原標(biāo)題：小米聯(lián)合華潤(rùn)26.57億拿地,，雷軍要成地產(chǎn)大亨了,？

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

11月5日,，小米集團(tuán)聯(lián)合華潤(rùn)置地,，以26.57億元競(jìng)得北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一塊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地,。

北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)信息顯示,，該地塊總用地規(guī)模達(dá)4.7萬(wàn)平方米,，總地上建筑規(guī)模為13.7萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，該地塊F2公建混合住宅用地的性質(zhì),，決定著其

70%的面積將用于公建，僅30%的面積可用于住宅,。

對(duì)于小米與華潤(rùn)置地聯(lián)合拿下此宗地塊的目的,、后期該地塊的具體用途及規(guī)劃，小米有關(guān)方面在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示不予置評(píng),。

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香餑餑還是燙手山芋

近日,，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》對(duì)2017年以來(lái)中國(guó)金融體系的穩(wěn)健性狀況進(jìn)行了全面評(píng)估。數(shù)據(jù)顯示,，2017年,，

136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn),，其中有26家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%,。

房企自身資金壓力較大，而該地塊對(duì)房企的資金能力要求較高,，這或許是華潤(rùn)聯(lián)合小米共同拿地的原因之一,。

該地塊掛牌文件指出，該項(xiàng)目須符合北京市昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,，

競(jìng)得人須對(duì)地上公建建筑規(guī)模的50%自持,，且自持年限不低于20年。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示,，

公建面積越大,，成本越高，這或是房企對(duì)該地塊躊躇不前的原因,。

公建比例和自持時(shí)長(zhǎng)僅是該地塊要求之一,。

據(jù)了解，該項(xiàng)目以剛需為導(dǎo)向,，居住建筑規(guī)模90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%,，且該地塊中

商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)54197元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)56907元/平方米,。

張大偉向記者表示,，目前北京住宅土地溢價(jià)率較低，且有關(guān)個(gè)人購(gòu)商住房及寫(xiě)字樓的調(diào)控政策從嚴(yán),，所以少有開(kāi)發(fā)商拿商住地,。

他進(jìn)一步分析稱(chēng)，就該地塊土地屬性而言,，一般來(lái)說(shuō),，70%的公建中大部分將用于寫(xiě)字樓等商辦用途,，小部分用于社區(qū)配套。

“如果商業(yè)部分不能消化,，那么,，這個(gè)土地價(jià)格談不上便宜?！睆埓髠フJ(rèn)為,。

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為何是華潤(rùn)和小米聯(lián)合拿地在房地產(chǎn)領(lǐng)域十分常見(jiàn)，但地產(chǎn)公司跨界與互聯(lián)網(wǎng)公司聯(lián)合拿地卻很少見(jiàn),。

張大偉指出,，聯(lián)合體拿地的比例已從2016年的40%升至目前的80%，但在互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛試水地產(chǎn)界的背景下,，此番小米的加入讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩,。

華潤(rùn)此次收入囊中的昌平區(qū)地塊與其擁有的清河五彩城項(xiàng)目相距僅10余公里。

從華潤(rùn)中期報(bào)來(lái)看,，清河五彩城商業(yè)中心和寫(xiě)字樓上半年平均出租率分別為98.8%,、100%。該片區(qū)良好的出租率或是華潤(rùn)此次出手的原因之一,，而穩(wěn)定租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流也可一定程度上緩解重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)的資金沉淀問(wèn)題,。

在張大偉看來(lái)，

這不僅是一次地產(chǎn)公司與互聯(lián)網(wǎng)公司的跨界合作,，也是首次買(mǎi)者和賣(mài)者的合作拿地,。

張大偉認(rèn)為，小米此次是作為商服地塊的主要使用者,，直接從土地開(kāi)發(fā)階段介入,，有利于降低其未來(lái)購(gòu)買(mǎi)商服項(xiàng)目的成本，同時(shí)減輕華潤(rùn)的資金及其在商服部分的庫(kù)存壓力,。

“各取所需,、深入合作”是市場(chǎng)對(duì)本次聯(lián)手的最大猜想。

值得注意的是,，華潤(rùn)早在其年報(bào)中就透露將探索商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系,，旗下萬(wàn)象城的線上消費(fèi)服務(wù)平臺(tái)“一點(diǎn)萬(wàn)象pro App”也于2017年上線。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“小米有‘互聯(lián)網(wǎng)+’創(chuàng)新思路,，華潤(rùn)有通過(guò)導(dǎo)入互聯(lián)網(wǎng)資源,，提高智慧社區(qū)等產(chǎn)品線的需求，雙方可取長(zhǎng)補(bǔ)短,。后續(xù)房企和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的創(chuàng)新類(lèi)合作或是大趨勢(shì),，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)經(jīng)營(yíng)等涉及到新零售、大數(shù)據(jù)領(lǐng)域時(shí),?！?/p>

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早有端倪在此次與華潤(rùn)合作拿地之前,，小米布局地產(chǎn)板塊的意圖已現(xiàn)端倪，但幾次試圖切入地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)果都不理想,。

2017年3月,，有消息稱(chēng)，萬(wàn)科將與小米合作開(kāi)發(fā)北京海淀永豐自持地塊,，主要供小米公司高管和員工購(gòu)買(mǎi)。

該開(kāi)發(fā)地塊原定計(jì)劃是由萬(wàn)科和小米共同持有產(chǎn)權(quán),，但住房購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)和房本,，同時(shí)無(wú)法落北京戶(hù)口，所持房產(chǎn)也不能在公開(kāi)市場(chǎng)上自由交易,，只能在小米公司內(nèi)部流轉(zhuǎn),。

此后由于種種原因，該方案最終“流產(chǎn)”,，目前上述自持地塊為萬(wàn)科翡翠書(shū)院,。

2014年，小米創(chuàng)始人雷軍旗下的順為資本領(lǐng)投長(zhǎng)租公寓品牌寓見(jiàn),，正式進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域,。不過(guò)，今年10月寓見(jiàn)也遇到了租金貸難題,。

除寓見(jiàn)外,，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，

順為資本于2018年內(nèi)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)投資交易共計(jì)5筆,。

此次與華潤(rùn)聯(lián)合拿地,，可謂是小米在房地產(chǎn)領(lǐng)域邁出的實(shí)質(zhì)性一步。

在盧文曦看來(lái),，小米此次拿地之后,，房子無(wú)論賣(mài)與不賣(mài)，皆有裨益,。

“即使因?yàn)橄迌r(jià),，售賣(mài)房產(chǎn)的利潤(rùn)率不高，小米也可利用自有資產(chǎn)進(jìn)行品牌宣傳,，一定程度上也符合其布局全產(chǎn)業(yè)鏈的形象,。”盧文曦說(shuō),。