2017年被業(yè)界稱為“住房租賃元年”，前所未有的政策支持力度帶動深圳租賃市場進入快車道,。去年7月21日,，中央九部委聯(lián)合發(fā)文并選取深圳、廣州等12個城市開展住房租賃市場試點,，深圳等地隨即陸續(xù)推出多宗只租不售的租賃住宅用地,。10月中旬，深圳出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》等政策文件,，同時研究立法建設,、搭建住房租賃平臺、培育龍頭租賃企業(yè),、明確金融支持政策等工作也快速推進,，城中村改造成為重要的租賃用房來源。

專家指出,，在“租購并舉”政策推動下,，深圳、北京等重點城市從購到租的轉變將大大加快,，租賃人口占比有望從目前35%左右提升到50%左右,，與租賃市場相關的城市更新、住房改造,、增量建設,、經(jīng)紀服務、資產(chǎn)管理,、金融服務等生態(tài)體系將快速形成,。2018年，深圳住房租賃市場將在加速孕育和發(fā)展中成就不平凡的一年,。

■巨頭和社會各方力量大舉入市

面對長租公寓市場的巨大藍海,，深業(yè)、萬科,、佳兆業(yè),、保利等一批房地產(chǎn)巨頭，紛紛以不同形式涉足,，競相成立長租公寓品牌,，如鏈家自如,、世聯(lián)紅璞、魔方公寓,、萬科泊寓,、新派公寓、YOU+公寓,、招商壹?！瓝?jù)統(tǒng)計，目前排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓領域,，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計達300多家,，管理房間數(shù)量超過200萬間，行業(yè)排名前十的企業(yè)管理的房屋間數(shù)均已過萬,。

深圳住房用地緊缺,，長租公寓有利于盤活包括城中村在內(nèi)的存量房。2017年,，在政府主導和推動下,，形形色色改造后的長租公寓舊貌換新顏：佳兆業(yè)集團在蛇口舉辦2017佳兆業(yè)創(chuàng)享空間品牌發(fā)布會，深業(yè)集團承租改造運營的首個“青年房卡計劃”落地的長租公寓項目——水圍檸盟人才公寓面市,，由萬科旗下全資子公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司主辦的“新圍仔村城中村改造展覽”正式揭幕,。

此外，多個行業(yè)巨頭利用其互聯(lián)網(wǎng),、金融等特色優(yōu)勢成為租賃市場的新興力量,，發(fā)展勢如破竹。

11月3日,，建設銀行深圳分行與招商等11家房地產(chǎn)公司,，以及比亞迪等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套長租房源,，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品按居貸,。

支付寶租房平臺首批入駐房源已超過100萬套，覆蓋上海,、北京,、深圳等8座城市。括魔方,、泊寓等知名品牌戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端告訴記者，在居住矛盾突出,、傳統(tǒng)租房市場痛點多,、房地產(chǎn)市場逐漸從增量時代進入存量時代的背景下，長租公寓市場正在經(jīng)歷參與主體多元化,、市場規(guī)模不斷擴大,、龍頭企業(yè)加速成長的階段,。

■金融創(chuàng)新推動租賃市場快速發(fā)展

融資是進入住房租賃市場繞不開的課題，被業(yè)界公認的有效途徑REITs還未得到全面推行,，不過與之相關的嘗試從未間斷,。2017年，“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”,、“自如1號房租分期信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”先后發(fā)行,，標志著長租公寓在資產(chǎn)證券化道路上邁出了巨大一步?！靶屡晒嘁嫘头客匈Y產(chǎn)支持專項計劃”,、“保利地產(chǎn)自持租賃住房類REITs”也陸續(xù)獲批，使權益型公寓類和自持租賃住房類在較短時間內(nèi)均實現(xiàn)破冰,。

快速推進的長租公寓金融創(chuàng)新,，既昭示政府對此的鼓勵和支持，也為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化起到了重要的示范作用,。此外,，長租公寓備受市場關注，除了市場化因素及內(nèi)外部環(huán)境影響外，大量資金的流入亦是其快速升溫的重要推手,。此前,，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億元，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的“吸金時代”,。隨即，互聯(lián)網(wǎng)+ 二房東魔方公寓融資2億美元,，成為長租品牌公寓的爆炸性新聞,。特別是2017年國家大力提倡“租購并舉”、深圳鼓勵發(fā)展住房租賃市場以來,，各類大手筆的股權融資對租賃市場的快速發(fā)展起到了積極的推動作用,。

業(yè)內(nèi)人士分析，長租公寓可以很好地與金融產(chǎn)品相結合,，注重運營,、服務，有助于實現(xiàn)輕資產(chǎn)化,，十分契合房企的轉型需求,，因此吸引大量企業(yè)投身其中。目前,，深圳已出現(xiàn)以龍頭房企,、大型國有房企為主力，社會各方力量競相參與的住房租賃供給端,，通過對各類房源的建設,、改造,、翻新和升級，大量提供穩(wěn)定,、長遠,、高性價比的租賃房源。

不過對社會資本開展的長租公寓金融創(chuàng)新,，張曉端也表達了自己的擔憂：“包括租賃住房Reits在內(nèi)的金融創(chuàng)新雖將大大助力租賃市場,，但相應的防范資本盲目追捧可能引發(fā)的金融風險也應得到重視?！?/p>

■多元化市場可滿足不同群體需求

種種跡象顯示,，租賃將成為一種生活方式。傳統(tǒng)以私人出租為主的租賃市場,，大多面臨著缺乏中介服務或服務不規(guī)范,、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無保證,、監(jiān)管漏洞多等各種問題,。未來，在住房租賃市場,，規(guī)?；⒁?guī)范化,、品牌化經(jīng)營將成為常態(tài),。

2017年12月，位于深圳農(nóng)科中心核心地段,、炙手可熱的深業(yè)中城也宣布不再賣房,，而是轉為長租公寓，發(fā)揮其國有企業(yè)的示范作用,，承擔其社會責任,。專家表示，未來類似地塊將提供大量的可租賃房源,，并且涵蓋更廣泛的客戶群體,，從青年到以家庭為單位；從中低收入家庭到高消費人群,；甚至是持續(xù)終身,，市場上都將有不同的租房品類。

以深業(yè)集團為例,，其打造的全生命周期長租公寓新模式中,，針對創(chuàng)業(yè)者、白領,、精英及老人等不同人群推出了不同的租賃公寓項目,。記者看到福田水圍檸盟人才公寓和龍崗東城中心青年公寓，強調(diào)年輕,、共享,，多以小戶型為主，價格在65元-75元/平方米不等,。因為有政府扶持,，在其整體長租公寓模式中屬于保本項目（不以盈利為目的）。而針對精英,、品位,、居家的深業(yè)中城、深業(yè)世紀山谷項目,，則以周邊市場價格為基準,，打造成完全的商品式租賃公寓，租金+持有物業(yè)升值則是其主要的盈利模式,。業(yè)內(nèi)人士分析,，未來將有更多的專業(yè)服務者從不同的切入點參與到住房租賃市場建設中來，提供科學的住房租賃解決方案,，構建良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的市場格局,。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者采訪時也表示，入住長租公寓能夠普遍提升居住環(huán)境,，但傳統(tǒng)租賃價格偏高,，而租賃成本又在不斷上升，因此并不是所有工薪階層都會選擇,。不過,，隨著長租公寓數(shù)量的增加、種類的日趨豐富,，各個收入階層,、各種不同人群都能租賃到適合自己的長租房，上述困境有望打破,。

市場人士普遍認為,，深圳長租公寓市場當前仍處前期投入期，2018年則有望在政府,、企業(yè)和社會各方的推動與參與下,，走向更加合理、健康,、寬廣的發(fā)展道路,。

（責任編輯：馬欣）