18日,，杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購政策,，將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,，包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之后第三個(gè)重啟限購的城市。

業(yè)內(nèi)人士表示,，部分樓市的異常火爆，令房地產(chǎn)調(diào)控政策重新收緊,，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現(xiàn)，不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列,。

火爆 小長假的瘋狂投資者

本應(yīng)輕松休息的小長假,，迎來了風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)投資客。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位,。

“覺得假期比上班更累,。”張超說,，第一天家人看房選房,，第二天排號(hào)搖號(hào)，第三天辦手續(xù),，在三天小長假期間,，他幾乎所有時(shí)間都泡在了房上。

張超說,，“我看中了一套位于鄭州航空港區(qū)的一個(gè)歐式洋房項(xiàng)目,，臨近自貿(mào)區(qū)，且位于地鐵沿線,。與一周前相比,，該項(xiàng)目已經(jīng)漲了近600元，若與6月底開盤價(jià)相比漲了近3000元,?！?/p>

“聽說上次開盤200多套房，有八,、九百人排隊(duì)搖號(hào),。迫不得已，我在17號(hào)開盤前一天帶家人看好后,，當(dāng)晚就到售樓處排隊(duì),，以免買不到?！睆埑f,。

在本輪近乎瘋狂的房市當(dāng)中，張超的做法并不鮮見,。劉蹙是張超的置業(yè)顧問,，作為賣房人，他自己也被現(xiàn)在購房人的熱情嚇怕了,?！吧洗伍_盤時(shí),，一位上海老太太買了3套房，這兩天我告知她要加推,，她直接打電話說留三套,。我連忙說‘這次房子不一定能拿上’，這老太太直接來了句,，‘我現(xiàn)在就買機(jī)票從上海飛過去,，給我個(gè)賬戶，錢我先打給你’,。真是攔都攔不住,。”劉蹙說,。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,，現(xiàn)階段購房者投資需求之所以旺盛，或者是因?yàn)榭粗形磥砩蠞q預(yù)期,，期待投資獲利,，或者是因?yàn)楹ε聦碓贊q，早買早安心,。

稀缺 資金潮下的恐慌

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，在剛過去的中秋小長假，北京新建住宅簽約422套,，二手房住宅簽約280套,，整體來看，成交量是最近幾年小長假的最高點(diǎn),。

今年端午小長假期間,，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交僅70套,。這意味著,，雖然因?yàn)榧倨诤灱s的特殊性，整體簽約并不完全真實(shí)反映市場(chǎng)情況,，但從單純都是假期因素來看,，成交量翻了幾番。

“出現(xiàn)投資需求的主要原因是過多的貨幣供應(yīng),。在貨幣過多供應(yīng)的影響下,，投資需求被無限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)?！睆埓髠フJ(rèn)為,，現(xiàn)階段房價(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌,。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，8月新增貸款9487億元中,，住戶部門貸款新增額度高達(dá)6755億元，該貸款額較7月的4575億元,，環(huán)比增加47.65%,。

張大偉說，信貸的強(qiáng)勁支持,，加之去庫存政策的大力刺激,，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆行情。而過度的加杠桿事實(shí)上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),。

的確,，在高成交的帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市庫存均快速去化,，多個(gè)城市或面臨“無房可賣”,。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底,，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米,，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%,，庫存已連續(xù)13個(gè)月同比下跌,，回到了5年前的水平。

造成庫存下降的主要原因便是新增供應(yīng)趕不上去庫存的速度,。易居數(shù)據(jù)顯示,，雖然8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應(yīng)2336萬平方米,，依然低于其新增成交量2558萬平方米,。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分地區(qū)去化周期快速下降,。以杭州為例,，2014年6月杭州存銷比為26.0個(gè)月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平,。隨后該曲線持續(xù)下滑,。到了今年7月份存銷比跌至6.0個(gè)月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月,。

“同時(shí),，南昌、南京,、合肥去化周期甚至已分別降至4個(gè)月,、3個(gè)月、1個(gè)月,，當(dāng)?shù)貥鞘行栝_啟‘補(bǔ)庫存’階段,?！眹?yán)躍進(jìn)說。

從緊 “去杠桿”勢(shì)在必行

房市熱度的不斷升溫,，促使地方開啟收緊政策的大幕,。繼蘇州、南京,、廈門,、武漢之后，最近大熱的鄭州,、杭州也加入收緊行列,。

鄭州方面指出，鄭東新區(qū),、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí),，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止,，采取“限地價(jià),，競房價(jià)”，即地價(jià)確定,，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場(chǎng)競綜合房價(jià),，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí),，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí),，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià),，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定,，確定競得人。

此外,，除大棚戶區(qū)改造用地外,，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%,，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清,。

同時(shí)，還加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源的審查,。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度,。對(duì)首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量,、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核,。嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

杭州方面則表示，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,，包括新建商品住房和二手住房,。

明確限購范圍為，上城區(qū),、下城區(qū)、江干區(qū),、拱墅區(qū),、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）,、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū),、余杭區(qū),，不包含富陽區(qū)、大江東以及臨安,、桐廬,、建德、淳安四縣（市）,。

浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認(rèn)為,，今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大，價(jià)格也出現(xiàn)上漲,。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了過度投資,、投機(jī)的“苗頭”。

CRIC研究中心執(zhí)行總裁丁祖昱也指出,，政策的出臺(tái)離不開市場(chǎng)超出預(yù)期的“過熱”,。8月杭州商品住宅成交均價(jià)1.8萬元/平方米，環(huán)比上漲11%,，漲幅超過近期市場(chǎng)大熱的南京,、合肥、武漢等市,，在研究中心監(jiān)測(cè)的71座重點(diǎn)城市中排在第二,，僅次于上海的14%。

丁祖昱認(rèn)為,，一二線樓市全面收緊在即,，限購政策收緊范圍或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，市場(chǎng)沒有明顯降溫的南京,、合肥,、武漢等市均有出臺(tái)類似政策的可能；力度上也可能進(jìn)一步加強(qiáng)，如果熱點(diǎn)城市市場(chǎng)還是“越控越漲”,，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的首套房限購等政策也不無可能,。

但張大偉表示，政策力度有限,，對(duì)實(shí)際影響微弱,，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場(chǎng)消化,。

但值得注意的是,，丁祖昱強(qiáng)調(diào)，雖然現(xiàn)階段除蘇州外政策未有力度,，但未來如果調(diào)控政策不斷加碼,、不斷升級(jí)，超過一定的“臨界點(diǎn)”后,，將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”,。

“政策是有疊加效應(yīng)的。隨著購買力透支,、需求透支,，最后幾個(gè)月的成交量或?qū)⒒芈洹,！倍∽骊耪f,。