上月債券融資總額僅占去年全年1%，今年下半年或現(xiàn)“錢(qián)荒”

2016年,，地產(chǎn)行業(yè)融資盛宴淋漓盡致,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，去年全年房企通過(guò)私募債,、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元,，同比同口徑上漲26%,。這是房企該口徑全年融資額首次突破萬(wàn)億元。

值得注意的是,，自去年10月開(kāi)始,，隨著調(diào)控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮,，加上美元走強(qiáng),，其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”，導(dǎo)致房企融資成本大增,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張,。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來(lái)臨,，房企或面臨“錢(qián)荒”窘境。

收緊 房企融資額年末驟降

隨著樓市調(diào)控趨緊,，房企融資規(guī)模大幅下降,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度,，房企債券融資僅為1100億元,，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

具體來(lái)看,，2016年12月,，房企合計(jì)債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來(lái)的最低點(diǎn),。較11月融資額288.3億元減少56%,，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元,、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元,，更是分別下調(diào)了89.08%、88.39%和89.64%,。房企的債券融資難度明顯加大,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，債券融資是成本最低廉的一種融資方式,，其對(duì)2016年市場(chǎng)爆發(fā)提供了有力支撐。但自9月底,，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺(tái),，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模,、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排,，明確房企債券募集資金禁用于購(gòu)置土地，房企發(fā)債融資得到了遏制,。

除了發(fā)債渠道被堵,，房企資金的另一個(gè)重要來(lái)源信托也明顯收緊。根據(jù)用益信托工作室月度數(shù)據(jù)計(jì)算,，房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品,，融資總額為360.41億元，較第三季度的186只產(chǎn)品,、538.35億元融資額分別下降了29%和33%,。

具體來(lái)看,，2016年12月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模繼續(xù)下調(diào),，單月產(chǎn)品融資規(guī)模僅為81.3億元，占信托融資總規(guī)模的5.38%,，較11月,、10月的10.71%、12.8%有明顯下調(diào),。與8月最高時(shí)的15.02%更是下降近10個(gè)百分點(diǎn),。36只項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量占比也僅為4.99%，較此前11月,、10月的6.65%,、10.64%有了明顯下降。此外，從項(xiàng)目平均規(guī)模來(lái)看,，12月項(xiàng)目成立平均規(guī)模也是2016年下半年以來(lái)最少的一次,，僅為2.54億元。

提升 資金成本大幅增加

房企融資資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì),。數(shù)據(jù)顯示,，房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月,，張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%,，天保基建為3.18%,。除最低利率大幅上調(diào)外,，12月，僅南京安居,、新盛建設(shè)兩家融資利率低于4.5%,，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升,。

以首開(kāi)股份為例,，2016年12月29日，首開(kāi)發(fā)行面值20億元的債券,，發(fā)行利率為4.8%,，其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。

業(yè)內(nèi)人士表示,，去年“十一”之后,，房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)對(duì)銷(xiāo)售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來(lái)源大戶(hù)影子銀行也收緊了口袋,?！罢呤站o，融資渠道變窄,，房企融資成本上升是必然趨勢(shì),。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō),。

此外,，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加,，受此影響,，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計(jì),，2016年前11個(gè)月,，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)上總計(jì)發(fā)行了47.6億美元的債券,，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑,。