編者按：前3季度,，個人住房貸款增加3.63萬億元,，同比多增1.8萬億元,。住房貸款激增背后的原因是什么,？激增的房貸風險是否可控,？9月底,，北京、蘇州,、合肥等多個城市出臺限購限貸政策后,，房貸增速會否踩剎車？對此,，本報記者采訪了多位銀行高管和金融業(yè)專家

前不久,，中國人民銀行發(fā)布的2016年前3季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前3季度人民幣貸款增加10.16萬億元,，其中,，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元,。個人住房貸款快速增長的原因是什么,？是否存在信用風險？對此,，《經(jīng)濟日報》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和專家,。

居民有需求 銀行有動力

應該說，此次個人住房貸款的快速增長是供需兩端共同發(fā)力的結果,。

專家表示,，從需求方面看，個人住房貸款利率下降以及首付比例的下調(diào),，降低了居民購房的成本和門檻，使得個人住房貸款需求快速增長,。同時,，理財市場收益下行，居民財富配置出現(xiàn)“再房地產(chǎn)化”的勢頭,。

中國民生銀行首席研究員溫彬說,，自2014年以來，央行連續(xù)降準降息,，個人住房貸款利率下降,，加上各商業(yè)銀行對個人住房貸款利率有不同程度優(yōu)惠，降低了房貸成本,。同時,，2014年9月以后，原來實行限購的大中城市,，絕大多數(shù)已退出或者變相退出限購,，首套房、二套房貸款以及公積金貸款首付比例下調(diào),，降低了購房門檻,，從而刺激了居民購房需求,。

“同時，隨著以銀行理財為代表的理財市場收益率下行,，房地產(chǎn)市場成為資金的‘蓄水池’,，居民財富配置呈現(xiàn)出‘再房地產(chǎn)化’的勢頭?！敝袊嗣翊髮W重陽金融研究院客座研究員董希淼說,。

董希淼認為，個人住房貸款增速的大幅提升主要由房價上漲刺激下,，居民投資和投機性購房需求上漲所帶動,。

中金公司分析師易峘則認為，個人住房貸款的快速增長是以真實購房需求上升為支撐,，而非單一的杠桿撬動,。隨著全國房價2013年至2015年的調(diào)整以及房貸利率的下降，住房負擔能力的改善推動了購房需求出現(xiàn)可持續(xù)的復蘇,。此外,，近年來交通效率的大幅提高以及人口向經(jīng)濟效益高的城市自然聚集，都帶動了地產(chǎn)購置和置換需求的增長,。

從供給端看,，我國經(jīng)濟增速面臨較大下行壓力，商業(yè)銀行業(yè)務增長速度有所下降,，且不良上升較快,，拓展個人住房貸款成為不少銀行的選擇。多位業(yè)內(nèi)人士表示,，經(jīng)營資本占用低,、資產(chǎn)質(zhì)量相對好、收益穩(wěn)定是商業(yè)銀行青睞個人住房貸款的主要原因,。

防范激增隱患

個人住房貸款的快速增長會有多大信用風險,？多家商業(yè)銀行負責人表示，從戶均余額,、首套房占比,、貸款成數(shù)3個指標看，個人住房貸款風險總體可控,。

“從工行上半年客戶整體情況看,，個人住房貸款的戶均余額只有30萬元，平均貸款成數(shù)只有50%左右,，兩個指標均是健康的,。”工商銀行董事長易會滿說,。

所謂貸款成數(shù)是指,，貸款總額與抵押物價值之比,，即假設貸款人抵押的房產(chǎn)價值500萬元，其從銀行貸款總額為50萬元,，那么貸款成數(shù)為10%,。對此，中國銀行副行長劉強也表示,，中行的貸款成數(shù)一直控制在44%左右,。在中行今年上半年新發(fā)放的個人住房貸款中，首套房貸款比例達90%,，增長的主要區(qū)域也集中在“北上廣深”和其他重點城市,。

盡管我國個人住房貸款風險總體可控，但快速增長帶來的一些風險隱患也需警惕,。

溫彬說,，今年前3季度月均新增個人住房按揭貸款超過4600億元，是上年同期的1.88倍,，累計新增按揭貸款占全部新增貸款的40%以上,，比上年末提高了15個百分點。從國際經(jīng)驗看,，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi),，但短期內(nèi)居民快速加杠桿，特別是如果投資和投機性購房需求過度增長,，就容易引發(fā)金融風險,，也會對其他實體經(jīng)濟部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應。

恒豐銀行研究院研究員蔡浩說,，個人住房貸款的一些風險需要注意：一是要注意區(qū)域性差別,，區(qū)分一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場的風險,；二是要注意防范一些樓市過熱地區(qū)的個人住房貸款風險，特別是炒房客戶的違約風險,。

據(jù)了解,，在個人住房貸款的快速上漲過程中，存在一些過度加杠桿的情況,，比如假按揭,、首付貸等。溫彬說,，一旦房價回落,，則可能面臨違約風險。

房貸增速拐點或現(xiàn)

專家認為,，穩(wěn)定個人住房貸款關鍵在于降低居民部門的杠桿,。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委說,，如果簡單與國際進行橫向比較，目前我國居民負債是不高的,。相較過去,，居民部門的杠桿率在不斷提高，未來需要把杠桿率控制在合理的水平,。

“可以借鑒香港銀行業(yè)做法,，按照房產(chǎn)不同市值制定差異化的首付比例，市值越高的房產(chǎn),，相應的首付比例也越高,。”溫彬說,，提高首付比例有利于控制違約風險,。

從9月底，北京,、蘇州,、合肥等多個城市出臺限購限貸政策。10月19日,，人民銀行上?？偛空匍_會議，要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行限貸政策,。

溫彬說,，個人住房貸款的快速上漲難以持續(xù)，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應顯現(xiàn),，抑制投資和投機性購房需求,，預計房貸增量會逐月回落，剛需購房的貸款需求繼續(xù)優(yōu)先得到保障,。

“各城市樓市調(diào)控政策在首付比例方面有較大幅度提升,，購房者門檻隨之提高，預計這一輪地產(chǎn)小周期趨于結束,，短期內(nèi)限購城市的商品房銷售面積將出現(xiàn)一定程度下滑,，個人住房貸款的爆發(fā)性增長或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點?！倍ｍ嫡f,。

溫彬表示，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨嚴,，商業(yè)銀行在制定明年的房貸政策時,，會根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸需求等變化,，進一步調(diào)整和優(yōu)化,。

對于今后個人住房貸款的增長,，董希淼說，我國新型城鎮(zhèn)化建設還需要經(jīng)歷相當長的過程,，未來一段時間內(nèi),，我國居民住房需求仍將呈上升態(tài)勢，個人住房貸款也將保持健康穩(wěn)定的增長,。普華永道中國金融業(yè)主管合伙人梁國威也認為,，隨著城市的持續(xù)發(fā)展，考慮到人口流動的情況以及對中國經(jīng)濟未來發(fā)展的預期,，房地產(chǎn)市場的需求不會下降,。(經(jīng)濟日報記者 常艷軍 郭子源)