構(gòu)建住房市場(chǎng)穩(wěn)健均衡發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制曾經(jīng)是樓市熱議話(huà)題之一,。有人說(shuō)，開(kāi)征房產(chǎn)稅就是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制,。也有人說(shuō),，土地特別是集體土地的市場(chǎng)化改革才是住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。然而,，經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的期盼與等待,，這些所謂的長(zhǎng)效機(jī)制卻似乎始終未能面世。另一方面,，伴隨著房?jī)r(jià)一輪又一輪的快速上漲,，我們又不停地把經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鄙視的限購(gòu)、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼,，以應(yīng)市場(chǎng)燃眉之急,。在新一輪的調(diào)控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開(kāi),。

繼2016年“9·30”之后,，2017年3月，以限購(gòu)限貸為主要手段的樓市調(diào)控小高潮再度掀起,。2017年3月17日,，北京樓市調(diào)控再度加碼。北京樓市新政要求“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”,，并進(jìn)一步封堵了“商住房”限購(gòu)漏洞,。3月29日,，杭州和廈門(mén)也在一個(gè)月內(nèi)第二次升級(jí)了調(diào)控政策,。至此，3月已有25城啟動(dòng)或升級(jí)了樓市調(diào)控政策,。各地調(diào)控政策的集中升級(jí)顯然也與2月局部地區(qū)樓市重新出現(xiàn)異動(dòng)有關(guān),。據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，2017年2月房?jī)r(jià)在總體穩(wěn)定的同時(shí)，部分城市調(diào)控政策效果有所減退,。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫,，個(gè)別城市出現(xiàn)“二月瘋”。BHPI指數(shù)顯示,，2017年2月,，30個(gè)樣本城市中，有25個(gè)環(huán)比上漲,，其中19個(gè)環(huán)比漲幅在1%以上,，另有4個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。25個(gè)環(huán)比上漲城市中,，有14個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大,，11個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月收窄。

除了限購(gòu)限貸,，限售也開(kāi)始被應(yīng)用到本輪樓市調(diào)控中,。2017年4月19日，濟(jì)南市政府發(fā)布通知,，要求限購(gòu)區(qū)域內(nèi)自通知施行之日起購(gòu)買(mǎi)的住房,，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年后方可上市交易。至此,，成都,、廈門(mén)、福州,、青島,、杭州、廣州,、珠海,、惠州、揚(yáng)州,、常州,、海南、東莞,、西安,、濟(jì)南等超過(guò)18個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后需要過(guò)一定年限方可上市的樓市調(diào)控政策,。

而據(jù)2017年兩會(huì)消息,，被普遍視為重要長(zhǎng)效機(jī)制的房產(chǎn)稅并未列入2017年立法計(jì)劃。土地市場(chǎng)改革，也遲遲未見(jiàn)新進(jìn)展,。為什么我們期盼的樓市長(zhǎng)效機(jī)制難以推出,，而限購(gòu)、限貸,、限售這些看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“短效機(jī)制”卻大行其道呢,？樓市長(zhǎng)效機(jī)制到底是什么？

考察樓市長(zhǎng)效機(jī)制,，離不開(kāi)對(duì)樓市的科學(xué)定位,。中國(guó)住房改革歷史經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)大城市住房供求矛盾長(zhǎng)期突出,，住房產(chǎn)品不宜完全商品化,。以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國(guó)大城市住房長(zhǎng)期短缺的國(guó)情,。2016年12月,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位,，要求回歸住房居住屬性,。2016年底，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議指出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性,。這是立足中國(guó)國(guó)情和住房政策實(shí)踐教訓(xùn),，對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的科學(xué)再定位。有限制的市場(chǎng)化,，將是構(gòu)建中國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制的基本方略,。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房模式,，是非常貼近于中央對(duì)住房市場(chǎng)的最新科學(xué)定位的,。

然而，歷史的選擇是,，我們已然建立了以商品房為主導(dǎo)的城市住房模式,。商品房已經(jīng)成為中國(guó)住房供應(yīng)的主體，經(jīng)濟(jì)適用房退而成為專(zhuān)供低收入者的保障用房,。1998年6月,，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))，提出“1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配,，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”,，“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”,。這標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代,，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系成為住房改革的目標(biāo),。但隨后的政策取向，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房模式被商品房模式所取代,。中國(guó)商品住房銷(xiāo)售呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，居民購(gòu)房欲望始終十分強(qiáng)烈,，房地產(chǎn)業(yè)迅速上升為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),。借助市場(chǎng)力量，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭的住房條件也得到了長(zhǎng)足改善,。但在住房市場(chǎng)大發(fā)展的同時(shí),，也產(chǎn)生了一些突出的負(fù)面效應(yīng)，如房?jī)r(jià)飛漲,、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等,，受到各方的批評(píng)。

在商品房成為中國(guó)住房供應(yīng)主體的今天,，重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)不具備條件,。但另一方面，限購(gòu),、限貸,、限售政策的大行其道，卻又無(wú)形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效,。歷史的選擇總是充滿(mǎn)了戲劇性,，在房?jī)r(jià)暴漲的倒逼下，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房制度正借道調(diào)控政策在大城市悄然回歸,。深入分析可以發(fā)現(xiàn),，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸,、限售后,，中國(guó)大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房的界限已經(jīng)非常模糊。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別于普通商品房的主要特征,，在于它的有限市場(chǎng)及購(gòu)買(mǎi)數(shù)量限制,。有限市場(chǎng)指的是，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房只有符合條件的特定人群才能購(gòu)買(mǎi),，盡管這個(gè)符合條件的特定人群已經(jīng)涵蓋了大多數(shù)在當(dāng)?shù)厣a(chǎn)生活的家庭,。購(gòu)買(mǎi)數(shù)量限制則表現(xiàn)為每個(gè)家庭只能申購(gòu)二次，同時(shí)只能持有一套,。雖然新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房也存在二級(jí)市場(chǎng),，但有限市場(chǎng)及購(gòu)買(mǎi)數(shù)量使得它的價(jià)格受到制約，從而保證了普通居民能夠有能力買(mǎi)得起,。而反觀(guān)中國(guó)大城市限購(gòu)限售后的商品房,，與新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)屬性上并無(wú)本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù),。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策,，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房政策。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接供給,，而中國(guó)的商品住房土地也由政府直接供應(yīng),，只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場(chǎng)力量。

也許,，限購(gòu),、限售和限貸這些所謂的“短效機(jī)制”，才是歷史選擇的中國(guó)大城市樓市新長(zhǎng)效機(jī)制,。這也是大城市住房市場(chǎng)始終無(wú)法擺脫它們的真正原因,。我們需要做的，是在法治框架下,，對(duì)這些政策作進(jìn)一步的規(guī)范化和制度化,。要避免行政權(quán)力被濫用，強(qiáng)化執(zhí)行監(jiān)督,，保證它們的公平性和適用性,。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長(zhǎng)效機(jī)制”的推出了,。(作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院 鄒琳華）