春節(jié)過(guò)后房子又火得不要不要的了,，北上深一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)聯(lián)袂暴漲,，漲價(jià)幾十萬(wàn)那都是少的?！拔业墓べY就是坐火箭也趕不上房?jī)r(jià)的漲勢(shì),?！闭眍^君近日常聽(tīng)到身邊朋友這樣抱怨,，為什么接連出臺(tái)的去庫(kù)存政策沒(méi)有止住一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)飆漲？

一線(xiàn)城市樓市進(jìn)入瘋漲狀態(tài)

清華大學(xué)的研究報(bào)告指出,，過(guò)去10年,，深圳房?jī)r(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%,；上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%,、年均上漲17.6%；北京房?jī)r(jià)總體上漲380%,、年均上漲17.5%,。2016年春節(jié)剛過(guò)完，關(guān)于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)加速瘋漲的消息就再次充斥著各種媒體的熱門(mén)版面,。

先來(lái)看看北京,，2月23日，北京大興黃村的一塊地經(jīng)過(guò)76輪的激烈競(jìng)價(jià),，最終被綠地以39億拍到,，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的4.7萬(wàn)/平米，這意味著房子的出售價(jià)格至少要超過(guò)7萬(wàn)元才可能賺錢(qián),，而該地的二手房?jī)r(jià)格不過(guò)2萬(wàn)多一點(diǎn)而已,。與此同時(shí)，萬(wàn)科北京項(xiàng)目正醞釀10%至20%左右的漲價(jià),。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京新宅網(wǎng)簽量?jī)H為1006套,。而二手住宅的網(wǎng)簽量則高達(dá)6048套,，日均成交864套,，交易量為2010年以來(lái)的最高值。從價(jià)格看,，成交均價(jià)41490元/平米,，較2015年全年均價(jià)已經(jīng)上漲5%左右。在北京,，買(mǎi)車(chē)要搖號(hào)，基本得靠運(yùn)氣,，看病要掛號(hào),，肯定都遇到過(guò)號(hào)販子而現(xiàn)在，買(mǎi)房過(guò)戶(hù)也和春運(yùn)車(chē)票差不多了據(jù)說(shuō)有的黃牛一個(gè)號(hào)都賣(mài)3000啦,！

上海在春節(jié)后則更是頻頻傳出“瘋漲”的消息,。媒體報(bào)道稱(chēng)，上海內(nèi)環(huán)一套老公房,，春節(jié)前報(bào)價(jià)430萬(wàn)元,，在與購(gòu)房者商談中，房主三次提價(jià),，幾天之內(nèi)就漲價(jià)70萬(wàn)元,。2016年1月，上海房?jī)r(jià)同比漲1.24%,，環(huán)比漲19.29%,，更驚人的是，許久不見(jiàn)的“日光盤(pán)”盛況再現(xiàn),。上海虹口區(qū)一新盤(pán)2月21日推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房,，在一天內(nèi)就被搶光了，銷(xiāo)售額高達(dá)36億元,，連銷(xiāo)售人員都感嘆“許久不見(jiàn)這么好的行情了”,。

再看看深圳，深圳房?jī)r(jià)在過(guò)去一年的瘋狂上漲為全國(guó)矚目,，2015年12月,，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%,，樓價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó),。進(jìn)入2016年深圳1月的新房成交均價(jià)達(dá)4.65萬(wàn)元/平方米，同比漲幅超74%已出現(xiàn)短期泡沫,。越來(lái)越多的深圳人加入到眾籌買(mǎi)房,、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。深圳一些有實(shí)力的投資客會(huì)抱團(tuán),，在看好某個(gè)新樓盤(pán)后,，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包下整棟樓,，留著自己慢慢賣(mài)。

京滬深房?jī)r(jià)快速上漲的四大原因

近來(lái)中國(guó)樓市的表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化,，一方面是二三四線(xiàn)城市努力去庫(kù)存,，另一方面是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)瘋漲。造成北上廣深房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下的因素主要有以下四點(diǎn)：

（一）政策支持：

各種優(yōu)惠政策出臺(tái)刺激購(gòu)房需求,。盡管2016年才剛剛過(guò)去50多天,，但是各種房產(chǎn)利好政策卻早已迫不急待的推出，節(jié)前是“降首付”,，節(jié)后是“降契稅和營(yíng)業(yè)稅”,，同時(shí)還伴有1月份的2.51萬(wàn)億新增天量信貸的很大一塊流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出,，去庫(kù)存政策盡管很多都不是沖著一線(xiàn)去的,，但配給三四線(xiàn)城市的藥，最終一定會(huì)進(jìn)入一線(xiàn)城市的嘴里,。

（二）供求關(guān)系：

一線(xiàn)城市目前仍然是需大于供,，去庫(kù)存的壓力并不大。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示,，一線(xiàn)城市住宅庫(kù)存全部降至十個(gè)月以下,，上海只夠賣(mài)3.7個(gè)月。具體來(lái)看,，截至2016年1月,，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個(gè)月；北京的消化周期為9.2個(gè)月,；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個(gè)月；深圳商品住宅消化周期為8.7個(gè)月,。

（三）一線(xiàn)城市的吸泵效應(yīng)：

在財(cái)經(jīng)作家吳曉波看來(lái),，北京，中國(guó)首都,，中國(guó)政治中心,；上海，中國(guó)的三大金融中心城市之首,，經(jīng)濟(jì)總量第一,；深圳，中國(guó)的科技創(chuàng)新中心城市,，中國(guó)最大的移民城市,，競(jìng)爭(zhēng)力排中國(guó)第一。此類(lèi)超大中心城市的吸泵效應(yīng)才剛剛開(kāi)始,，北京比首爾,、上海比臺(tái)北,、深圳比香港，正在成為一種預(yù)期,。

資金是最聰明的,，它天生知道去哪里。這半年,，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房客的資金大量涌入一線(xiàn)樓市,，或剛需也好，或投資也好,，或投機(jī)也好,。之所以這三個(gè)城市的樓價(jià)會(huì)如此瘋狂，完全是資金推動(dòng)所致,。再加上由于負(fù)利率和人民幣貶值的影響，一線(xiàn)城市樓盤(pán)成為財(cái)富保值的重要手段,，投資這些城市的房子問(wèn)題并不大,。

（四）房產(chǎn)中介因素：

隨著一線(xiàn)城市的樓市升溫，目前房產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象重重,。為搶奪市場(chǎng),，有大牌中介推出簽約獨(dú)家房源、辦短期借貸,、虛構(gòu)房源等種種招數(shù),，這在一定程度上也推高了房?jī)r(jià)。上海以業(yè)主450萬(wàn)房子被中介搶走賣(mài)出510萬(wàn),。本月15日,，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文明確表示，禁止中介對(duì)當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格,，買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)需取得當(dāng)事人的書(shū)面同意,，若出現(xiàn)“炒房”行為，則需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。

超級(jí)城市高房?jī)r(jià)能撐多久,？誰(shuí)最受影響

一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？從上文提到的三個(gè)要素來(lái)看,，在看不到明顯的經(jīng)濟(jì)格局的改變之前（2017年19大前,？），超級(jí)城市的房?jī)r(jià)很可能會(huì)一直被推向新高,。在不正當(dāng)?shù)恼{(diào)控下,，如果還問(wèn)高房?jī)r(jià)能撐多久？你已經(jīng)無(wú)法用正常的思維去判斷或分析,，那就只能聽(tīng)天由命了,。而這樣的現(xiàn)狀也必然不能長(zhǎng)久,。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲最受影響的是誰(shuí)呢？

首先,，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō),，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲，不利民生,。對(duì)一個(gè)城市一年房?jī)r(jià)漲50%,，甚至一天漲10%，必然會(huì)造成人心的浮動(dòng),，很多人窮其一生繼續(xù)也買(mǎi)不起一套房,，居民生活幸福感還從何說(shuō)起？深圳2015年度房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.8,，同比增幅27.6%,，這意味著深圳一個(gè)處于平均收入水平的居民家庭，不吃不喝25.8年財(cái)可以買(mǎi)一套100平米房子,。

其次,，房?jī)r(jià)暴漲對(duì)于地產(chǎn)商而言也不一定是好事。要知道房?jī)r(jià)之所以漲50%,，很大一個(gè)可能就是土地出讓價(jià)格也漲了50%甚至更多，地產(chǎn)商的利潤(rùn)會(huì)被壓縮的更多,。暴漲的土地價(jià)格,，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商形成了擠出效應(yīng)，而大型開(kāi)發(fā)商也幾乎是在火中取栗,，他們大多懷著能搶一把是一把的投機(jī)心理，繼續(xù)瘋狂漲下去,，樓市越危險(xiǎn),。

再者,，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，滋生金融風(fēng)險(xiǎn),。過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)背后,，樓市一定是存在一個(gè)不確定的泡沫，如果哪天真的再來(lái)一個(gè)斷崖下滑,，原本體質(zhì)就弱下來(lái)的銀行肯定吃不了兜著走,，房?jī)r(jià)暴漲到一定程度，一旦開(kāi)始下跌,，則必定對(duì)金融體系造成負(fù)面影響,。看國(guó)際,，2007年美國(guó)次貸危機(jī)，非常典型,?？磭?guó)內(nèi)，2008年深圳房?jī)r(jià)大跌之后,，曾經(jīng)出現(xiàn)短暫的,、個(gè)別的斷供現(xiàn)象，假如當(dāng)時(shí)沒(méi)有四萬(wàn)億刺激,，則深圳斷供數(shù)量必定不是個(gè)小數(shù)目,。

還有啥大招可出？差異化調(diào)控

不同于三四線(xiàn)城市樓市庫(kù)存高企,，北京上海深圳廣州樓市需要差異化調(diào)控,。

日前深圳傳出限購(gòu)升級(jí)的消息。據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道,，非深圳戶(hù)籍人口購(gòu)房社保年限由1年改為3年的政策已經(jīng)確定,，相關(guān)部門(mén)已開(kāi)始采取行動(dòng),。深圳房?jī)r(jià)逆天暴漲,，政府沒(méi)有理由不“潑點(diǎn)冷水”。深圳房?jī)r(jià)逆天暴漲,，政府沒(méi)有理由不“潑點(diǎn)冷水”,。與北京、上海,、廣州相比,，深圳的限購(gòu)政策最為寬松，上調(diào)非本地戶(hù)籍人口的購(gòu)房門(mén)檻被認(rèn)為在情理之中,。

近日,，上海也發(fā)文將要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例,，中心城區(qū)不低于70%,，郊區(qū)不低于60%。顯而易見(jiàn),，這是實(shí)打?qū)嵉男抡?，雖然不屬于直接抑制需求的政策，但通過(guò)擴(kuò)大中小套型比例,，能更好的滿(mǎn)足剛需和自住需求,。

房?jī)r(jià)漲幅較小的廣州則開(kāi)始推出變相減稅措施，在廣州部分城區(qū),，只要無(wú)房,，就算首套房標(biāo)準(zhǔn)征收契稅。2月19日,，三部委《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》明明規(guī)定：北京市,、上海市、廣州市,、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,。這也就意味著，廣州委婉的拒絕了國(guó)家政策,。而北京,，房?jī)r(jià)漲幅小于深圳和上海，大于廣州,，因此暫時(shí)無(wú)動(dòng)靜,。

房地產(chǎn)專(zhuān)家楊紅旭指出，一線(xiàn)城市,，政策動(dòng)向不一,，存在異動(dòng)現(xiàn)象，也正反映樓市熱度不同,。在房地產(chǎn)調(diào)控方面,，中央允許因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo),、一城一策,。隨著未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)樓市繼續(xù)復(fù)蘇，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍將逞強(qiáng),。