[摘要]熙熙攘攘的“油尖旺”（香港油麻地、尖沙咀,、旺角的合稱）街頭,，地產(chǎn)中介花花綠綠的廣告擠在櫥窗前?！芭鼉r(jià)”“海嘯式跳價(jià)”“勁減”等詞匯以標(biāo)題抬頭的形式博得眼球,。

熙熙攘攘的“油尖旺”（香港油麻地、尖沙咀,、旺角的合稱）街頭,，地產(chǎn)中介花花綠綠的廣告擠在櫥窗前。“劈價(jià)”“海嘯式跳價(jià)”“勁減”等詞匯以標(biāo)題抬頭的形式博得眼球,。那些用簽字筆寫在紙上的價(jià)格大多被打叉,，重新標(biāo)記15%，甚至多達(dá)30%的降價(jià)幅度——不管是噱頭還是“確有其房”,，此情此景都讓素以寸土寸金形象示人的香港樓市“畫風(fēng)大變”,。

僅隔一衣帶水的深圳過去曾被貼上“香港郊區(qū)”的標(biāo)簽，而從2015年下半年就啟動的漲價(jià)“巨輪”,，在“遍地10萬盤”“6平米鴿子房”的現(xiàn)象中碾壓著似乎“驍勇不再”的香港,。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，其實(shí)從交易均值來看,，深圳普通公寓樓尚未追平香港的均價(jià),，但多數(shù)類似地段梯度的房價(jià)差距僅在每平米萬元之內(nèi)，而深圳目前已經(jīng)涌現(xiàn)大量賣出“香港價(jià)”的樓盤也是不爭的事實(shí),。

曾是亞洲高房價(jià)標(biāo)桿之一的香港會不會真被深圳取而代之,？就在圍觀者費(fèi)力解讀之時(shí)，內(nèi)地一些被“限購”政策擠出的資金悄然南下,，儼然將這塊一直可望而不可即的“金土地”視作了價(jià)值洼地,。

在3月22日舉行的長江和記實(shí)業(yè)業(yè)績會上，長和系主席李嘉誠向記者表示,，香港是開放的城市,，“歡迎內(nèi)地人來港買樓”，香港的土地供不應(yīng)求,，房屋供不應(yīng)求,，除本地人買樓自住外，還有內(nèi)地人在香港買樓投資,，這令香港房價(jià)持續(xù)有支持,。

調(diào)查：深圳大量樓盤價(jià)格力壓香港

“香港雖然地方小，但是樓盤的價(jià)格梯度還是很大的,，便宜的地區(qū),，比如新界的屯門、元朗,，現(xiàn)在還是可以找到3萬港元/平方米左右的房源,，這個(gè)價(jià)格和內(nèi)地一線城市比較是沒有意義的，而港島的半山區(qū),、淺水灣這些地區(qū)又盛產(chǎn)豪宅，單價(jià)甚至可以賣到100萬港元以上,，也沒有普遍性,。”2014年被內(nèi)地某金融集團(tuán)派駐香港出任投行部高級經(jīng)理的王演（化名）向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹。

在王演看來,，以兩地非豪宅的公寓價(jià)格作為比較的樣本相對科學(xué),。“同樣是拿新盤來比,，位于九龍的官塘,、尖沙咀，港島的太古城和北角這些地方的一二線樓盤,，一般報(bào)價(jià)都在2萬港元一平尺左右,，換算成平方米計(jì)價(jià)，單價(jià)就是20萬港元左右,，算上匯率差,，大概是16萬元人民幣，看起來還是明顯比深圳高出一截,。但是香港特區(qū)政府2013年以后就規(guī)定一手房都要以實(shí)用面積報(bào)價(jià),，內(nèi)地則是按照建筑面積報(bào)價(jià)，去掉這個(gè)因素,，算下來估計(jì)是十一二萬元的單價(jià),，這在現(xiàn)在深圳好地段的新盤中并不罕見?！?/p>

記者從機(jī)構(gòu)提供的近期香港房屋交易記錄數(shù)據(jù)中看到,，單價(jià)中位數(shù)是1萬港元/平尺，約為11萬港元/平方米,，也就是不足9萬元人民幣的單價(jià),。一位香港資深地產(chǎn)中介還向記者補(bǔ)充介紹，如果是在地段稍偏的新界板塊,，新盤的單價(jià)一般在7萬元人民幣左右,。

“二手房的情況也差不多，我們的終端可以看到深受中產(chǎn)歡迎的一些樓盤,，比如港島的康怡花園,、海怡半島、藍(lán)灣半島,、置富花園等,，九龍的半島豪庭、德?；▓@等,，每平方米人民幣單價(jià)都在8萬到10萬元，和現(xiàn)在的深圳比起來已經(jīng)不算離譜,?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從上述地產(chǎn)中介展示的數(shù)據(jù)中還看到，就以2月最后一周的成交記錄來看，旺角,、荃灣這樣的二線板塊的成交價(jià)還不足8萬元人民幣/平方米,，將軍澳、天水圍等偏僻地段的二手房價(jià)格約為4萬元人民幣/平方米,。

反觀深圳房價(jià),，首先是超級豪宅的樣本層出不窮，比如2015年就有位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)的頂層單位價(jià)格達(dá)到20萬元/平方米,。盡管在香港走頂級富翁社區(qū)路線的半山區(qū)的價(jià)格還要更高,，但深圳房價(jià)作為后起之秀報(bào)出20萬元/平方米已屬“天價(jià)”。

另一方面,，深圳福田,、南山兩個(gè)中心區(qū)新樓盤每平方米價(jià)格爭相破10萬，龍華,、寶安的均價(jià)也“破6奔7”,，深圳市規(guī)劃國土委2月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳房價(jià)已經(jīng)連續(xù)15周維持在5.5萬元/平方米左右的水平,。以這個(gè)來自官方口徑的均價(jià)考量,，深圳“叫板”香港的陣勢也已經(jīng)相當(dāng)明確。

觀察：漲跌互現(xiàn),，10年前已有房價(jià)“預(yù)言”

曾經(jīng)完全無法與香港房價(jià)比肩的深圳,，在經(jīng)歷去年一輪暴漲后已經(jīng)榮升全國房價(jià)最貴城市，這或許為不久后深圳房價(jià)反超香港房價(jià)提供了可能,?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自二戰(zhàn)以后,，占GDP 20%以上,、一直作為香港經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了6次周期性的盛衰循環(huán)，當(dāng)下正處于由盛而衰的節(jié)點(diǎn),。

曾經(jīng)被亞洲金融危機(jī)暴捶的香港樓市是在2004年開始復(fù)蘇的,，而2016年以前，香港辦公和商業(yè)樓的價(jià)格已經(jīng)超過了1997年的峰值,，住宅價(jià)格也與當(dāng)時(shí)持平,。但在香港特區(qū)政府的調(diào)控措施下，去年前7個(gè)月的樓價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)到了近11%,。隨后內(nèi)地買手紛紛“慷慨解囊”,，特區(qū)政府采取了調(diào)高印花稅等方式阻擊回暖的樓市。就連香港地產(chǎn)四大家族之一的頂級富豪李兆基也公開表示,，未來一年香港整體樓價(jià)可能再跌10%,，話音未落,，他就身體力行地加入了拋售大軍,，賣掉了總市值近680億港元的30項(xiàng)物業(yè),，價(jià)格也都調(diào)低了4%~10%不等。

一項(xiàng)來自金融系統(tǒng)的數(shù)據(jù)也支撐了這種趨勢,。記者獲悉,，受房價(jià)下跌影響，一些香港住宅的價(jià)值已經(jīng)跌至低于其按揭貸款金額,，這些房產(chǎn)被稱為“負(fù)資產(chǎn)住宅”,。香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年一季度香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)從2015年四季度的95宗增加至1432宗,，環(huán)比暴增將近15倍,，創(chuàng)下2011年第四季度以來17個(gè)季度的新高。

這和深圳房價(jià)的趨勢似乎恰恰相反,。即使深圳因?yàn)闈q勢過熱而出臺調(diào)控政策,，在2月20日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的榜單上，它依然以同比增幅56%成為2016年房價(jià)上漲最快的城市,。值得一提的是,，今年1月深圳房價(jià)有所松動，環(huán)比微跌0.03%,，但這更多地被市場視作調(diào)控效應(yīng),，較少有評論認(rèn)為這是中長期價(jià)格真正的拐點(diǎn)。

“1997年以前,，香港房價(jià)比深圳貴得多,，哪怕我們后來跌了60%，也還是比深圳貴,，但現(xiàn)在來看,，深圳早晚會超過香港。北京和上海主要是資金所向,，因?yàn)獒t(yī)療和教育資源的集中,，而深圳的產(chǎn)業(yè)定位很清晰，做得比較成功,，高科技行業(yè)吸引的年輕人不僅有錢,，也剛好有置業(yè)需求，所以對房價(jià)有支撐,?！毕愀壑形拇髮W(xué)劉佐德全球經(jīng)濟(jì)及金融研究所常務(wù)所長莊太量向記者分析稱。

其實(shí)早在10年前,，就有關(guān)于“深圳房價(jià)反超香港”的論調(diào),。據(jù)記者了解,，當(dāng)時(shí)香港位置偏僻、最便宜的低價(jià)房約每平方米1.5萬港元,；普通香港市民居住的50至80平方米的小戶型,， 每平方米約2萬至3萬港元；位置較好的高檔住宅或公寓每平方米約5萬至7萬港元不等,；較豪華的太平山半山豪宅與山頂別墅,，每平方米約10萬至20萬港元以上。

而深圳當(dāng)時(shí)的房價(jià)基數(shù)站上2萬元人民幣/平方米,。當(dāng)時(shí)便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，當(dāng)深圳城市化率達(dá)到65%以上，85%的城市居民將擁有自己的固定房產(chǎn),，他們都不希望手中物業(yè)貶值,，低價(jià)拋售房產(chǎn)的可能性幾乎為零，再加上和美元掛鉤的港幣長期會對人民幣貶值,，深圳房價(jià)在若干年后超越香港也是大概率事件,。

現(xiàn)象：“南下”資金蠢蠢欲動，港人呼“北上”買樓買不起

兩地價(jià)格差的進(jìn)一步縮窄,，讓曾經(jīng)偏好在深圳置業(yè)的香港人望而卻步,。一位在香港期貨界工作的金融人士告訴記者，據(jù)他了解,，香港人曾經(jīng)可以一年買下深圳五六千套房,，深圳新樓盤去香港推售的效果很不錯。不管是出于投資還是自住目的,，港人都不吝對深圳樓房出手,，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有多少價(jià)格吸引，港人一般都轉(zhuǎn)向珠三角其他城市置業(yè),。

與此同時(shí),，內(nèi)地資金卻在向香港不斷輸送購買力。由李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司策劃,，位于元朗的67棟獨(dú)立屋項(xiàng)目,，開售首三輪銷售均全數(shù)售罄，更曾在短短一周內(nèi)售出50棟獨(dú)立屋,，其中20%來自內(nèi)地客戶,。開發(fā)商還專門針對內(nèi)地買手提供“代繳100%從價(jià)印花稅及買家印花稅”，合共為成交金額30%的折扣優(yōu)惠,，更大程度烘托出香港買房的性價(jià)比,。

香港房價(jià)在去年前兩個(gè)季度下跌10%，呈現(xiàn)由盛而衰的滑鐵盧之態(tài),，最終也被認(rèn)為是由內(nèi)地買手托起,。由于中國一線城市房價(jià)與包括香港在內(nèi)的全球主要城市的房價(jià)差距不再明顯導(dǎo)致的比價(jià)效應(yīng),，以及內(nèi)地政府對投機(jī)賣房的重拳出擊限制了一部分資金的動向，再加上美元的升值作用,，從第二季度底開始,，香港住宅對內(nèi)地投資的魅力陡升，房價(jià)幾乎收復(fù)全部失地,。

世邦魏理仕近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,，內(nèi)地投資者2016年的海外房地產(chǎn)投資額高達(dá)282億美元,，比2015年增長47%,，美國是最吸引內(nèi)地投資者的國家，其次就是香港,。

更暗涌的一股潮流來自內(nèi)地房企悄悄植入香港樓市,。香港地產(chǎn)中介美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2015—2016年香港售出的開發(fā)用地中,，29%由內(nèi)地公司投資,，比2013—2014年增加大約6倍。全球知名房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,，2016年內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資者在香港地產(chǎn)的投資額高達(dá)66億美元,，2015年僅為14.6億美元。

就在2月24日,，廣東龍光地產(chǎn)控股有限公司旗下子公司,，以及位于廣州的合景泰富地產(chǎn)力克13個(gè)對手，以總價(jià)168.6億港元的天價(jià)買下香港鴨脷洲南道的一宗住宅用地,，打破了20年前118億港元的總價(jià)紀(jì)錄,。

內(nèi)地房企目前對香港的土地投資已經(jīng)到了不惜代價(jià)的地步，而上述不過是其中一個(gè)例子,。記者了解到,，此前海航集團(tuán)還投資了7.13億美元買下香港前國際啟德機(jī)場的地皮，用于興建住宅,，按照樓板價(jià)計(jì)算,，未來的售價(jià)可能要比現(xiàn)在售價(jià)高40%。去年在內(nèi)地演繹的地王邏輯似乎又照搬到了香港,。

據(jù)記者從圈內(nèi)了解到,，一旦開啟地王爭奪戰(zhàn)，內(nèi)地房企又將站上優(yōu)勢位,，現(xiàn)在很多香港本土房地產(chǎn)商已經(jīng)懼于價(jià)格過高而不愿參加土地競標(biāo),。對此，李嘉誠表示,，香港樓市最重要的是能保持好勢頭,，內(nèi)地地產(chǎn)商出高價(jià)投地,，也是以公平公正的方式，香港人及長和系并沒有反感,。

作者：勞佳迪