業(yè)內(nèi)人士認為,，去年四季度以來多地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政顯示了“防‘地王’”和“控地價”的政策取向,，2017年“地王”現(xiàn)象將受到遏制,。受“地王”數(shù)量減少和房企加速跑量的影響，預(yù)計房價上漲將受到遏制,。

溢價率或保持低位

克爾瑞地產(chǎn)研究中心報告顯示，2016年30多個城市出現(xiàn)約340宗“地王”，數(shù)量創(chuàng)歷史新高。

不過,，2017年新年伊始,，地價呈現(xiàn)明顯降溫趨勢,。日前上海新年舉行的首次土地拍賣中，碧桂園斥資22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2,、C5-5地塊,，樓板價16405元/平方米，溢價率為3%,。

此前的熱點城市廈門和蘇州對地塊均設(shè)置了價格上限,。中原地產(chǎn)研究報告指出，廈門成交的4宗住宅用地達到50%的溢價率上限,，轉(zhuǎn)為競報無償移交政府的居住建筑面積,。世茂地產(chǎn)競得的2宗地塊實際樓面地價均超過37000元/平方米，而周邊區(qū)域目前房價約為32000元/平方米,。在蘇州,，住宅用地的出讓不僅地價受到限制，個別地塊的未來銷售價格也受到限制,，售價超出限價部分的70%須上繳政府,。

2016年12月以來，受政策約束,、土地出讓條件變化的影響,，全國高溢價地塊明顯減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，12月以來,，全國土地市場成交量降溫，成交金額超過10億元的共109宗,，溢價率超過100%的只有23宗,。

從溢價率看，2016年全國300個城市土地平均溢價率為43%,，較2015年上升27個百分點,。其中住宅類用地平均溢價率為55%，較2015年上升34個百分點,；商辦類用地平均溢價率為14%,，較2015年上升7個百分點。預(yù)計2017年這些城市的土地平均溢價率將降低,。

地價走勢將平穩(wěn)

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為,，2017年許多城市在制定土地出讓調(diào)控政策時,，要確保不出“地王”，特別是熱點城市,，因此土地出讓低溢價率是必然的,。例如，競價達到一定水平后,，開發(fā)商就必須配建,、自持，或者有關(guān)部門在土地拍賣前就與有意向的開發(fā)商溝通,。由此來看,，今年地價走勢會較平穩(wěn)。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為,，2017年在政策調(diào)控預(yù)期持續(xù)收緊下,，房企銷售、回款會面臨一定壓力,。由于資金面狀況不如2016年,，房企整體策略將是慎投資、控開工,。不過,，一些地區(qū)土地市場“僧多粥少”的格局尚未改變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，從2017年初各大城市的土地交易數(shù)據(jù)來看,，存在競拍房企少、溢價率低的特點,，說明地方政府在土地供應(yīng)方面注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整和價格管控,。此時土地交易數(shù)據(jù)會顯得相對平穩(wěn)，這是房企新一年戰(zhàn)略擴張較好的機會,，因為拿地成本不高,。

土地市場在降溫的過程中也要謹防風(fēng)險。李宇嘉認為,，一是前期產(chǎn)生的“地王”可能有套牢的風(fēng)險,。從2012年樓市調(diào)整的歷史經(jīng)驗來看，2010年和2011年產(chǎn)生的大量“地王”在2012年被套,，2017年也會出現(xiàn)類似情況,。二是當(dāng)下成交量萎縮較明顯，可能惡化市場預(yù)期,，出現(xiàn)土地流拍的情況,。三是2017年收緊房地產(chǎn)的金融杠桿，特別是收緊房企通過非銷售收入的融資來拍地的渠道,，這對房企資金鏈是很大挑戰(zhàn),。雖然2016年拿了地,，但2017年不一定會進入開發(fā)狀態(tài)。

中國指數(shù)研究院報告指出,，土地市場調(diào)整步伐將加快,，從而進一步加大已成交地塊未來開發(fā)環(huán)境的復(fù)雜性。

供地結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化

嚴躍進認為,，熱點城市供地節(jié)奏勢必加快,，這符合中央提出的房價上漲過快城市允許增加土地供應(yīng)的要求。過去土地市場較熱的城市依然會成為土地交易的熱點城市,，但會發(fā)生一些變化,。例如,，中部地區(qū)如武漢,、鄭州等地的土地市場熱度可能進一步提高。北京市住建委日前表示,，2017年將進一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu),，合理提高住宅用地比例。

二線城市的推地節(jié)奏將加快,。李宇嘉認為,，2017年土地市場的區(qū)域分化將比2016年更明顯。都市圈內(nèi)的土地供應(yīng)會增多,。盡管一線和熱點二線城市的高地價短期內(nèi)難以明顯下降,，但都市圈內(nèi)的三四線城市面臨拿地的好時期，如佛山,、東莞,、惠州、昆山,、廊坊等地,。

在熱點城市加快供應(yīng)的同時，有關(guān)部門將注意盤活存量用地,。大城市的新增用地供應(yīng)集中在外圍,，對于緩解中心區(qū)住房的緊張狀況存在一定難度，需要盤活存量工業(yè)用地,，從而增加土地的有效供應(yīng),。此前，國務(wù)院發(fā)布住房租賃新政,，商用房改租賃后,，土地用途可轉(zhuǎn)為居住，但盤活工業(yè)用地尚需相關(guān)制度的明確,。

對于今年房價是否會由于土地市場的降溫而有所下降,，劉策表示,，房價下降不一定來自土地成本下降的傳導(dǎo)，因為現(xiàn)階段土地成本的下降反映到房價上至少要過一年時間,。目前房價下行的壓力更多地來自政策收緊后需求端的收縮,、開發(fā)商基于資金壓力降價跑量。

嚴躍進表示,，“地王”數(shù)量的減少會影響市場預(yù)期,，導(dǎo)致房價上漲幅度收窄，這是積極管控土地市場的正面效應(yīng),。