我國目前的租房市場仍不規(guī)范，“黑中介”,、假房東,、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”,、無理漲價,、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象依然存在,，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障,。

房地產(chǎn)市場要有序培育租賃市場，而租賃市場的有序發(fā)展和規(guī)范,，需要加快住房租賃市場的立法

每月5500元,，一年6.6萬元，這是北京市民李女士租住的房屋在2017年的價格,。而在剛剛過去的2016年,，這套房子的租金是每月5000元、一年6萬元,。

2012年年初,，李女士通過一家中介公司找到這套房子，覺得離單位近,，價格還不高,，就決定住在這里，當(dāng)時每月房租是2800元,。之后,，中介公司人員告訴李女士，一年一簽租房合同,。如果不能接受這種方式,，就不租給她。

李女士這種經(jīng)歷并非個例,。

近日,，在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦的“財經(jīng)戰(zhàn)略年會2016”上，十一屆全國人大環(huán)資委主任委員,、原建設(shè)部部長汪光燾指出,，在房屋租賃市場上，“租戶的權(quán)益仍是經(jīng)常得不到保障,，中介想漲價就漲價,，想趕你就趕你，亟需對房屋租賃市場進(jìn)行規(guī)范”,。

租房者權(quán)益經(jīng)常得不到保障

李女士是北京市西城區(qū)一家事業(yè)單位的職工,，8年前跟著丈夫由外省調(diào)入北京,。

當(dāng)時，她的一位遠(yuǎn)房親戚剛好有一套房子空著,，雖然離她單位有點(diǎn)遠(yuǎn),，但畢竟不用花錢，就住了進(jìn)去,。

隨后幾年間,，李女士也曾和丈夫商量買一套房子，但看著房價蹭蹭蹭地飛漲,，總也下不了決心,。

然而，計劃總趕不上變化,。

2012年剛過完春節(jié),，李女士的親戚急需用錢，不得已只好賣掉李女士所住的房子,。

直到這時,，李女士才發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)錯過了買房時機(jī)：她曾在北京市望京地區(qū)看中一套小三居,，2008年時每平方米不到1萬元,，到2012年已經(jīng)漲到每平方米3萬多元。

2012年3月的一天,，李女士走進(jìn)某房地產(chǎn)中介公司一家門店,。工作人員非常熱情，先是帶她去一個相對比較新的小區(qū),，看了一套小兩居室,，裝修得還不錯。李女士對這套房子很滿意,，就是覺得價格太高,，說回去考慮考慮。

第二天,，李女士給中介打電話,，說打算租下這套房子，想再看看,。結(jié)果對方說，這套房子比較搶手,，頭天晚上已經(jīng)租出去了,。中介帶她看的第二套房子比較破舊，墻皮還多有脫落,，光線也不好,。李女士直接表示不滿意,。

看到第三套房子時，中介告訴她,，春節(jié)后是找房旺季,，要盡快決定。中午剛吃完飯,，中介的電話就打過來了,，說還有兩家看了這套房子，都有租下來的意思,。當(dāng)天下午,，李女士與中介公司簽了租房合同，每月2800元,，但租期僅到當(dāng)年年底,。中介表示，如果想續(xù)租,，只能一年一簽,。

考慮到搬家的麻煩，李女士只能眼看著隨后幾年間房租持續(xù)上漲：2013年每月3500元,，2014年每月4200元,，2015年每月4600元，2016年每月5000元,。

現(xiàn)實(shí)中,，大城市里的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等人群,，主要靠租房解決住房問題,，確實(shí)會遇到住房租賃期限短、房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金等問題,。

2016年12月28日,，在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦的“財經(jīng)戰(zhàn)略年會2016”上，汪光燾表示,，我國的房屋租賃市場挺活躍,，但不發(fā)達(dá)、不規(guī)范,，“租戶的權(quán)益仍得不到保障,，中介想漲價就漲價，想趕你就趕你”,。

“亟需對房屋租賃市場進(jìn)行規(guī)范,。”汪光燾說，這是我國房地產(chǎn)市場的一個“短板”,，應(yīng)該補(bǔ)齊,。

對此，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理,、研究員倪鵬飛告訴《法制日報》記者,，我國目前的租房市場仍不規(guī)范，“黑中介”,、假房東,、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”,、無理漲價,、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象依然存在,，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障,。

租賃市場缺乏剛性法律制度

在李女士看來，眼看著房租上漲也是沒有辦法的事情,，一者,，北京的房價上漲很快，房租水漲船高也是常理,；二者,，房租價格要么由中介說了算，要么是房東說了算,，自己根本沒有討價還價的余地,。

李女士曾經(jīng)跟中介談過想多租幾年，但中介明確表示不會為她一個人打破“行業(yè)慣例”,。

倪鵬飛非常認(rèn)同汪光燾關(guān)于發(fā)展住房租賃市場重要性及其當(dāng)前租賃市場分析,。中國城市化處在加速期，由于職業(yè)等空間上的頻繁變動,，不少人口及家庭具有租房需求,。

倪鵬飛表示，城市居民家庭住房消費(fèi)可以通過兩種途徑實(shí)現(xiàn),，一是通過購買擁有所有權(quán)進(jìn)而擁有使用權(quán)用于自己消費(fèi)使用,，二是不擁有住房所有權(quán)而是通過租賃獲得住房使用權(quán)用于消費(fèi)使用。與此同時,，住房租賃市場是住房市場的重要構(gòu)成部分,。

不過，在倪鵬飛看來,，當(dāng)前住房租賃市場制度及市場體系還不完善,，導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場亂象叢生,，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴(yán)重影響租賃雙方的權(quán)益,，導(dǎo)致租賃市場發(fā)展受到限制。一方面,，中低收入家庭,、年輕家庭、外來人口住房難,，另一方面,，住房存在結(jié)構(gòu)性空置問題。

倪鵬飛認(rèn)為,，其原因之一是,，租戶利益保障制度缺乏。對于租期,、租價和租賃期間租戶的諸多權(quán)益,，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定，租戶收入,、尊嚴(yán),、基本權(quán)益得不到有效保證。

“認(rèn)識上存在誤區(qū),，沒有充分認(rèn)識到租賃住房存在的重要性和合理性,。出于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛，將商品房的開發(fā),、銷售和消費(fèi)作為發(fā)展住房的重中之重,。”倪鵬飛向《法制日報》記者表示,。

此外,，2016年對外發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2016)》(房地產(chǎn)藍(lán)皮書)也認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善,；二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范,、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題,；四是租賃市場缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè),，沒有形成一個規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌，使整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主,。

“住房租賃市場發(fā)展相對滯后,，缺乏相應(yīng)體制機(jī)制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管?！狈康禺a(chǎn)藍(lán)皮書認(rèn)為,。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，還是要推動相關(guān)立法,，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系,。

制定專門住房租賃市場法律

在“財經(jīng)戰(zhàn)略年會2016”上,，汪光燾建議，房地產(chǎn)市場要有序培育租賃市場,，而租賃市場的有序發(fā)展和規(guī)范,，需要加快住房租賃市場的立法。

自2015年以來,，中央已經(jīng)明確提出要發(fā)展住房租賃市場,，建立購租并舉的住房制度。

2016年6月,，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變,。

“要加快住房租賃市場立法,。”2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,。

那么,，一個隨之而來的問題是，規(guī)范我國的住房租賃市場的專門法律法規(guī)應(yīng)該怎么立,？

對此,，倪鵬飛建議，首先,，建立商品房“承租者保護(hù),，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保護(hù)制度,，實(shí)行長期合同制度,，規(guī)范住房租賃的操作規(guī)定；實(shí)行承租者市民待遇,。

倪鵬飛認(rèn)為,，其次，建立鼓勵私人和公司出租房屋的制度體系,、制度合理的房屋出租稅收制度,，嚴(yán)禁不合理收費(fèi)；建立簡便,、規(guī)范的房屋出租制度,；取消預(yù)售制,，鼓勵開發(fā)公司向開發(fā)、持有并租賃轉(zhuǎn)型,，培育專業(yè)化,、社會化的住房租賃公司，健全租房市場的監(jiān)管,。

“再次,，建立中介行業(yè)自凈機(jī)制，建立民間信用信息系統(tǒng),，完善行業(yè)協(xié)會自律制度；健全信息披露制度,，完善中介行業(yè)規(guī)則,，建立嚴(yán)格的違法及違規(guī)懲處制度，完善監(jiān)管體制,?！蹦啭i飛說，“最后,，完善租賃市場的稅收制度,。確定科學(xué)、合理,、規(guī)范住房租賃市場的稅收制度或減免標(biāo)準(zhǔn),，包括涉及到出租房屋的所得稅、房產(chǎn)稅或增值稅,?！?/p>

對于住房租賃市場專門法律的進(jìn)程，一個有利消息是,，近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,，2017年的工作任務(wù)之一是，“加快推動住房租賃市場立法,，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化,、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展,，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度”,。　□記者　陳 磊 實(shí)習(xí)生 陳佳韻