自從北京開始大力整頓群租房以及保障性住房出租等違規(guī)問題后,，由于提前解約問題,，部分承租者與房主產(chǎn)生糾紛。昨日,，北京市一中院在通報(bào)涉及房屋租賃合同糾紛的發(fā)布會(huì)上表示,，群租房和保障性住房出租雖不符合相關(guān)政策,、規(guī)定，但并不影響租賃合同效力,，因此承租者主張解除合同及退還余下房租等,，應(yīng)得到支持。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，2014年至2016年上半年,，北京一中院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件，占該院審結(jié)房地產(chǎn)類案件的15%,。

據(jù)北京一中院民一庭庭長郭燕枝介紹,，首先，保障性住房或群租房的租賃雖然不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效,，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定,，出租人出租該類房屋，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰,。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋,，不要貪圖一時(shí)之利，做違反國家政策法律的行為,；承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋,，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損,。

其次,，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定，以免爭議發(fā)生,。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積,、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等,。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則,，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知,。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì),、房屋面積等基本情況,。

典型案例

租群租房被清退法院判房屋中介退剩余租金

2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同,，租下一套房屋中的一間,，租金每月1500元，租期一年,。隨后,，張某支付租金及押金。合同履行期間,，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人,。

第二年5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房,，張某主動(dòng)搬離了租賃房屋，距一年租賃期滿還差2個(gè)月,。

之后張某向法院提起訴訟,，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方租賃合同無效，中介公司返還已支付的房屋租金及押金,。

法院審理后認(rèn)為,，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺依約履行各自義務(wù),。

因中介公司在合同履行過程中將房屋群租,，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過程中,，張某于2014年5月19日將搬離房屋,，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決房屋中介返還已支付的剩余租金及押金,。