分之一。例如,,??谀稠?xiàng)目至今仍有官司糾纏,致使項(xiàng)目復(fù)工遙遙無期,;東方市某項(xiàng)目,,因開發(fā)商和國土部門打官司導(dǎo)致建設(shè)“停擺”;三亞某項(xiàng)目因涉及非法融資被法院查封,;瓊海某項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛停工,。
公司經(jīng)營虧本主動暫停項(xiàng)目建設(shè)。海南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在海南多個市縣均有土地,,企業(yè)根據(jù)市場情況安排建設(shè),,暫時停工了其在東方市的項(xiàng)目。海南陵水清水灣某酒店工程因?yàn)榈緯r間較長,,經(jīng)營虧本主動停工,。
開發(fā)商資金鏈斷裂,。儋州、東方,、五指山,、文昌、瓊海等市縣多個項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂停工,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說,,究其原因,第一是房企本身“自不量力”,,對于自身資金的把控明顯不足,,出現(xiàn)資金困境;第二是產(chǎn)品定位不符合市場需求,,部分項(xiàng)目刻意追求別墅項(xiàng)目,,銷售過程中才發(fā)現(xiàn)與市場“不對路”;第三是項(xiàng)目融資能力不到位,。
手續(xù)不合規(guī)或涉違反兩個暫停,、多規(guī)合一、海岸帶保護(hù)等政策,。例如,,澄邁縣某產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目未辦理施工許可證;五指山市某項(xiàng)目未取得報建手續(xù),;萬寧某項(xiàng)目未辦理任何手續(xù)被責(zé)令停工,;昌江棋子灣多個項(xiàng)目因?yàn)樯孢`反海岸帶保護(hù)等政策停工。
一事一策分類處置
海南省住建廳負(fù)責(zé)人表示,,在全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上,,2017年12月,海南省相關(guān)部門制定印發(fā)了《全省停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置工作方案》,,指導(dǎo)全省開展處置工作,。
“針對不同原因造成的停緩建項(xiàng)目,將進(jìn)行分類處置,,一事一策,。”海南省職能部門一位負(fù)責(zé)人對《瞭望》新聞周刊記者分析說,,主要分為四大類:
涉及生態(tài)保護(hù)紅線,、海岸帶陸域200米管控的停緩建地產(chǎn)項(xiàng)目,,按生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)及海岸帶管控相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置,。位于Ⅰ、Ⅱ類生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目,,市縣應(yīng)當(dāng)采取措施引導(dǎo)項(xiàng)目退出,,或者按照陸域生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)開發(fā)建設(shè)管理目錄要求,,調(diào)整為與生態(tài)環(huán)境保護(hù)不相抵觸的建設(shè)項(xiàng)目。位于非生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目要嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè),,不得擅自調(diào)整土地和建設(shè)用途,,不得擅自調(diào)整建設(shè)規(guī)模。
對未取得合法用地手續(xù)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目,,嚴(yán)格按照土地管理法的規(guī)定,,結(jié)合違法建筑集中整治三年行動,對認(rèn)定為違法建筑的項(xiàng)目,,由市縣制定拆除或者沒收計劃并依法實(shí)施,,堅決防止違法用地行為合法化。對已取得合法用地手續(xù)但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,,或取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證單位按建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目,,在符合現(xiàn)行規(guī)劃的前提下,采取改正措施可以消除對現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施的影響的,,依法限期改正并補(bǔ)辦完善相關(guān)規(guī)劃手續(xù),;無法采取措施改正措施消除影響的,依法予以拆除或沒收,。
針對涉及資金短缺,、債權(quán)債務(wù)糾紛等問題,鼓勵大型國有企業(yè)出資收購?fù)>徑ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目作為資產(chǎn)儲備并盤活資產(chǎn)價值,,收購價格按成本價,、利息和管理費(fèi)等因素合理確定。對企業(yè)確實(shí)難以繼續(xù)開發(fā)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目,,政府可依法收購后,,重新組織公開供應(yīng)。
對開發(fā)建設(shè)單位因資金短缺,、債權(quán)債務(wù)糾紛停工,,自身無力處置的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目,市縣政府要積極協(xié)調(diào)債權(quán)單位和督促開發(fā)建設(shè)單位盡快履行司法程序依法處置,。已被司法機(jī)關(guān)查封的項(xiàng)目,,市縣政府要根據(jù)項(xiàng)目資金缺口情況商司法機(jī)關(guān)依法解封,并對項(xiàng)目依法拍賣或處置,。對影響公共安全或市容市貌的,,市縣政府可依法依規(guī)代為處置。
教訓(xùn)需要吸取
《瞭望》新聞周刊記者調(diào)查了解到,,目前海南省處置停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度相比計劃已經(jīng)滯后,。海南省相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對本刊記者如此描述了目前的進(jìn)展程度:進(jìn)展變化不大,都是“硬骨頭”,。
按照《全省停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置工作方案》規(guī)定的時間節(jié)點(diǎn),,今年1月底需要全面處置完畢,,2月中旬前是督查驗(yàn)收階段。多個部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,,由于停緩建項(xiàng)目涉及原因錯綜復(fù)雜,,處置起來難度很大。
嚴(yán)躍進(jìn)建議,,對停緩建項(xiàng)目,,可以考慮兩個處置辦法。
一是培育實(shí)力強(qiáng)大的停緩建項(xiàng)目資產(chǎn)處置公司,,重點(diǎn)對海南停緩建項(xiàng)目進(jìn)行整治和打包轉(zhuǎn)讓,。
二是對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè),如果存有停緩建記錄,,后續(xù)要限制其進(jìn)行投資,,尤其是把控相關(guān)企業(yè)的拿地風(fēng)險。
受訪專家指出,,目前海南存在的停緩建項(xiàng)目,,不少是省級或者市縣級的重點(diǎn)工程,這顯示了地方政府對房地產(chǎn)市場的倚重,,這個教訓(xùn)值得海南以及全國其他城市吸?。缓D戏康禺a(chǎn)高熱度下產(chǎn)生的停緩建項(xiàng)目處置難也警示,,無論是購房者還是房地產(chǎn)企業(yè),、地方政府,應(yīng)注意防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險,。