一個樓市大年過去了,。過去的一年,，房地產(chǎn)就像是一根敏感的神經(jīng)，一舉一動都牽動著人們的喜怒哀樂,。

隨著2017年的結(jié)束,，2018年的開啟,，杭州樓市將會發(fā)生什么變化,？我們提出了七個問題，這些問題都是購房者最為關注的話題,。我們嘗試著做出自己的判斷,，但最終的結(jié)果，需要用一整年來驗證,。

問號一：

杭州樓市調(diào)控會放松嗎

從全國層面講,，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議談到房地產(chǎn)市場：“加快建立多主體供應、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,。”

緊接著,，住建部的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出：“2018年將對各類需求實行差別化調(diào)控政策,，滿足首套剛需,、支持改善需求、遏制投機炒房,?！?/p>

其實這些論調(diào)都在強調(diào)一點：“房子是用來住的，不是用來炒的”,。2018年,，“房住不炒”對于房地產(chǎn)市場的定調(diào),，將在政策層面繼續(xù)推進落實,。

目前杭州的庫存仍較為緊張，調(diào)控2018年大概率持續(xù),。

一位本土房企營銷負責人則給出了自己的觀點：2018年杭州樓市依舊會繼續(xù)保持調(diào)控的態(tài)勢,，但局部可能會有所調(diào)整：比如預售證可能不會卡得那么緊，高價盤也會有序地進入市場,。

問號二：

杭州板塊會不會分化

不過,，杭州作為熱點二線城市，亞運會和地鐵建設的利好都有明確的時間表,，且人才凈流入排名全國第一,，因而杭州房價有堅實的基礎。

但就板塊的均價而言,，可能會出現(xiàn)分化,。一些熱門板塊房價穩(wěn)中有升，而一些供應充足,、競爭激烈的板塊,，或許會出現(xiàn)價格戰(zhàn)，板塊房價出現(xiàn)下調(diào),。

問號三：

會不會有項目虧損入市

2017年12月,，不少高端樓盤領出預售證，其中不乏綠城鳳起潮鳴,、信達濱江壹品等單價在7萬元/m2以上的高端住宅,，而這批房源的入市，也在傳遞一個信號：這些單價超高的樓盤,，將有序緩慢地進入市場,。

不過，從一些高價地的拿地開發(fā)商來看,，除了綠城,、濱江、融創(chuàng)等擅長營造高端住宅的品牌房企外,，近兩年,，杭州涌現(xiàn)出不少“激進”的外來開發(fā)商,，他們也都在不同時期拿了高價地，直至現(xiàn)在仍未動工,。知名地產(chǎn)專家丁建剛對此有這樣的觀點：在過去的一年半內(nèi),，部分開發(fā)商的高價地塊可能會重演2014年的一幕，無論限價與否,，都可能虧損入市,。

問號四：

庫存量會觸底反彈嗎

據(jù)錢報記者統(tǒng)計，2015年~2016年成交的地塊,，只剩個別還沒有入市,，已經(jīng)入市的樓盤甚至有不少已經(jīng)清盤。2017年出讓的地塊將成為2018年絕對的供應主力,。

主城區(qū)2018年將有100余個新盤入市,，特別是江干區(qū)，區(qū)域內(nèi)包括牛田,、彭埠,、田園等多個板塊，入市新盤將超過20個,。余杭,、蕭山2018年有望入市的新盤數(shù)量均超過20個。2017年剛剛撤市設區(qū)的臨安,，土地成交火爆,，2018年將有13個新盤入市。

除了這些即將入市的新盤,，2018年1月,，杭州又掛牌出讓了39宗土地，主要集中在主城,、臨安和蕭山,，建筑面積達300余萬平方米。1月份的出讓地塊也將在第四季度上市,。

杭州現(xiàn)有的庫存量在2018年將得到大量補充,，而2018年新入市項目大多價格較高，成交量或因此下降,，因而庫存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然,，但時間上，可能會出現(xiàn)在下半年,。

問號五：

二手房價格還能堅挺嗎

錢報記者從一些中介門店了解到,，從去年初到去年10月，同小區(qū)房源一直呈上漲態(tài)勢,，有些板塊甚至出現(xiàn)了二手房價格貴過新房價格的不正?，F(xiàn)象,。但從2017年11月開始，二手房的成交量銳減,，隨之而來的是價格開始趨于穩(wěn)定,。

2018年，新房的供應量將得到補充,，如果限價持續(xù),，那么新房的價格具有更高性價比，購房者會偏向于選擇新房,。如果這種趨勢一直持續(xù),，二手房價將會在2018年出現(xiàn)均價下調(diào)。

問號六：

“全款”還會成為熱詞嗎

在去年樓市最火爆的階段,，無論是郊區(qū)的百萬元樓盤,，還是市中心近千萬元的豪宅項目,，許多樓盤都出現(xiàn)了一次性全款付清的要求,。

在“錢報杭州房產(chǎn)”微信對2017年杭州樓市年度熱詞的評選中，“全款”成為購房者心中排名第一的熱詞,。確實,，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。

但購買力不可能是無限的,。尤其是消費貸流入樓市遭嚴打,，2018年對于樓市預期又有所下降的情況下，再冒險籌全款買房,，風險明顯大過2017年,，而收益率則會下降。

考慮到拆遷戶購買力大多集中在去年,，而且能夠負得起全款的購房者大多已經(jīng)上車,，手里沒了房票。2018年除了少數(shù)熱門板塊的熱門樓盤,，全款將不會再成為主流,。

問號七：

購房者會重歸理性嗎

對于杭州樓市來說，隨著調(diào)控的收緊,，風向開始逐漸改變,，正在趨于理性。

從去年底幾次跑盤和各售樓處的反映來看,，許多樓盤不再人頭攢動,，投資客明顯變少，即便有投資屬性,，也是“投資兼自住”的客戶居多,。據(jù)幾個熱門樓盤置業(yè)顧問反映,，購房者的下單過程變長了，心理預期有了波動,，開發(fā)商和購房者之間的心理博弈,，也進入了一個新的階段。

全國層面,，防范系統(tǒng)性金融性風險的要求作為2018年的工作重點,，因此，想利用杠桿或其他渠道來低成本投資,，顯然已是不可能了,。當然，出于對杭州中長期的看好,，投資客依舊會盯著杭州房地產(chǎn)市場,，但2018年，他們應該會暫時偃旗息鼓,，等待盤整結(jié)束后,，新的上升周期的到來。