作者 相均泳(中國人民大學(xué)重陽金融研究院產(chǎn)業(yè)研究部副主任、中新經(jīng)緯特約專家)李下蹊(中國人民大學(xué)重陽金融研究院實習(xí)研究員)

3月21日，央行發(fā)布的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,，52.2%的居民認(rèn)為目前房價“高,，難以接受”，42.9%的居民認(rèn)為目前房價“可以接受”,，4.9%的居民認(rèn)為“令人滿意”,。實際上，在一線城市不難感受到房價的高漲以及隨之而來的限購,。然而,，在更多的三四線城市樓市又是另一番景象——房屋供需失衡，有效需求不足,。

近期,，房地產(chǎn)一直是個熱門的話題,。2016年12月中旬,，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的,，不是用來炒的”的定位,，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策,，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題,。今年兩會政府工作報告中提出，2017年因城施策去庫存,，堅持住房的居住屬性,，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

3月17日,，北京市大幅加碼房地產(chǎn)限購政策,，不僅認(rèn)房又認(rèn)貸，而且把二套普通住房首付比例加高到6成,，非普通住房提升到8成,，甚至?xí)和０l(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款。數(shù)小時之后,，廣州迅速跟進,，也宣布出臺樓市限購和差別化信貸新政。一夜之間,，離婚買房者哭暈在民政局,，高企的房價讓奮斗的“北漂”“海漂”們望而卻步。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發(fā)生改變,。作為剛性需求應(yīng)該要“住”的房子搖身一變,，成為了投資的工具，房子作為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈,，使房價越“炒”越熱,，而真正需要房屋居住的消費者只能望“房”興嘆,。相比火爆的一線城市房市，三,、四線城市的房價還是相對“親民”,，咬咬牙可以負(fù)擔(dān)得起的。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了地域之間嚴(yán)重的不平衡,，如果沒有限購,，樓市依然是“日光盤”和“鬼城”共舞。

房地產(chǎn)的地域差異為哪般,？

整體而言,，中國近年來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房價呈上漲趨勢,。但若細(xì)細(xì)探究不難發(fā)現(xiàn),，“買房難”甚至是“搖號買房”現(xiàn)象，更多的是發(fā)生在政治,、經(jīng)濟等社會活動處于重要地位且基礎(chǔ)交通設(shè)施較為完善的一,、二線城市，相對而言,，以中東部地區(qū)地級市和縣級市為主的三,、四線城市的房價上漲就難以如此牽動居民的心并引起如此高的關(guān)注,，甚至存在大量房屋閑置并亟待出售去庫存的狀況,。

房地產(chǎn)地域差異的背后，體現(xiàn)城市具備的要素的差異,。相對于發(fā)達(dá)城市,，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施,、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、教育水平落后,，發(fā)展機遇少，從而造成人口大量遷移至發(fā)展迅猛,、機會眾多的一二線城市,，尤其是年輕人，這樣一來,，房屋的剛性需求都跟不上,，更別談用來“炒房”的投資需求。與此同時,，三,、四線城市卻跟隨前幾年房地產(chǎn)行業(yè)炙熱發(fā)展的趨勢，也著手于各地樓盤的開發(fā)，建造房屋并計劃出售,。但由于三,、四線城市發(fā)展相對落后，當(dāng)?shù)匦枨蟾簧?，房屋難以出售,，最后形成了一個個房屋林立卻人跡罕見的“鬼城”。例如,，僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區(qū),，需求的滯后造成當(dāng)年新建成的樓房存量大量積壓，房屋供給與需求嚴(yán)重不對稱,，人們寧愿去大城市排隊“等”買房也不愿在當(dāng)?shù)叵M,。相對比，歷經(jīng)五年后,，康巴什的房屋入住率得到了明顯改善,，據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，這與相應(yīng)的減少房屋供給,，增加周圍大量的工作機會及當(dāng)?shù)刂袑W(xué)入學(xué)率的提升是密切相關(guān)的,。因此,，缺乏剛性需求為前提的盲目供給,，只能適得其反，且不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)跟隨大城市前進的步伐,。

三,、四線城市可吸引農(nóng)村人口進城

如果說一、二線城市吸引了三,、四線城市的人口流入,，那么三、四線城市相對而言就應(yīng)具備吸引農(nóng)村人口的條件,。這樣的條件是存在的,，黨的十八大提出了新型城鎮(zhèn)化概念，城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)籌,、互促共進,。然而，農(nóng)民的生存嚴(yán)重依賴于土地,，土地是農(nóng)民的“命根子”,，因此，進城就意味著離開他們的“命根子”,。進城后土地該如何處置,，也是牽絆農(nóng)民進城的一大阻力，因此，推進新型城鎮(zhèn)化的同時,，也要解決農(nóng)民的土地問題,。我國歷史上歷經(jīng)三次大型土地改革，一直致力于解決農(nóng)民與土地的關(guān)系問題,。于2016年印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》中,，推行實施“三權(quán)分置”政策，即農(nóng)民對土地的所有權(quán),、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離,，旨在落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán),，放活土地經(jīng)營權(quán),，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用，形成層次分明,、結(jié)構(gòu)合理,、平等保護的格局?！兑庖姟返某雠_,，增加了農(nóng)民對土地處置的靈活性，也拓寬了農(nóng)民的就業(yè)范圍,。解決好農(nóng)民的土地問題,，讓農(nóng)民沒有后顧之憂，才能進城進得安心,、舒心與放心,，進而推進城鎮(zhèn)化，增加三,、四線城市需求活力,，才能推動三、四線城市擺脫“鬼城”,。

打鐵還需自身硬,，三、四線城市重在提升實力

要切實消除“鬼城”問題,，推動三,、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展，就要解決好本地房屋供需對稱問題,，同時讓農(nóng)民入城無后顧之憂,。

要滿足居民需求，就要解決基礎(chǔ)設(shè)施,、交通設(shè)施,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、教育水平落后的問題。對于三,、四線城市,，抓住機遇發(fā)展自身硬條件是重中之重，滿足于現(xiàn)狀是不行的,，要不斷地審時度勢,，跟隨國家相關(guān)意見政策的步伐，發(fā)展硬實力,。比如河北省的地級市張家口市,，就應(yīng)抓好2022年北京——張家口冬奧會的契機，利用好中央現(xiàn)階段對其大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資,，規(guī)劃相關(guān)建設(shè),，借勢宣傳自己的資源優(yōu)勢，打出自身的資源特色,，吸引投資,，留住人才，刺激房屋需求,，實現(xiàn)房屋供給與需求相平衡,。

子女的教育問題和房屋的需求直接掛鉤，“學(xué)區(qū)房”是炒房當(dāng)中的“佼佼者”,。為了讓子女接受更好的教育,，處于教育水平相對落后的三、四線城市的父母不惜花費大量的時間與金錢選擇去教育水平優(yōu)質(zhì)的大城市買房,，因此,，提高三,、四線城市的教育水平將助力解決當(dāng)?shù)胤课莨┐笥谛璧碾y題,。為此，其一,，國家應(yīng)鼓勵年輕的師資到三,、四線城市就業(yè)，并制訂相應(yīng)的福利政策,，畢竟師資力量是教育水平的關(guān)鍵,。同時，要加大對教育基礎(chǔ)設(shè)施的投資,，改善教育環(huán)境,，爭取縮小大、中,、小城市的教育水平,，實現(xiàn)當(dāng)?shù)厝嗽诋?dāng)?shù)厣虾脤W(xué)校的夙愿,。其二，從根本上改變“學(xué)區(qū)房”概念,。兩會也在討論,，將試點采取就近入學(xué)政策，不讓“學(xué)區(qū)房”的高價售賣有可乘之機,，同時為其它普通住房的出售提供平等機會,。

解決農(nóng)民進城后農(nóng)村土地和戶籍等問題。農(nóng)民生活依靠土地,，且收入來源大量基于第一產(chǎn)業(yè)農(nóng),、林、牧,、漁業(yè),。此次“三權(quán)分置”改革，就是在鼓勵大量農(nóng)業(yè)人口向二,、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，而農(nóng)村電商、綠色農(nóng)業(yè),、農(nóng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化等也為將農(nóng)民從單一的靠土地為生中“解救”出來,。同時，戶籍問題也是農(nóng)民進城難的另一大原因,。農(nóng)村勞動力仍然是“離鄉(xiāng)不離土”的模式,，非農(nóng)業(yè)戶和農(nóng)業(yè)戶這一從出生就自動劃分的戶籍制度亟需改革，因此,，只有深化戶籍管理制度改革,，才能更好的促進新型城鎮(zhèn)化水平，鼓勵農(nóng)民積極到三,、四線城市買房,、入學(xué)、就業(yè),、發(fā)展,。

抑制大城市房價上漲是中央工作的重點，但也不能忽視三,、四線城市房屋供需嚴(yán)重失衡的問題,。找到病灶并對癥下藥是解決三四線城市“鬼城”問題的關(guān)鍵。只有完善一攬子政策組合,，綜合運用金融,、土地、財稅,、投資,、立法等手段,，并盡快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,，才能實現(xiàn)真正的大中小城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟共同發(fā)展,，解決“限購”與“鬼城”齊飛的難題。(中新經(jīng)緯APP)

【專家簡介】相均泳,，中國人民大學(xué)重陽金融研究院產(chǎn)業(yè)研究部副主任,、研究員。曾任韓國慶熙大學(xué)管理學(xué)院科研教授,、中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員,。主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等領(lǐng)域研究。

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