新年剛過(guò)，中國(guó)各大房企紛紛曬出了2016年成績(jī)單,，最引人注目的是前三強(qiáng)恒大,、萬(wàn)科和碧桂園,。

它們的銷售額之和為10469.8億元,，其中恒大以3733.7億元奪冠,，首次超越萬(wàn)科,，且回款高達(dá)3008.9億元,。

去年地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)普漲，很多房企在前三季度完成了全年任務(wù),，引發(fā)中央一系列調(diào)控,。如果2017年調(diào)控如昨,，地產(chǎn)商們是否能維持這種高增長(zhǎng)？恒大能否繼續(xù)保持冠軍寶座,？

888億元的承諾

三年后會(huì)怎樣,？恒大把目標(biāo)寫進(jìn)了上市公司的公告。

在與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中,，恒大對(duì)2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億,、5000億、5500億,，營(yíng)業(yè)額分別約為2800億,、3480億、3800億,，凈利潤(rùn)分別約為243億,、308億、337億,，并承諾未來(lái)三年的凈利潤(rùn)總額不低于888億,。

根據(jù)恒大上市以來(lái)發(fā)布的年報(bào)，從2009年到2016年,，恒大銷售額從303億增長(zhǎng)至3733.7億，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43.2%,。未來(lái)三年,，其銷售額增幅只要分別達(dá)到20%、11%,、10%,，便可以完成重組協(xié)議中預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù),，2016年恒大的權(quán)益銷售額為3551億,，對(duì)應(yīng)的權(quán)益比約為95%。記者從恒大歷年的年報(bào)分析,，從2006年上市至2015年,，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權(quán)益銷售測(cè)算,，歸屬母公司的凈利潤(rùn)將超過(guò)371億,。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前,，就已經(jīng)鎖定其承諾888億凈利潤(rùn)的四成,。

假設(shè)在2017年，恒大依然能保持銷售額43.2%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率,，其2018年銷售額能達(dá)到5347億,，對(duì)應(yīng)的權(quán)益銷售額為5079億,，凈利潤(rùn)可以達(dá)到530億。加上此前鎖定371億的利潤(rùn),，恒大有望只用兩年時(shí)間,，就鎖定888億的利潤(rùn)承諾。

現(xiàn)金為王

2016年中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)大增,，但高負(fù)債率一直被指摘,，恒大也概莫能外。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,，2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平保持高位運(yùn)行,，平均凈負(fù)債率為96.09%。

房地產(chǎn)負(fù)債水平是由其自身行業(yè)特點(diǎn)和行業(yè)政策特殊性決定的,。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行商品房預(yù)售制,，房企往往有大量預(yù)售款，但會(huì)計(jì)處理上只能作為負(fù)債,，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表中負(fù)債水平相對(duì)較高,。同時(shí)，土地儲(chǔ)備是以土地原值而非土地市場(chǎng)價(jià)值納入總資產(chǎn)計(jì)算,，忽視了土地溢價(jià)影響,，也造成房企負(fù)債率“虛高”。

有分析認(rèn)為,，一家企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力問(wèn)題,，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)金余額進(jìn)行綜合分析。截至2016年6月30日,，恒大,、萬(wàn)科與碧桂園的現(xiàn)金余額分別約為2120億、718億和494億,。

以恒大為例,，截至2016年6月30日，一年內(nèi)到期的借款為1728億,，而現(xiàn)金余額高達(dá)2120億,，不僅足以覆蓋短期負(fù)債，更高出了近400億,。

“3000億充足的現(xiàn)金足以應(yīng)付各種可能發(fā)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。按照最極端的假設(shè)，即便一年多恒大一套樓也不賣,，也不會(huì)陷入債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。”有分析人士認(rèn)為,。

高回款率的秘密

經(jīng)常會(huì)聽到這么一句話：沒(méi)有回款的銷售,，就是耍流氓,！

銷售回款率是衡量房企經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)。2016年房企的合約銷售金額保持較高增速,，但銷售回款率卻在走低,。主要原因在于銷售權(quán)益逐漸變小。據(jù)悉,，銷售權(quán)益小于90%的房企的比重達(dá)到了34%,。

銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高,，而且比較穩(wěn)定,。從恒大2016年回款金額為3008.9億，可以測(cè)算它的回款率達(dá)80.6%,，位于恒大,、萬(wàn)科、保利和碧桂園四家龍頭房企之首,。它們的銷售權(quán)益占比分別是95%,、72%、73%和76%,。

房企營(yíng)收增速大于凈利潤(rùn),，并大于權(quán)益凈利潤(rùn)，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導(dǎo)致,，近年越來(lái)越多的合作開發(fā)項(xiàng)目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤(rùn)比例逐期提升,，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。

圖：80家A股和H股上市房企2014-2016年中期權(quán)益比例變動(dòng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào),、CRIC

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大,、萬(wàn)科,、保利和碧桂園2016年權(quán)益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元,、1613.8億元和2352億元,，如果以五家凈利潤(rùn)靠前的大型內(nèi)房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計(jì)算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤(rùn)分別為447億元,、328億元,、203億元和296億元。從數(shù)據(jù)上,，權(quán)益占比最高的恒大,，利潤(rùn)空間更大。