（原標(biāo)題：一個“被離職”地產(chǎn)操盤手的16年：加減杠桿的起落間“燕郊類”城市就是賭場）

2018年春日初至?xí)r,，缺席陪伴孩子成長,，疏于照顧父母，背著一個夢想奔走于多個鋼筋水泥樓盤之間,，用17年努力工作的楊慶,，恰逢不惑之年，引咎離職了,。

當(dāng)他再次聽到老板指責(zé)稱,，“打折的房子你怎么還賣不出去”的時候，已經(jīng)身居千億房企一方諸侯的楊慶不想再用“市場下行期,，買漲不買跌”等各種語言體系試圖解釋了,，因?yàn)樗溃习宀幌肼?，老板想要的只是銷控表上的房源編號被一道道劃掉,，因?yàn)槟且馕吨呀?jīng)賣掉了，錢可以回到老板的口袋里了,。

“落袋為安”,，是行業(yè)動蕩期時，每一個老板心頭那抹“急迫”,。2018年,，高桿杠運(yùn)營累積多年的房地產(chǎn)行業(yè),，在去杠桿大勢下，進(jìn)入了“生死時期”,。今年年初,，在“裁員”年度大戲的大幕尚未拉開之時，“身先行”的房企就已經(jīng)開始“拍戲”了,。

楊慶是今年第一波“被離職”的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人,。16年房地產(chǎn)奮斗史，在他眼中,，最大的喜悅來自于女兒驕傲地跟同學(xué)們說,，“這是我爸爸蓋的樓”。

地產(chǎn)操盤手眼中的“加杠桿”

17年前的夏天,，那個懷揣夢想,，剛剛大學(xué)畢業(yè)，背著一書包“未來”來到北京的少年楊慶,，開始了某政府掛職人員的人生首份“工作”,。一年之后，一個偶然的機(jī)會,，楊慶進(jìn)入了一家房地產(chǎn)公司，給一位新任高級副總裁做秘書,，自此開始了“東跑西顛”的地產(chǎn)生涯,。

從副總裁秘書到北京某項(xiàng)目的客服經(jīng)理、從銷售經(jīng)理到一方大員,，楊慶僅用了6年時間,。2006年，這家公司啟動了全國化戰(zhàn)略,。彼時,，2006年－2010年，是早期有實(shí)力的房企全國化布局的啟動和擴(kuò)張期,，因?yàn)?，這一批房企在積累去香港上市的籌碼。

楊慶抓住了這一波機(jī)會,。但他沒能來到更有潛力的城市,。2008年，楊慶成為公司第二批外派人員,，到東北某個城市主導(dǎo)重量級項(xiàng)目,。他回憶稱，當(dāng)時當(dāng)?shù)厥袌鎏貏e差,，銷售壓力非常大,，去了不但要內(nèi)部負(fù)責(zé)人事,，還要外部負(fù)責(zé)市場、營銷和政府打交道,。

慶幸的是,，楊慶的心態(tài)比較好，再加上這本來就是他的家鄉(xiāng),，大學(xué)也是在這里讀的,，甚至老婆也是這里遇見的。不得不說,，楊慶對這個項(xiàng)目的各個方面進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整,，最終也算達(dá)成所愿。

在他看來,，操盤一個市場下行期的項(xiàng)目,，是挑戰(zhàn)是壓力，但獲得的經(jīng)驗(yàn),，也是財(cái)富,。楊慶認(rèn)為，在躺著賣房子的時代,，房地產(chǎn)是沒有營銷的,，真正的營銷能力要從競爭的市場中修煉而來。

值得關(guān)注的是,，彼時,，房企紛紛開啟全國化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力,，一批房企先后登陸資本市場,，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。楊慶看的很明白,，他認(rèn)為地產(chǎn)實(shí)際上是金融的分支,，其本質(zhì)不是用現(xiàn)金流來推動的。比如拿一塊地的土地款,，三分之一是自有資金,，剩下的三分之二其實(shí)都是配資。整個鏈條加起來,，加杠桿的比例小一點(diǎn)的可能是1:6,，高的甚至達(dá)到1:9。

三,、四線城市的賭博式投資

加上了杠桿的地產(chǎn)行業(yè),，如同插上翅膀，迅速起飛,。伴隨著這一波土地紅利機(jī)遇,，楊慶的公司拿地王眼都不眨,，楊慶也迅速從管理一個項(xiàng)目，到一方“區(qū)首”,，到城市公司總經(jīng)理,，再到集團(tuán)總裁助理。在楊慶16年房地產(chǎn)奮斗史中,，他曾目睹中國房地產(chǎn)商是如何利用從土地紅利到人口紅利,，賺得“盆滿缽滿”得，也目睹了有些開發(fā)商又是如何踩錯調(diào)控節(jié)奏,，導(dǎo)致多年喘不過氣,，甚至遭到生死危機(jī)的。

2013年,，楊慶再一次接下了“臨危受命”,。這一次，他的擔(dān)子更重了,。2011年,，北京限購，樓市一片哀鴻,，在北京重倉土地的房企一時間幾乎“團(tuán)滅”,。無奈之下，有些開發(fā)商在三,、四線城市買了不少地,，這些地很多都是協(xié)議買來的，有的項(xiàng)目在開發(fā)時受到了諸多阻礙,，也有項(xiàng)目在沒上市時，就面臨著數(shù)億元虧損的定局,，這是已經(jīng)算好的盤子,，按著寫好的劇本去完成，似乎就可以交差了,。

但楊慶的不甘心,，讓他拒絕了按照寫好的劇本“演”。在他主導(dǎo)的幾個項(xiàng)目中,，有一個項(xiàng)目就是要虧損數(shù)億元的“劇本項(xiàng)目”,。“那一年春節(jié)回家前,，我到處去見人,，求指點(diǎn)迷津，整夜睡不著,，想著如何破題“,。楊慶表示,，“某天夜里，靈光一現(xiàn),，我查找了這個城市10年的規(guī)劃,，這讓我見到了一絲曙光。最終,，項(xiàng)目按照新的城市規(guī)劃,，改變了層高，利潤一舉回正,?！?/p>

多年之后，他尚能回憶起這份“破題”的喜悅,。正如多年之后,，他依然能清晰地記得，當(dāng)年他跟妻子帶著女兒開車路過自己蓋的樓盤時,，跟妻子閑談中稱,，“這是我蓋的樓盤”，沒想到剛剛會說話的女兒記住了,，以后逢人便說,，爸爸蓋的樓很漂亮。

沒想到的是,，三,、四線城市是有些房企的“搖錢樹”，卻也是有些房企的“滑鐵盧”,。2011年前后重倉三,、四線城市的房企，多數(shù)沒有等到2016年以來的火爆,，甚至由于過多布局三,、四線城市，嚴(yán)重拖垮企業(yè)前進(jìn)的腳步,，個別在三,、四線城市做高端改善項(xiàng)目的房企，更是曾一度陷入生死危機(jī),。

楊慶稱,，中國的房地產(chǎn)市場中，有句話稱,，“四線城市叫火葬場”,，像燕郊、海南這樣的投機(jī)市場城市叫賭場,，加減杠桿的起落間,，漲得快,，降得更快，有去無回的也快,。“我外甥剛畢業(yè),，家里給了200萬元，然后他買了四套房,，加了大量杠桿,，現(xiàn)在都還不起了?！狈康禺a(chǎn)泡沫一旦被戳破,，可能很多年都恢復(fù)不過來。

楊慶也沒有等到這些市場恢復(fù)過來,，打折的房子也賣不出去了,。不惑之年，他離開了“金融＋杠桿”的房地產(chǎn)市場,，慶幸的是,，他沒有像更多端著枸杞保溫杯的，選擇不多的中年人一樣,，他找到了事業(yè)的第二個起點(diǎn),。

地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人離職的下一站

楊慶離開后，沒有復(fù)制職業(yè)生涯路徑,，沒有再次選擇進(jìn)入一家房地產(chǎn)開發(fā)商,。他進(jìn)入了一家投資公司。

在他看來,，去杠桿的政策對地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響力,。實(shí)際上，踩不對調(diào)控政策的點(diǎn),，已經(jīng)讓不少房企付出了慘重的代價,。更重要的是，房地產(chǎn)增量市場的“戲份”已經(jīng)不多了,，天花板就在那里,，賽道已不在,。下一個地產(chǎn)時代,，不再是開發(fā)時代，而是資產(chǎn)運(yùn)營的時代,。

用楊慶的話說,，房地產(chǎn)的未來創(chuàng)新將來自于“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”，換句話說,，當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時,，資產(chǎn)的增值涵蓋不了融資成本的時候,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“金融＋杠桿”是有危險的,，資本金可能都會被吃掉,。在房地產(chǎn)接下來的周期內(nèi)，應(yīng)該是“運(yùn)營＋杠桿”的時代,，考慮好退出機(jī)制,，通過后端運(yùn)營提升價值，再退出換得收益,。

現(xiàn)在的楊慶,，組織了一個40人左右的團(tuán)隊(duì)，以房地產(chǎn)基金的方式對一些項(xiàng)目進(jìn)行投資,，其中大多是股權(quán)投資,，甚至控股控盤。在他看來,，中國多數(shù)房地產(chǎn)基金公司的背景都是開發(fā)商的附屬企業(yè),，資金多用于投資自身體系里的項(xiàng)目，甚至充當(dāng)這些開發(fā)商變相表外融資的內(nèi)部輸血通道,。

但在真正的不動產(chǎn)投資領(lǐng)域里,，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都很明顯很強(qiáng)的企業(yè)較少,，現(xiàn)在在國內(nèi)有,，但都沒做起來，也不是特別大,。目前,，楊慶的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)握手好幾個投資項(xiàng)目，其母公司的業(yè)務(wù)管理規(guī)模也達(dá)到了800億元,，能給其提供很好的增信背書,。

楊慶稱，“邁出這一步,，是挑戰(zhàn),，但也是我的機(jī)會”?；蛟S,，這也是今年大量被離職的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的事業(yè)第二路徑。（文內(nèi)楊慶為化名）