民法典物權(quán)編草案今天再次提請全國人大常委會審議,。這是繼去年8月民法典各分編集體亮相常委會會議之后,物權(quán)編草案第二次提請審議。

相比一審稿,二審稿在體例上進行了調(diào)整,進一步分為五個分編,即:通則、所有權(quán),、用益物權(quán),、擔(dān)保物權(quán)、占有,。同時,在內(nèi)容上也作出了多處修改,進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),完善了土地承包經(jīng)營權(quán)等相關(guān)制度,并對居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容進行了明確,。

表決人數(shù)擬改為“雙過半數(shù)”

近年來,群眾普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難,公共維修資金使用難,以及物業(yè)管理不規(guī)范,、業(yè)主維權(quán)難等問題,對此,二審稿作出了多處有針對性的規(guī)定,。

根據(jù)二審稿,今后居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

對于公共維修資金使用,二審稿進一步完善了決策程序,降低通過這一事項的表決要求,將草案第七十三條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過半數(shù)”,。此外,根據(jù)一些地方的實踐,二審稿還增加一款規(guī)定:緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金,。

為與合同編草案中“物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容相呼應(yīng),二審稿增加規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依照本法合同編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施。

此外,為了加強對業(yè)主維權(quán)的保障,二審稿增加規(guī)定:在建筑區(qū)劃內(nèi)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,、違章搭建,、侵占通道等的行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

刪去耕地不得抵押規(guī)定

深入推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革,是黨中央作出的重大決策,二審稿對農(nóng)村集體所有土地的征地補償,、土地承包經(jīng)營權(quán)等相關(guān)制度予以完善,。

根據(jù)黨中央有關(guān)精神和修改后的農(nóng)村土地承包法,二審稿對第十一章“土地承包經(jīng)營權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容作了完善,明確承包期屆滿,由土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包；土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租,、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),；流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán),自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人,。同時,刪去草案第十七章“抵押權(quán)”中關(guān)于耕地不得抵押的規(guī)定,以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要,。

此外,草案增加規(guī)定:征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付農(nóng)村村民住宅的補償費用。為了與正在審議的土地管理法修正案草案相銜接,二審稿分別在有關(guān)條款中明確集體所有的土地作為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理,；宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定,。

明確居住權(quán)無償設(shè)立

居住權(quán)是此次物權(quán)編的一個新增亮點,。有意見提出,增加規(guī)定居住權(quán)制度,有利于為老年人以房養(yǎng)老提供法律保障,建議進一步細化相關(guān)規(guī)定,明確居住權(quán)是無償設(shè)立的用益物權(quán),并對居住權(quán)合同的內(nèi)容進行規(guī)范。

據(jù)此,二審稿作出了多處修改:一是規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有,、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要,。二是增加規(guī)定:居住權(quán)合同的一般條款包括當(dāng)事人的姓名和住所、住宅的位置,、居住的條件和要求,、解決爭議的方法。三是增加規(guī)定:居住權(quán)無償設(shè)立,。

擔(dān)保物權(quán)按登記時間先后受償

為進一步改善營商環(huán)境,賦予當(dāng)事人更大的自主權(quán),二審稿作出多處修改,。

二審稿簡化規(guī)定抵押合同和質(zhì)押合同的一般條款,將抵押合同包括“抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量,、狀況,、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬”修改為“抵押財產(chǎn)的名稱,、數(shù)量等情況”,；將質(zhì)押合同包括“質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量,、質(zhì)量,、狀況”修改為“質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況”,。

此外,二審稿還進一步明確實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的統(tǒng)一受償規(guī)則,規(guī)定:已登記的,按照登記的時間先后確定清償順序,已登記的先于未登記的受償,未登記的按照債權(quán)比例清償,。

本報北京4月20日訊