編者按：前3季度,，個(gè)人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元,。住房貸款激增背后的原因是什么,？激增的房貸風(fēng)險(xiǎn)是否可控,？9月底，北京,、蘇州,、合肥等多個(gè)城市出臺限購限貸政策后，房貸增速會否踩剎車,？對此,，本報(bào)記者采訪了多位銀行高管和金融業(yè)專家

前不久，中國人民銀行發(fā)布的2016年前3季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，前3季度人民幣貸款增加10.16萬億元,，其中，個(gè)人住房貸款增加3.63萬億元,，同比多增1.8萬億元,。個(gè)人住房貸款快速增長的原因是什么？是否存在信用風(fēng)險(xiǎn),？對此,，《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和專家。

居民有需求 銀行有動力

應(yīng)該說,，此次個(gè)人住房貸款的快速增長是供需兩端共同發(fā)力的結(jié)果,。

專家表示，從需求方面看,，個(gè)人住房貸款利率下降以及首付比例的下調(diào),，降低了居民購房的成本和門檻，使得個(gè)人住房貸款需求快速增長,。同時(shí),，理財(cái)市場收益下行，居民財(cái)富配置出現(xiàn)“再房地產(chǎn)化”的勢頭,。

中國民生銀行首席研究員溫彬說,，自2014年以來，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息,，個(gè)人住房貸款利率下降,，加上各商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款利率有不同程度優(yōu)惠,，降低了房貸成本,。同時(shí)，2014年9月以后,，原來實(shí)行限購的大中城市,，絕大多數(shù)已退出或者變相退出限購，首套房,、二套房貸款以及公積金貸款首付比例下調(diào),，降低了購房門檻,，從而刺激了居民購房需求,。

“同時(shí)，隨著以銀行理財(cái)為代表的理財(cái)市場收益率下行,，房地產(chǎn)市場成為資金的‘蓄水池’，居民財(cái)富配置呈現(xiàn)出‘再房地產(chǎn)化’的勢頭,?！敝袊嗣翊髮W(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼說。

董希淼認(rèn)為,，個(gè)人住房貸款增速的大幅提升主要由房價(jià)上漲刺激下,，居民投資和投機(jī)性購房需求上漲所帶動。

中金公司分析師易峘則認(rèn)為,，個(gè)人住房貸款的快速增長是以真實(shí)購房需求上升為支撐,，而非單一的杠桿撬動。隨著全國房價(jià)2013年至2015年的調(diào)整以及房貸利率的下降,，住房負(fù)擔(dān)能力的改善推動了購房需求出現(xiàn)可持續(xù)的復(fù)蘇,。此外，近年來交通效率的大幅提高以及人口向經(jīng)濟(jì)效益高的城市自然聚集,，都帶動了地產(chǎn)購置和置換需求的增長,。

從供給端看，我國經(jīng)濟(jì)增速面臨較大下行壓力,，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)增長速度有所下降,，且不良上升較快，拓展個(gè)人住房貸款成為不少銀行的選擇,。多位業(yè)內(nèi)人士表示,，經(jīng)營資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量相對好,、收益穩(wěn)定是商業(yè)銀行青睞個(gè)人住房貸款的主要原因,。

防范激增隱患

個(gè)人住房貸款的快速增長會有多大信用風(fēng)險(xiǎn)？多家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示,，從戶均余額,、首套房占比、貸款成數(shù)3個(gè)指標(biāo)看,，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,。

“從工行上半年客戶整體情況看，個(gè)人住房貸款的戶均余額只有30萬元,，平均貸款成數(shù)只有50%左右,，兩個(gè)指標(biāo)均是健康的。”工商銀行董事長易會滿說,。

所謂貸款成數(shù)是指,，貸款總額與抵押物價(jià)值之比，即假設(shè)貸款人抵押的房產(chǎn)價(jià)值500萬元,，其從銀行貸款總額為50萬元,，那么貸款成數(shù)為10%。對此,，中國銀行副行長劉強(qiáng)也表示,，中行的貸款成數(shù)一直控制在44%左右。在中行今年上半年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款中,，首套房貸款比例達(dá)90%,，增長的主要區(qū)域也集中在“北上廣深”和其他重點(diǎn)城市。

盡管我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,，但快速增長帶來的一些風(fēng)險(xiǎn)隱患也需警惕,。

溫彬說，今年前3季度月均新增個(gè)人住房按揭貸款超過4600億元,，是上年同期的1.88倍,，累計(jì)新增按揭貸款占全部新增貸款的40%以上，比上年末提高了15個(gè)百分點(diǎn),。從國際經(jīng)驗(yàn)看,，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi)，但短期內(nèi)居民快速加杠桿,，特別是如果投資和投機(jī)性購房需求過度增長,，就容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，也會對其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應(yīng),。

恒豐銀行研究院研究員蔡浩說,，個(gè)人住房貸款的一些風(fēng)險(xiǎn)需要注意：一是要注意區(qū)域性差別，區(qū)分一線,、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn),；二是要注意防范一些樓市過熱地區(qū)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，特別是炒房客戶的違約風(fēng)險(xiǎn),。

據(jù)了解,，在個(gè)人住房貸款的快速上漲過程中，存在一些過度加杠桿的情況,，比如假按揭,、首付貸等。溫彬說,，一旦房價(jià)回落,，則可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

房貸增速拐點(diǎn)或現(xiàn)

專家認(rèn)為,，穩(wěn)定個(gè)人住房貸款關(guān)鍵在于降低居民部門的杠桿,。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委說，如果簡單與國際進(jìn)行橫向比較,，目前我國居民負(fù)債是不高的,。相較過去，居民部門的杠桿率在不斷提高,，未來需要把杠桿率控制在合理的水平,。

“可以借鑒香港銀行業(yè)做法，按照房產(chǎn)不同市值制定差異化的首付比例,，市值越高的房產(chǎn),，相應(yīng)的首付比例也越高?！睖乇蛘f,，提高首付比例有利于控制違約風(fēng)險(xiǎn)。

從9月底,，北京,、蘇州、合肥等多個(gè)城市出臺限購限貸政策,。10月19日,，人民銀行上海總部召開會議,，要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策,。

溫彬說，個(gè)人住房貸款的快速上漲難以持續(xù),，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn),，抑制投資和投機(jī)性購房需求，預(yù)計(jì)房貸增量會逐月回落,，剛需購房的貸款需求繼續(xù)優(yōu)先得到保障,。

“各城市樓市調(diào)控政策在首付比例方面有較大幅度提升，購房者門檻隨之提高,，預(yù)計(jì)這一輪地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束,，短期內(nèi)限購城市的商品房銷售面積將出現(xiàn)一定程度下滑，個(gè)人住房貸款的爆發(fā)性增長或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn),?！倍ｍ嫡f。

溫彬表示,，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨嚴(yán),，商業(yè)銀行在制定明年的房貸政策時(shí),，會根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸需求等變化,，進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化,。

對于今后個(gè)人住房貸款的增長，董希淼說,，我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)還需要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程,，未來一段時(shí)間內(nèi)，我國居民住房需求仍將呈上升態(tài)勢,，個(gè)人住房貸款也將保持健康穩(wěn)定的增長,。普華永道中國金融業(yè)主管合伙人梁國威也認(rèn)為，隨著城市的持續(xù)發(fā)展,，考慮到人口流動的情況以及對中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的預(yù)期,，房地產(chǎn)市場的需求不會下降。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 常艷軍 郭子源)