香港特區(qū)行政長官梁振英在任內(nèi)最后的一份施政報告中承認,，過去4年來，盡管特區(qū)政府多次采取措施,，成功遏制外來需求,、投資需求和炒賣需求，但香港“上車難”(即首次買房置業(yè))的問題還是沒有解決,。而且住的問題影響了香港的家庭結構,，扭曲了價值觀，“不少人的目標就是盡量賺錢買樓供樓,，”年輕人選擇專業(yè)和職業(yè)都在“向錢看”,。不少家庭甚至走投無路，要住在工廠大廈內(nèi)的籠屋內(nèi),。

美聯(lián)集團副主席黃靜怡表示,，香港特區(qū)政府“辣招”的后遺癥正在進一步浮現(xiàn)，二手房目前壓量不壓價,，對年輕人買房沒有幫助,，而解決樓市的供求仍然是新任政府需首要解決的房屋問題。

該調(diào)查稱,，大部分受訪者都贊同,，應該從增加供應扶助年輕人置業(yè)，40%希望香港特區(qū)政府可以增加供應,，支持增加建設資助房屋及推出置業(yè)貸款。

一手房搶走所有剛需客源

除了難以存錢付首付以外，由于香港特區(qū)政府多次打壓炒房,，提高了買賣住宅的印花稅至交易額的15%,，也讓購房成本進一步提高。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商為促銷都提供一系列優(yōu)惠政策,，因此香港樓市的成交量都聚焦在一手房上,，整體樓市極不健康。

香港差餉物業(yè)估價署,、土地注冊處資料及香港置業(yè)資料研究部數(shù)據(jù)顯示,，2017年二手注冊量預計只有3.6萬宗，同比下跌11%,，如果按照這一數(shù)量推算,，全年二手住宅注冊量占總存量的流通率會跌至3%，比起2016年的3.5%下跌了0.5個百分點,，但與1997年的17%及2010年的11.2%相比,，差距非常大，并且創(chuàng)下了有紀錄以來的新低,。

美聯(lián)集團主席黃建業(yè)稱,，由于香港特區(qū)政府換屆在即，對樓市的管理措施也成為了關鍵,，意味著當局很可能出招更狠,，也更頻繁，這也令很多二手房業(yè)主都在觀望狀態(tài),，令二手房貨源偏緊張,，進一步推高樓價。

黃建業(yè)稱,，如果香港特區(qū)政府再次出招,，二手供應也會進一步緊張，一旦遇到外圍不確定因素,，會令樓價出現(xiàn)回調(diào),，這時候可能是可以撤除“辣招”的時候，但如果操之過急,，出現(xiàn)二手房供應暴增,，一手房源也涌現(xiàn)的時候，對香港樓市很可能會造成很大沖擊,，掀起“骨牌效應”,，很可能出現(xiàn)“踩踏現(xiàn)象”。

另一方面,，一手房卻在雞年新春前爆發(fā)了小陽春,。美聯(lián)物業(yè)預計,，1月一手房的成交量達到1400宗，同比增加了5倍之多,；而1月份一手房的成交量比例也飆升至36%,，創(chuàng)下了13年同期的新高。黃靜怡預計,，今年一手注冊金額將突破2000億港元,，創(chuàng)下歷史新高，較上一個雞年即2005年翻一倍,。

一手房能夠跑贏二手房的原因,，主要是因為地產(chǎn)發(fā)展商提供了大量優(yōu)惠。比如,，旺角某個樓盤的買家可以享受售價額外5%的折扣,；同時，購入指定單位的首10名買家,，可以享受售價15%的買家印花稅折扣,。

此外，根據(jù)香港金管局規(guī)定,，如果購買低于700萬港元的樓房,，需要支付40%的首付，但是如果買一手樓盤,，地產(chǎn)發(fā)展商則設計了五花八門的付款計劃,，并給很多購房者做二次按揭。而徐靜也正是因為有稅務優(yōu)惠,，以及借貸比較方便,，選擇了今年8月份交房的一手新樓盤。

土地問題是關鍵

梁振英在施政報告中表示,，香港的樓價高和租金貴，并不是由于建筑費高,，而是因為地價貴,，而地價貴的原因并非土地短缺，而是規(guī)劃用作房屋發(fā)展用的土地短缺,，目前,，香港作為房屋用途的土地只占香港土地的7%。

此外,，整體社會對于房屋用地的供應和需求問題存在很大的誤解,，在需求方面，香港人口的增長率已經(jīng)很低,，老齡化速度也很快,，但不能靠降低人口增長率減少對房屋的需求,。

梁振英指出，目前,，香港郊野公園占土地總面積的40%,，是住宅用地總面積的6倍,，城,、鄉(xiāng)、郊,、野之間,，發(fā)展密度差異越來越大，市區(qū)的人口越來越稠密,，空間也越來越小,，大家的生活也越來越擠。盡管這屆香港特區(qū)政府致力于環(huán)境保護和生態(tài)保育,，但也要同時考慮利用郊野公園內(nèi)一些小量生態(tài)價值不高,、公眾享用價值較低、位于邊角地帶的土地用作公營房屋,、非牟利的老人院等非地產(chǎn)用途,。除了郊野公園以外，發(fā)展巖洞,、地下空間,、填海、大嶼山等,，都是可以考慮的發(fā)展區(qū)域,。

不過，遠水難解近渴,。根據(jù)香港規(guī)劃署估算,，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公頃,，即使所有現(xiàn)在發(fā)展的短中長期土地供應措施如期落實,，香港仍需要再物色1200公頃土地。

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