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寧夏銀川一起房屋買賣糾紛案,,經(jīng)地方法院和最高法5次判決,、3次裁定后,目前仍在爭執(zhí),。且該案還出現(xiàn)了法院副院長受賄、最高檢抗訴等情形,。
□本社記者李曉磊發(fā)自寧夏銀川
打了6年官司后,,吳鵬說自己快堅(jiān)持不下去了,他是銀川一家房地產(chǎn)企業(yè)的副總,,由于所在公司涉及一樁房屋買賣合同糾紛案,,這些年,學(xué)過法律的他,,主要工作是往返銀川到北京的各級法院,。
訴訟過程中,地方法院圍繞著該案的同一事實(shí),,一直難達(dá)成法律共識,。期間,吳鵬公司起訴的被告人伙同代理律師,,還行賄了寧夏回族自治區(qū)高級人民法院(以下簡稱寧夏高院)一名副院長,,這名副院長被查時,此案中接受賄賂的情節(jié)被揭露,,可他們的房屋買賣糾紛案依然難了結(jié),。
案件被最高人民法院(簡稱最高法)指令再審后,各級法院判決仍無法統(tǒng)一,。最后,,案件經(jīng)檢方抗訴,又到了最高法,。目前,,距最高法終審判決又過去兩年,案件仍在“拉鋸”中,。
占房多年,,不付房款
吳鵬供職的寧夏東靈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱東靈公司),分別在2000年、2001年,、2003年與銀川商人孫某功簽訂了4份購房合同,。這些房子均在一棟樓上。
從相關(guān)證據(jù)看,,在2000年,,雙方合同中約定的房屋面積為3000多平方米;后三年合同又涉及5套房屋,、738.22平方米,。
東靈公司將所有房子交付給孫某功使用后,孫則把房屋整體建成賓館用作經(jīng)營,,但他并不積極支付全額房款,,東靈公司多次催促無果,。
2007年4月3日,,孫某功向東靈公司出具《關(guān)于變更購房人的申請》,稱自愿將購買方全部變更為自己的兒子孫陽,。
無奈,,東靈公司只好找孫陽催款,不久后,,有了結(jié)果,。
在東靈公司與孫陽協(xié)商下,房產(chǎn)被分作了3000多平方米和738.22平方米兩部分,,并分別簽訂了制式的《房屋買賣合同》和《抵押還款協(xié)議》,。
在4月13日,東靈公司作為甲方與孫陽簽訂的《抵押還款協(xié)議》中,,抵押的房子便是上述738.22平方米的5套房,,價值281萬余元。
這份協(xié)議主要意思是,,東靈公司先出手續(xù)為孫陽辦理3000多平方米房屋產(chǎn)權(quán)證的手續(xù),,然后孫陽按《抵押還款協(xié)議》約定的期限內(nèi),支付738.22平方米房子的款項(xiàng),。
待孫陽支付完281萬余元房款后,,東靈公司再為其出具738.22平方米的產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)。
4月17日,,東靈公司先就3000多平方米房屋,,與孫陽簽訂正式的《銀川市商品房買賣合同》,4月20日,,該合同經(jīng)房管局備案,,一周后,孫陽便拿到產(chǎn)權(quán)證。
按照前述《抵押還款協(xié)議》約定,,從4月20日房子備案那天起,,孫陽要在50日內(nèi)付清281萬余元房款。
這3000多平方米房子,,總價557萬余元,,東靈公司與孫陽簽訂《房屋買賣合同》后,雙方的權(quán)利義務(wù)履行后終止,。
可另外738.22平方米,、價值281萬余元的房產(chǎn),孫陽在簽訂《抵押還款協(xié)議》后只付了45萬,,未能履約按期支付,。東靈公司便不給孫陽出具辦理738.22平方米產(chǎn)權(quán)的手續(xù)。
2007年11月29日,,東靈公司通過特快專遞寄函,,催促孫陽履行約定,孫沒回應(yīng),。
2008年2月13日,,東靈公司只好書面通知孫陽,要求依法行使解除《抵押還款協(xié)議》的權(quán)利,,孫陽仍未答復(fù),。
“孫陽沒有針對東靈公司的解除權(quán),在除斥期間行使異議權(quán),,等于依法放棄了實(shí)體權(quán)利,。”吳鵬告訴記者,。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,,買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,,另一方可以請求解除合同的,,法院應(yīng)予支持。
為此,,東靈公司希望通過法院判決來確認(rèn)解除的《抵押還款協(xié)議》合法有效,,并讓孫陽返還該協(xié)議涉及的738.22平方米房屋,以及支付188萬余元的違約金,。
原本以為案件會極其簡單,,但東靈公司從起訴開始,各級法院每次判決都不一樣,。
一個法院,,兩種判決
2008年5月25日,,東靈公司將孫陽與孫某功起訴到銀川市中級人民法院(簡稱銀川中院)。
銀川中院第一次判決,,雖然確認(rèn)孫陽與孫某功存在違約行為,,但東靈公司要求解除《抵押還款協(xié)議》的訴求未獲支持。
理由是,,涉案的5套房子,,與孫陽購買過的另外3000多平方米房子在同一棟樓上,法院判決時考慮到了這些房子的整體性,。
最后,,法院判決孫陽、孫某功支付東靈公司200多萬購房款,,并支付相應(yīng)利息,。
對于違約金訴求,法院沒有支持,。
拿到判決后,,東靈公司、孫陽,、孫某功都不服,,均向?qū)幭母咴禾崞鹕显V。
幾個月后,,寧夏高院通過裁定,撤銷了銀川中院一審判決,,發(fā)回該院重審,。
銀川中院經(jīng)審理后,又做出了“(2009)銀民初字第151號”判決(簡稱151號判決),。
第二次判決結(jié)果是,,孫陽、孫某功除需向東靈公司支付145萬余元違約金外,,雙方其他訴求,,均被駁回。
記者注意到,,在151號判決中,,孫陽一方陳述了自己的觀點(diǎn)。他們稱之所以沒付清房款,,一方面因?yàn)闁|靈公司拖欠其工程款,,另一方面是簽訂《抵押還款協(xié)議》后,東靈公司沒將土地使用手續(xù)辦到他們名下,,導(dǎo)致無法貸款,,但沒說明貸款原因。
孫陽方面還表示,2008年2月26日到土地部門查詢后才得知,,東靈公司欠著40多萬元土地收益金沒繳納,,并認(rèn)為這種行為構(gòu)成違約。
孫陽在訴求中,,讓東靈公司支付這筆土地收益金,,并另賠償58萬余元違約金。銀川中院認(rèn)為,,該訴求與本案不是同一法律關(guān)系,。
此次判決,法院仍沒支持東靈公司與孫陽解除《抵押還款協(xié)議》,。
原因是,,法院將孫陽付過的房款,和孫某功付過的購房款合計(jì)到一起,,認(rèn)為根據(jù)合同法規(guī)定,,孫陽未構(gòu)成延遲履行主要債務(wù),“因此合同解除的法定條件不成就”,。
法院還稱,,東靈公司已將5套營業(yè)房交付給了孫陽,而《抵押還款協(xié)議》中所支付的款項(xiàng)是針對所有購買房屋的付款,,并不能分清支付的具體房屋的款項(xiàng),,雙方也未約定合同解除的條件。
寧夏高院副院長在此案中受賄
151號判決下達(dá)后,,東靈公司,、孫陽、孫某功再次向?qū)幭母咴禾崞鹕显V,。
2010年12月16日,,寧夏高院做出“(2010)寧民終字第88號”終審判決(簡稱88號判決)。
需要指出的是,,這是該案出現(xiàn)的第3份判決,。
這次判決,不僅撤銷了151號判決,,還駁回了東靈公司關(guān)于解除協(xié)議的訴訟請求,。而且,該公司違約金訴求也被駁回,。
“就這樣,,孫家占用我們的房子,既不用付房款,,也不用付違約金,,還不能解除協(xié)議,。”吳鵬表示無法理解,。
始料不及的是,,88號判決下達(dá)半年后,寧夏高院黨組成員,、副院長馬彥生因受賄案發(fā),,且他供述在該案辦理過程中收受賄賂,使案件陷入新的風(fēng)波,。
檢方偵辦馬彥生受賄案時,,查證孫某功和其代理律師趙某祥,均向馬彥生進(jìn)行過賄賂,,行賄目的就是為了與東靈公司的房屋合同糾紛案,。
銀川市人民檢察院起訴書顯示,2011年7月1日,,馬彥生因涉嫌受賄被自治區(qū)檢察院刑事拘留,,檢方審理查明,馬從2004年初至2011年春節(jié)期間,,先后63次收受賄賂,,金額總計(jì)220多萬。
在受賄金額中,,單筆最高的為21萬元,,最少的是3000元。
這63次賄賂中,,有兩次與東靈公司房產(chǎn)糾紛案有關(guān),。
檢方信息稱,2009年春節(jié),、2010年上半年,馬彥生利用職務(wù)便利,,接受孫某功為其與東靈公司房屋買賣糾紛案二審時給予關(guān)照的請托,,“先后兩次在銀川功達(dá)賓館附近收受孫某功給予的賄賂4萬元?!?/p>
功達(dá)賓館經(jīng)營者便是孫某功,,案件所涉房產(chǎn),就在這家賓館內(nèi),。
需要指出,,寧夏高院裁定發(fā)回重審的時間,以及151號判決,,均在2009年春節(jié)后,;寧夏高院88號判決在2010年下半年,,與馬彥生受賄時間相吻合。
88號判決下達(dá)后,,2011年1月,,孫某功的代理律師趙某祥,又在馬彥生家中送上5萬元現(xiàn)金,。2012年1月19日,,馬彥生被判處有期徒刑13年。
趙某祥也因犯行賄罪,、介紹賄賂罪,,被判處1年3個月徒刑,緩期1年6個月執(zhí)行,。
最高檢抗訴
馬彥生落馬消息傳開后,,吳鵬覺得公司的案件又有希望了。
東靈公司隨即向最高法申請?jiān)賹彛?012年4月9日,,最高法正式受理,。
同年8月31日,最高法做出民事裁定,,指令寧夏高院再審東靈公司的房屋糾紛案,。再審期間,原來的判決被中止,。
吳鵬耐心等待幾個月后,,寧夏高院再次開庭審理了此案。并作出了該案第4次判決——“(2012)寧民再終字第16號”判決(簡稱16號判決),。
該判決首先對88號,、151號判決進(jìn)行了撤銷,另外,,解除了孫某功與東靈公司簽訂的3份房產(chǎn)買賣合同,,還解除了《抵押還款協(xié)議》。
16號判決認(rèn)為,,原一,、二審判決認(rèn)定事實(shí)不當(dāng),應(yīng)予以糾正,,并要求孫陽,、孫某功返還已經(jīng)占用的5套商業(yè)用房,同時,,東靈公司退還數(shù)十萬的購房款,,而且他們還要向東靈公司支付違約金137萬余元。
對于雙方其他訴求,,寧夏高院全部駁回,。
看到判決結(jié)果后,,東靈公司雖有不滿,但基本接受,??蓪O陽與孫某功不服該判決,向?qū)幭幕刈遄灾螀^(qū)檢察院申請抗訴,,該院受理后,,提請最高人民檢察院(簡稱最高檢)抗訴。
最高檢抗訴依據(jù)是,,該案原判決,、裁定認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明;原判決,、裁定適用法律確有錯誤,。
最后,最高法裁定對該案再審,。最高法確認(rèn)了孫陽欠東靈公司200多萬購房款屬于事實(shí),。
孫陽方面稱,一直到該案提起訴訟,,東靈公司都沒按照協(xié)議約定,,對5套房產(chǎn)進(jìn)行備案,導(dǎo)致他們沒有到銀行辦理貸款,,所以無法支付房款,。而他們是行使先履行抗辯權(quán),不構(gòu)成違約,,“相反,,東靈公司沒有辦理合同備案已違約?!?/p>
但最高法認(rèn)為,,這項(xiàng)抗辯理由和主張不成立。
值得一提的是,,寧夏高院法官在16號判決書中,,認(rèn)為東靈公司要求解除合同的訴請,達(dá)到法定條件,。最高法則認(rèn)為:“東靈公司要求解除合同的法定條件尚未成就”。
最高法判決
2014年12月4日,,最高法對此案下達(dá)“(2014)民抗字第46號”判決書,。
需要指出,這是該案出現(xiàn)的第5份判決書,。
最高法判決稱,,原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,,但適用法律錯誤,應(yīng)予以糾正,,早就被撤銷的“151號”判決認(rèn)定事實(shí)清楚,,適用法律正確,應(yīng)予以支持,。
因此,,最高法撤銷了16號、88號判決,,又維持了151號判決,。
結(jié)果就是,孫陽,、孫某功向東靈公司支付140多萬元的違約金,,解除協(xié)議等訴求又被駁回。
東靈公司至今沒收到這筆違約金,。
吳鵬難以接受這個結(jié)果:“相當(dāng)于案件就此卡到這里了,。”
為此,,吳鵬又走上舉報和信訪路,,他向多個部門寄過材料,但沒一家進(jìn)行反饋,。
記者多次電話聯(lián)系孫某功,,但對方?jīng)]對此事進(jìn)行回應(yīng)和置評。
吳鵬說:“這個案子太簡單了,,但我發(fā)現(xiàn)終審判決適用法律錯誤,。”
“最明顯的是,,判決中頻頻使用孫某功父子的描述,,違反了最基本的法律原則,即,,合同的相對性,,合同債權(quán)、債務(wù)的對應(yīng)性,?!眳蛆i稱,“因?yàn)樵摪干婕暗姆慨a(chǎn)購買人早就進(jìn)行了變更,?!?/p>
記者注意到,早在2011年,,東靈公司將已解除的,、孫陽占用的700多平方米房子,,賣給了一個名叫王秀蓮的人,2011年5月25日,,她拿到了房產(chǎn)證,。
但因?qū)O陽至今仍占著房子,現(xiàn)在,,王秀蓮成了最大的受害者,,“我的錢都是東拼西湊借來的,他占著房子不走,,我能把他怎么樣,?”
為此,王秀蓮也把東靈公司訴諸法庭,,但案件至今沒有結(jié)果,。
“法院判決不能解除上述合同,所以王秀蓮買的房子也使用不了,?!眳蛆i解釋說。
(文中吳鵬,、孫陽為化名)