自從北京開(kāi)始大力整頓群租房以及保障性住房出租等違規(guī)問(wèn)題后,，由于提前解約問(wèn)題,，部分承租者與房主產(chǎn)生糾紛。昨日,，北京市一中院在通報(bào)涉及房屋租賃合同糾紛的發(fā)布會(huì)上表示,，群租房和保障性住房出租雖不符合相關(guān)政策、規(guī)定，但并不影響租賃合同效力，因此承租者主張解除合同及退還余下房租等,，應(yīng)得到支持。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，2014年至2016年上半年，北京一中院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件,，占該院審結(jié)房地產(chǎn)類(lèi)案件的15%,。

據(jù)北京一中院民一庭庭長(zhǎng)郭燕枝介紹，首先,，保障性住房或群租房的租賃雖然不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效,，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類(lèi)房屋,，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰,。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時(shí)之利,，做違反國(guó)家政策法律的行為,；承租人也應(yīng)避免租賃此類(lèi)房屋，以免因小失大,，導(dǎo)致自身利益受損,。

其次，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定,，以免爭(zhēng)議發(fā)生,。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法,、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等,。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知,。承租人也應(yīng)通過(guò)查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢(xún)等方式,，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況,。

典型案例

租群租房被清退法院判房屋中介退剩余租金

2013年8月19日,，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，租下一套房屋中的一間,，租金每月1500元,，租期一年,。隨后，張某支付租金及押金,。合同履行期間,，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。

第二年5月19日,，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法清理群租房,，張某主動(dòng)搬離了租賃房屋，距一年租賃期滿(mǎn)還差2個(gè)月,。

之后張某向法院提起訴訟,，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方租賃合同無(wú)效，中介公司返還已支付的房屋租金及押金,。

法院審理后認(rèn)為,，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺(jué)依約履行各自義務(wù),。

因中介公司在合同履行過(guò)程中將房屋群租,，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門(mén)清理群租房過(guò)程中,，張某于2014年5月19日將搬離房屋,，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決房屋中介返還已支付的剩余租金及押金,。