18日,，杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購政策,，將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,，包括新建商品住房和二手住房,。杭州是繼蘇州和廈門之后第三個重啟限購的城市,。

業(yè)內(nèi)人士表示,，部分樓市的異常火爆,，令房地產(chǎn)調(diào)控政策重新收緊,，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現(xiàn)，不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列。

火爆 小長假的瘋狂投資者

本應輕松休息的小長假,，迎來了風風火火的房地產(chǎn)投資客,。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位。

“覺得假期比上班更累,?！睆埑f，第一天家人看房選房,，第二天排號搖號,，第三天辦手續(xù)，在三天小長假期間,，他幾乎所有時間都泡在了房上,。

張超說，“我看中了一套位于鄭州航空港區(qū)的一個歐式洋房項目,，臨近自貿(mào)區(qū),，且位于地鐵沿線。與一周前相比,，該項目已經(jīng)漲了近600元,，若與6月底開盤價相比漲了近3000元?！?/p>

“聽說上次開盤200多套房,，有八、九百人排隊搖號,。迫不得已,，我在17號開盤前一天帶家人看好后，當晚就到售樓處排隊,，以免買不到,。”張超說,。

在本輪近乎瘋狂的房市當中,，張超的做法并不鮮見。劉蹙是張超的置業(yè)顧問,，作為賣房人,，他自己也被現(xiàn)在購房人的熱情嚇怕了?！吧洗伍_盤時,，一位上海老太太買了3套房，這兩天我告知她要加推,，她直接打電話說留三套,。我連忙說‘這次房子不一定能拿上’,，這老太太直接來了句，‘我現(xiàn)在就買機票從上海飛過去,，給我個賬戶,，錢我先打給你’。真是攔都攔不住,?！眲Ⅴ菊f。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，現(xiàn)階段購房者投資需求之所以旺盛,，或者是因為看中未來上漲預期，期待投資獲利,，或者是因為害怕將來再漲,，早買早安心。

稀缺 資金潮下的恐慌

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，在剛過去的中秋小長假,，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套,，整體來看,，成交量是最近幾年小長假的最高點。

今年端午小長假期間,，北京新房住宅成交213套,，二手住宅成交僅70套。這意味著,，雖然因為假期簽約的特殊性,，整體簽約并不完全真實反映市場情況，但從單純都是假期因素來看,，成交量翻了幾番,。

“出現(xiàn)投資需求的主要原因是過多的貨幣供應。在貨幣過多供應的影響下,，投資需求被無限大地釋放在房地產(chǎn)市場,。”張大偉認為,，現(xiàn)階段房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導致購房者出現(xiàn)了恐慌,。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月新增貸款9487億元中,，住戶部門貸款新增額度高達6755億元,，該貸款額較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%,。

張大偉說,，信貸的強勁支持，加之去庫存政策的大力刺激,，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情,。而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風險。

的確,，在高成交的帶動下,，重點城市庫存均快速去化，多個城市或面臨“無房可賣”,。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年8月底，其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米,，環(huán)比減少0.9%,，同比減少5.7%，庫存已連續(xù)13個月同比下跌,，回到了5年前的水平,。

造成庫存下降的主要原因便是新增供應趕不上去庫存的速度。易居數(shù)據(jù)顯示,，雖然8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快,，但8月35城新增供應2336萬平方米，依然低于其新增成交量2558萬平方米,。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，部分地區(qū)去化周期快速下降。以杭州為例,，2014年6月杭州存銷比為26.0個月,，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑,。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月,，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個月。

“同時,，南昌,、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個月,、3個月,、1個月，當?shù)貥鞘行栝_啟‘補庫存’階段,?！眹儡S進說。

從緊 “去杠桿”勢在必行

房市熱度的不斷升溫,，促使地方開啟收緊政策的大幕,。繼蘇州,、南京、廈門,、武漢之后,，最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列,。

鄭州方面指出,，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓時,，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時,，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價,，競房價”,，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價,，綜合房價報價低者為競得人,。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時,，網(wǎng)掛報價中止,，參與網(wǎng)掛的競買人進行最后一次現(xiàn)場報價，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定,，確定競得人,。

此外，除大棚戶區(qū)改造用地外,，居住用地及兼容居住用地的其他用地,，土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內(nèi)繳清,。

同時,，還加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源的審查。加大對銀行機構(gòu)個人住房信貸政策落實情況的督查力度,。對首付款來源,、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實性等情況加強實質(zhì)性審核,。嚴肅查處各類違法違規(guī)行為,。

杭州方面則表示，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,，包括新建商品住房和二手住房,。

明確限購范圍為，上城區(qū),、下城區(qū),、江干區(qū),、拱墅區(qū)、西湖區(qū),、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）,、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū),、蕭山區(qū)、余杭區(qū),，不包含富陽區(qū),、大江東以及臨安、桐廬,、建德,、淳安四縣（市）。

浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認為,，今年杭州房地產(chǎn)市場成交量明顯放大,，價格也出現(xiàn)上漲。杭州房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了過度投資,、投機的“苗頭”,。

CRIC研究中心執(zhí)行總裁丁祖昱也指出，政策的出臺離不開市場超出預期的“過熱”,。8月杭州商品住宅成交均價1.8萬元/平方米,，環(huán)比上漲11%，漲幅超過近期市場大熱的南京,、合肥,、武漢等市，在研究中心監(jiān)測的71座重點城市中排在第二,，僅次于上海的14%,。

丁祖昱認為，一二線樓市全面收緊在即,，限購政策收緊范圍或會進一步擴容,，市場沒有明顯降溫的南京、合肥,、武漢等市均有出臺類似政策的可能,；力度上也可能進一步加強，如果熱點城市市場還是“越控越漲”,，出臺更為嚴厲的首套房限購等政策也不無可能,。

但張大偉表示，政策力度有限,，對實際影響微弱,，如果信貸不收緊,，這一政策很快將被市場消化。

但值得注意的是,，丁祖昱強調(diào),，雖然現(xiàn)階段除蘇州外政策未有力度，但未來如果調(diào)控政策不斷加碼,、不斷升級,，超過一定的“臨界點”后，將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”,。

“政策是有疊加效應的,。隨著購買力透支、需求透支,，最后幾個月的成交量或?qū)⒒芈?。”丁祖昱說,。