在近年的資金潮下,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國外，中國買家持續(xù)涌入促使多個國家重點城市房價攀升。然而，目前海外置業(yè)的熱潮似乎正遭遇寒冬,。一方面，加拿大、澳大利亞等海外置業(yè)的熱點地區(qū)都在稅費上加大了對外國人投資的限制,，另一方面，國內(nèi)監(jiān)管層也開始從支付領(lǐng)域限制外匯流出,。多重管控下,，海外置業(yè)的不可控風險持續(xù)加劇。

“外溢”的海外置業(yè)大軍

30歲的陳東(化名)發(fā)現(xiàn),，他的生活正在被“在哪里置業(yè)”這一命題打亂,。國內(nèi)不斷上漲的房價讓他望而卻步。最后,，他選擇在美國得克薩斯州買下了一套40萬美元左右的別墅,，首付5成即可。他認為,，這是一筆劃算的買賣：總價約人民幣275萬元,，相當于20世紀70年代上海40平方米左右的老公房、北京東二環(huán)豪宅的一個廚房,，但在國外卻可以買到一棟別墅,。

陳東選擇到海外置業(yè)這一舉動，并不意外,。伴隨著國內(nèi)房產(chǎn)市場的火熱,，海外置業(yè)的投資群體也在不斷擴大，美國,、澳大利亞,、加拿大等多個國家成國人買房置業(yè)的熱門選擇地。仲量聯(lián)行公布的“全球資本流動”數(shù)據(jù)顯示,，2016年中國的海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達到330億美元,，同比增長近53%，再創(chuàng)歷史新高,。

另據(jù)胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出,，盡管中國房價漲勢驚人，但仍有不少中國人在海外炒房,，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要標的,，他們平均擁有2.3套海外房產(chǎn)，且擁有4套及以上海外房產(chǎn)的人群占比為15.6%?！胺稚L險”是中國高凈值人群購置全球房產(chǎn)的最主要原因,。

“最近有一點趨勢是很明顯的，海外置業(yè)投資群體在擴大,，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當中,，不光是富豪，只能負擔幾十萬首付款的中產(chǎn)階層也越來越多,?！眰I(yè)我愛我家海外置業(yè)部相關(guān)負責人表示。

海外置業(yè)政策風險趨升

瑞銀發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告指出,，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入,，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率,、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭,。

報告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華,，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增,，房地產(chǎn)泡沫的風險排行前三。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中,，房價自2011年以來已經(jīng)增加了近50%,，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

不過,，目前海外置業(yè)的政策風險和成本已不可低估,。去年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區(qū),，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政,，去年8月起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅，旨在解決該省南部房地產(chǎn)市場空置率和房價過高問題,。

澳大利亞自2016年4月起,，為了避免大規(guī)模海外投資客推高當?shù)胤績r，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款,；今年2月6日澳大利亞宣布,，強化對外國投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。近兩年來,，已經(jīng)強制出售總價值1.07億澳元的房產(chǎn),，其中約40%的房產(chǎn)屬于富裕的中國買家，理由是這些交易違反了該國法律,。

在青島大學經(jīng)濟學院教授易憲容看來,，加拿大和澳大利亞政府的舉措無疑產(chǎn)生了寒蟬效應,。“目前國外熱門區(qū)域房價已上漲至較高水平,，部分甚至處于泡沫危險區(qū),，因此,，供應急劇增加,、利率升高或國際資本流向出現(xiàn)變化，隨時都可能引發(fā)大幅價格回調(diào),。此外,，政策變動的不可控，也會使海外房產(chǎn)隨時暴露在風險之中,?！?/p>

資金外流被套上“緊箍咒”

更嚴厲的措施來自于國內(nèi)。當前海外置業(yè)的火熱,，也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注,。我國近期出臺了一系列措施，進一步收緊對企業(yè)和個人跨境投資和資金外流的管控,。

2016年年底,，中國人民銀行發(fā)布《金融機構(gòu)大額交易和可疑交易報告管理辦法》，將大額現(xiàn)金交易的人民幣報告標準由“20萬元”調(diào)整為“5萬元”,，以人民幣計價的大額跨境交易報告標準為“人民幣20萬元”,。此舉被解讀為變相調(diào)低了換匯額度。

2017年1月,，國家外匯管理局對購匯用途進行細化和重申,。雖然居民每人5萬美元購匯額度并未縮減，但購匯流程相比以往更加復雜,。其中重申,，在個人客戶購買外匯時，需要填寫《申請書》,，明確購匯時,，不用于境外買房、證券投資,。

記者采訪的一些商業(yè)銀行人士表示,，此舉將增加個人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度，國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到一定的潛在影響,，2017年的海外置業(yè)潮或?qū)⒚媾R降溫,。有中介人士更預測，對外流資金的嚴控,，還可能導致買家無法為已購房產(chǎn)還貸,，這或?qū)⒂绊懭虻臉鞘小?/p>

澳大利亞人斯科特是一名住在上海的房地產(chǎn)中介。能說一口流利普通話的他，主要工作就是幫助這里的有錢人到澳大利亞購買房產(chǎn),。自去年下半年開始,，斯科特發(fā)現(xiàn)，由于中國央行采取措施阻止資金外流,，看房的客戶明顯不如以前,。

據(jù)他介紹，根據(jù)中國法律,，個人可帶到境外的資金上限為5萬美元,，此前，不少人是全家人將錢湊在一起,，巧妙繞開這個上限?！爸钡?016年上半年,，規(guī)定一直比較松散。現(xiàn)在越來越嚴格,，必須承諾轉(zhuǎn)到國外的5萬美元不用于投資房地產(chǎn),。”斯科特說,，“現(xiàn)在我都要提醒買家,，除非錢已經(jīng)轉(zhuǎn)去海外，否則不要在購房合同上簽字,?！?/p>

多位業(yè)內(nèi)人士認為，海外置業(yè)需要警惕相關(guān)市場和法律風險,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，海外置業(yè)要警惕市場風險。我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段,，全國房價走高,。但是，這種經(jīng)驗僅能解釋國內(nèi)特定區(qū)域的發(fā)展情況,，如果放到世界范圍內(nèi),，以較長的時間區(qū)間來衡量就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何一個行業(yè)一樣,，都是有漲有跌的,，在國外成熟的市場更是如此?！耙虼?，如果拿著國內(nèi)房產(chǎn)市場的經(jīng)驗參與海外置業(yè),，極有可能面對來自市場的風險?！?/p>

此外，國人海外置業(yè),，面臨的是完全陌生的市場,，在法律政策、體制運作,、文化習俗等多方面與國內(nèi)存在較大差異。因此,，在對外投資整體增長的大走勢下,，海外置業(yè)“入鄉(xiāng)隨俗”,，更要嚴格遵守當?shù)卣叻ㄒ?guī)，規(guī)避各種風險,。