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前3季度房貸同比多增1.8萬億元 短期內(nèi)居民快速加杠桿

2016-11-04 12:04:23  經(jīng)濟日報    參與評論()人

編者按:前3季度,,個人住房貸款增加3.63萬億元,,同比多增1.8萬億元,。住房貸款激增背后的原因是什么,?激增的房貸風險是否可控,?9月底,,北京、蘇州,、合肥等多個城市出臺限購限貸政策后,,房貸增速會否踩剎車?對此,,本報記者采訪了多位銀行高管和金融業(yè)專家

前不久,,中國人民銀行發(fā)布的2016年前3季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前3季度人民幣貸款增加10.16萬億元,,其中,,個人住房貸款增加3.63萬億元,同比多增1.8萬億元,。個人住房貸款快速增長的原因是什么,?是否存在信用風險?對此,,《經(jīng)濟日報》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和專家,。

居民有需求 銀行有動力

應該說,此次個人住房貸款的快速增長是供需兩端共同發(fā)力的結果,。

專家表示,,從需求方面看,個人住房貸款利率下降以及首付比例的下調(diào),,降低了居民購房的成本和門檻,使得個人住房貸款需求快速增長,。同時,,理財市場收益下行,居民財富配置出現(xiàn)“再房地產(chǎn)化”的勢頭,。

中國民生銀行首席研究員溫彬說,,自2014年以來,央行連續(xù)降準降息,,個人住房貸款利率下降,,加上各商業(yè)銀行對個人住房貸款利率有不同程度優(yōu)惠,降低了房貸成本,。同時,,2014年9月以后,原來實行限購的大中城市,,絕大多數(shù)已退出或者變相退出限購,,首套房、二套房貸款以及公積金貸款首付比例下調(diào),,降低了購房門檻,,從而刺激了居民購房需求,。

“同時,隨著以銀行理財為代表的理財市場收益率下行,,房地產(chǎn)市場成為資金的‘蓄水池’,,居民財富配置呈現(xiàn)出‘再房地產(chǎn)化’的勢頭?!敝袊嗣翊髮W重陽金融研究院客座研究員董希淼說,。

董希淼認為,個人住房貸款增速的大幅提升主要由房價上漲刺激下,,居民投資和投機性購房需求上漲所帶動,。

中金公司分析師易峘則認為,個人住房貸款的快速增長是以真實購房需求上升為支撐,,而非單一的杠桿撬動,。隨著全國房價2013年至2015年的調(diào)整以及房貸利率的下降,住房負擔能力的改善推動了購房需求出現(xiàn)可持續(xù)的復蘇,。此外,,近年來交通效率的大幅提高以及人口向經(jīng)濟效益高的城市自然聚集,都帶動了地產(chǎn)購置和置換需求的增長,。

從供給端看,,我國經(jīng)濟增速面臨較大下行壓力,商業(yè)銀行業(yè)務增長速度有所下降,,且不良上升較快,,拓展個人住房貸款成為不少銀行的選擇。多位業(yè)內(nèi)人士表示,,經(jīng)營資本占用低,、資產(chǎn)質(zhì)量相對好、收益穩(wěn)定是商業(yè)銀行青睞個人住房貸款的主要原因,。

防范激增隱患

個人住房貸款的快速增長會有多大信用風險,?多家商業(yè)銀行負責人表示,從戶均余額,、首套房占比,、貸款成數(shù)3個指標看,個人住房貸款風險總體可控,。

“從工行上半年客戶整體情況看,,個人住房貸款的戶均余額只有30萬元,平均貸款成數(shù)只有50%左右,,兩個指標均是健康的,。”工商銀行董事長易會滿說,。

所謂貸款成數(shù)是指,,貸款總額與抵押物價值之比,,即假設貸款人抵押的房產(chǎn)價值500萬元,其從銀行貸款總額為50萬元,,那么貸款成數(shù)為10%,。對此,中國銀行副行長劉強也表示,,中行的貸款成數(shù)一直控制在44%左右,。在中行今年上半年新發(fā)放的個人住房貸款中,首套房貸款比例達90%,,增長的主要區(qū)域也集中在“北上廣深”和其他重點城市,。

盡管我國個人住房貸款風險總體可控,但快速增長帶來的一些風險隱患也需警惕,。

溫彬說,,今年前3季度月均新增個人住房按揭貸款超過4600億元,是上年同期的1.88倍,,累計新增按揭貸款占全部新增貸款的40%以上,,比上年末提高了15個百分點。從國際經(jīng)驗看,,盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi),,但短期內(nèi)居民快速加杠桿,特別是如果投資和投機性購房需求過度增長,,就容易引發(fā)金融風險,,也會對其他實體經(jīng)濟部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應。

恒豐銀行研究院研究員蔡浩說,,個人住房貸款的一些風險需要注意:一是要注意區(qū)域性差別,,區(qū)分一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場的風險,;二是要注意防范一些樓市過熱地區(qū)的個人住房貸款風險,特別是炒房客戶的違約風險,。

據(jù)了解,,在個人住房貸款的快速上漲過程中,存在一些過度加杠桿的情況,,比如假按揭,、首付貸等。溫彬說,,一旦房價回落,,則可能面臨違約風險。

房貸增速拐點或現(xiàn)

專家認為,,穩(wěn)定個人住房貸款關鍵在于降低居民部門的杠桿,。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委說,,如果簡單與國際進行橫向比較,目前我國居民負債是不高的,。相較過去,,居民部門的杠桿率在不斷提高,未來需要把杠桿率控制在合理的水平,。

“可以借鑒香港銀行業(yè)做法,,按照房產(chǎn)不同市值制定差異化的首付比例,市值越高的房產(chǎn),,相應的首付比例也越高,。”溫彬說,,提高首付比例有利于控制違約風險,。

從9月底,北京,、蘇州,、合肥等多個城市出臺限購限貸政策。10月19日,,人民銀行上??偛空匍_會議,要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行限貸政策,。

溫彬說,,個人住房貸款的快速上漲難以持續(xù),隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應顯現(xiàn),,抑制投資和投機性購房需求,,預計房貸增量會逐月回落,剛需購房的貸款需求繼續(xù)優(yōu)先得到保障,。

“各城市樓市調(diào)控政策在首付比例方面有較大幅度提升,,購房者門檻隨之提高,預計這一輪地產(chǎn)小周期趨于結束,,短期內(nèi)限購城市的商品房銷售面積將出現(xiàn)一定程度下滑,,個人住房貸款的爆發(fā)性增長或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點?!倍m嫡f,。

溫彬表示,隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨嚴,,商業(yè)銀行在制定明年的房貸政策時,,會根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸需求等變化,,進一步調(diào)整和優(yōu)化,。

對于今后個人住房貸款的增長,,董希淼說,我國新型城鎮(zhèn)化建設還需要經(jīng)歷相當長的過程,,未來一段時間內(nèi),,我國居民住房需求仍將呈上升態(tài)勢,個人住房貸款也將保持健康穩(wěn)定的增長,。普華永道中國金融業(yè)主管合伙人梁國威也認為,,隨著城市的持續(xù)發(fā)展,考慮到人口流動的情況以及對中國經(jīng)濟未來發(fā)展的預期,,房地產(chǎn)市場的需求不會下降,。(經(jīng)濟日報記者 常艷軍 郭子源)

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