一個(gè)樓市大年過(guò)去了,。過(guò)去的一年,，房地產(chǎn)就像是一根敏感的神經(jīng),，一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著人們的喜怒哀樂(lè),。

隨著2017年的結(jié)束,，2018年的開(kāi)啟,，杭州樓市將會(huì)發(fā)生什么變化,？我們提出了七個(gè)問(wèn)題,，這些問(wèn)題都是購(gòu)房者最為關(guān)注的話題,。我們嘗試著做出自己的判斷，但最終的結(jié)果,，需要用一整年來(lái)驗(yàn)證,。

問(wèn)號(hào)一：

杭州樓市調(diào)控會(huì)放松嗎

從全國(guó)層面講，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議談到房地產(chǎn)市場(chǎng)：“加快建立多主體供應(yīng),、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度?！?/p>

緊接著,，住建部的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：“2018年將對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求,、遏制投機(jī)炒房,。”

其實(shí)這些論調(diào)都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”,。2018年，“房住不炒”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào),，將在政策層面繼續(xù)推進(jìn)落實(shí),。

目前杭州的庫(kù)存仍較為緊張，調(diào)控2018年大概率持續(xù),。

一位本土房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則給出了自己的觀點(diǎn)：2018年杭州樓市依舊會(huì)繼續(xù)保持調(diào)控的態(tài)勢(shì),，但局部可能會(huì)有所調(diào)整：比如預(yù)售證可能不會(huì)卡得那么緊，高價(jià)盤(pán)也會(huì)有序地進(jìn)入市場(chǎng),。

問(wèn)號(hào)二：

杭州板塊會(huì)不會(huì)分化

不過(guò),，杭州作為熱點(diǎn)二線城市，亞運(yùn)會(huì)和地鐵建設(shè)的利好都有明確的時(shí)間表,，且人才凈流入排名全國(guó)第一,，因而杭州房?jī)r(jià)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

但就板塊的均價(jià)而言,，可能會(huì)出現(xiàn)分化,。一些熱門(mén)板塊房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，而一些供應(yīng)充足,、競(jìng)爭(zhēng)激烈的板塊,，或許會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn),，板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào),。

問(wèn)號(hào)三：

會(huì)不會(huì)有項(xiàng)目虧損入市

2017年12月，不少高端樓盤(pán)領(lǐng)出預(yù)售證,，其中不乏綠城鳳起潮鳴,、信達(dá)濱江壹品等單價(jià)在7萬(wàn)元/m2以上的高端住宅，而這批房源的入市,，也在傳遞一個(gè)信號(hào)：這些單價(jià)超高的樓盤(pán),，將有序緩慢地進(jìn)入市場(chǎng)。

不過(guò),，從一些高價(jià)地的拿地開(kāi)發(fā)商來(lái)看,，除了綠城、濱江,、融創(chuàng)等擅長(zhǎng)營(yíng)造高端住宅的品牌房企外,，近兩年，杭州涌現(xiàn)出不少“激進(jìn)”的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，他們也都在不同時(shí)期拿了高價(jià)地,，直至現(xiàn)在仍未動(dòng)工,。知名地產(chǎn)專家丁建剛對(duì)此有這樣的觀點(diǎn)：在過(guò)去的一年半內(nèi)，部分開(kāi)發(fā)商的高價(jià)地塊可能會(huì)重演2014年的一幕,，無(wú)論限價(jià)與否,，都可能虧損入市。

問(wèn)號(hào)四：

庫(kù)存量會(huì)觸底反彈嗎

據(jù)錢(qián)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，2015年~2016年成交的地塊,，只剩個(gè)別還沒(méi)有入市，已經(jīng)入市的樓盤(pán)甚至有不少已經(jīng)清盤(pán),。2017年出讓的地塊將成為2018年絕對(duì)的供應(yīng)主力,。

主城區(qū)2018年將有100余個(gè)新盤(pán)入市，特別是江干區(qū),，區(qū)域內(nèi)包括牛田,、彭埠、田園等多個(gè)板塊,，入市新盤(pán)將超過(guò)20個(gè),。余杭、蕭山2018年有望入市的新盤(pán)數(shù)量均超過(guò)20個(gè),。2017年剛剛撤市設(shè)區(qū)的臨安,，土地成交火爆，2018年將有13個(gè)新盤(pán)入市,。

除了這些即將入市的新盤(pán),，2018年1月，杭州又掛牌出讓了39宗土地,，主要集中在主城,、臨安和蕭山，建筑面積達(dá)300余萬(wàn)平方米,。1月份的出讓地塊也將在第四季度上市,。

杭州現(xiàn)有的庫(kù)存量在2018年將得到大量補(bǔ)充，而2018年新入市項(xiàng)目大多價(jià)格較高,，成交量或因此下降,，因而庫(kù)存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然，但時(shí)間上,，可能會(huì)出現(xiàn)在下半年,。

問(wèn)號(hào)五：

二手房?jī)r(jià)格還能堅(jiān)挺嗎

錢(qián)報(bào)記者從一些中介門(mén)店了解到，從去年初到去年10月,，同小區(qū)房源一直呈上漲態(tài)勢(shì),，有些板塊甚至出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格貴過(guò)新房?jī)r(jià)格的不正?，F(xiàn)象。但從2017年11月開(kāi)始,，二手房的成交量銳減,，隨之而來(lái)的是價(jià)格開(kāi)始趨于穩(wěn)定。

2018年,，新房的供應(yīng)量將得到補(bǔ)充,，如果限價(jià)持續(xù)，那么新房的價(jià)格具有更高性價(jià)比,，購(gòu)房者會(huì)偏向于選擇新房,。如果這種趨勢(shì)一直持續(xù)，二手房?jī)r(jià)將會(huì)在2018年出現(xiàn)均價(jià)下調(diào),。

問(wèn)號(hào)六：

“全款”還會(huì)成為熱詞嗎

在去年樓市最火爆的階段,，無(wú)論是郊區(qū)的百萬(wàn)元樓盤(pán)，還是市中心近千萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目,，許多樓盤(pán)都出現(xiàn)了一次性全款付清的要求,。

在“錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)”微信對(duì)2017年杭州樓市年度熱詞的評(píng)選中，“全款”成為購(gòu)房者心中排名第一的熱詞,。確實(shí),，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。

但購(gòu)買(mǎi)力不可能是無(wú)限的,。尤其是消費(fèi)貸流入樓市遭嚴(yán)打,，2018年對(duì)于樓市預(yù)期又有所下降的情況下，再冒險(xiǎn)籌全款買(mǎi)房,，風(fēng)險(xiǎn)明顯大過(guò)2017年,，而收益率則會(huì)下降。

考慮到拆遷戶購(gòu)買(mǎi)力大多集中在去年,，而且能夠負(fù)得起全款的購(gòu)房者大多已經(jīng)上車,，手里沒(méi)了房票。2018年除了少數(shù)熱門(mén)板塊的熱門(mén)樓盤(pán),，全款將不會(huì)再成為主流,。

問(wèn)號(hào)七：

購(gòu)房者會(huì)重歸理性嗎

對(duì)于杭州樓市來(lái)說(shuō)，隨著調(diào)控的收緊,，風(fēng)向開(kāi)始逐漸改變，正在趨于理性,。

從去年底幾次跑盤(pán)和各售樓處的反映來(lái)看,，許多樓盤(pán)不再人頭攢動(dòng)，投資客明顯變少,，即便有投資屬性,，也是“投資兼自住”的客戶居多,。據(jù)幾個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)反映，購(gòu)房者的下單過(guò)程變長(zhǎng)了,，心理預(yù)期有了波動(dòng),，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的心理博弈，也進(jìn)入了一個(gè)新的階段,。

全國(guó)層面,，防范系統(tǒng)性金融性風(fēng)險(xiǎn)的要求作為2018年的工作重點(diǎn)，因此,，想利用杠桿或其他渠道來(lái)低成本投資,，顯然已是不可能了。當(dāng)然,，出于對(duì)杭州中長(zhǎng)期的看好,，投資客依舊會(huì)盯著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，但2018年,，他們應(yīng)該會(huì)暫時(shí)偃旗息鼓,，等待盤(pán)整結(jié)束后，新的上升周期的到來(lái),。