德國(guó)柏林,，成為了全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的新貴。

萊坊房地產(chǎn)咨詢公司（Knight Frank）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2017年,，德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)20.5%,，為全球之首。人口激增,、租金上漲以及外來投資者涌入,，成為柏林房?jī)r(jià)高企的三大主因。

德國(guó)四城市上榜

在萊坊公布的2017年全球十大房?jī)r(jià)漲幅最大城市排行榜中,，德國(guó)有四座城市擠進(jìn)榜單,。除了首都柏林，漢堡,、慕尼黑,、法蘭克福均榜上有名。其中,，與2016年相比,，漢堡的房?jī)r(jià)增幅達(dá)14.1%，位于第七位,；慕尼黑為13.8%,，排名第八；法蘭克福13.4%,，排名第十,。

緊隨柏林的是土耳其的沿海城市伊茲密爾，房?jī)r(jià)增幅達(dá)18.5%,。排名第三的則是冰島首都雷克雅未克（16.6%）,。

此前，為抑制房?jī)r(jià)大幅上漲,，加拿大卑詩省政府對(duì)省內(nèi)房?jī)r(jià)，尤其是首府溫哥華所在地區(qū)的房?jī)r(jià)出臺(tái)新政,。卑詩省政府宣布,，對(duì)外國(guó)買家（加拿大公民和永久居民除外）征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅,。相比之前，該稅率整整提高了8倍,。新政出臺(tái)后的效果也非常明顯，給狂熱的溫哥華地區(qū)樓市降了溫,。萊坊數(shù)據(jù)顯示,，盡管溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)去年漲幅達(dá)16%,，但已跌出前三,，排名第四。

此外,，中國(guó)香港（14.8%）,、匈牙利首都布達(dá)佩斯（15.5%）、荷蘭的鹿特丹（13.4%）均是房?jī)r(jià)漲幅的十大領(lǐng)先城市,。

而受到英國(guó)脫歐影響,，英國(guó)首都倫敦的房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，僅為2%,，位列第101位,。曾經(jīng)被炒得火熱的新西蘭奧克蘭的房?jī)r(jià)，也因政府的房?jī)r(jià)抑制措施,，增幅僅為2.2%，位列第99,。

警惕房?jī)r(jià)泡沫

對(duì)于柏林房?jī)r(jià)的搶眼表現(xiàn),，萊坊在其分析中并不對(duì)此表示意外。這是多年來,，德國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的最終結(jié)果,。萊坊給出的數(shù)據(jù)顯示，自2004年來,，柏林的房?jī)r(jià)平均漲幅已超過120%,。

推動(dòng)柏林等德國(guó)大城市房?jī)r(jià)高企的背后，則是不斷涌入的外來人口,。柏林,，已是德國(guó)人口最多的城市。德媒此前研究了德國(guó)大城市未來人口發(fā)展的前景,，其中提到,，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國(guó)人口增長(zhǎng)最快的幾個(gè)城市,。

過去5年來,，柏林人口以每年5萬的速度增加，目前柏林已發(fā)展成擁有350萬人口的大城市,。萊坊預(yù)計(jì),，到2035年，柏林人口還將增加14.5%,，將是德國(guó)平均增長(zhǎng)率的13倍,。

除了人口因素，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房?jī)r(jià)成為了外來投資者眼中的“香餑餑”。即便柏林房?jī)r(jià)以每年10%的速度上漲,，但依舊趕不上紐約或者倫敦,。比如，柏林市中心的一套公寓,，與倫敦同等面積,、地段相似的公寓相比，售價(jià)能便宜2/3,。因此,，不難理解外來投資者對(duì)柏林樓市，無論是普通住宅市場(chǎng),，還是商用地產(chǎn),，均趨之若鶩。

就在上個(gè)月,，股神巴菲特就出手購得柏林一處高端地產(chǎn),，當(dāng)時(shí)的售價(jià)為380萬歐元。而在德國(guó)搜房網(wǎng)站immowelt.de上,，位于柏林南部時(shí)尚新地標(biāo)的新克爾恩區(qū)（Neuk?lln）的一套公寓售價(jià)僅為17.5萬歐元,，被售樓中介稱為“最有眼光的投資”。

在商用地產(chǎn)方面,，加拿大安大略省養(yǎng)老金投資基金在去年10月以11億歐元投資了波茨坦廣場(chǎng)大型綜合體項(xiàng)目索尼中心,。挪威養(yǎng)老金投資基金也以4億歐元投資參建歐洲最大數(shù)字媒體集團(tuán)斯普林格（Axel Springer）的總部大樓。

此外,，作為“歐洲的硅谷”,，大量互聯(lián)網(wǎng)公司涌入柏林，也帶動(dòng)了資本市場(chǎng),。諸如谷歌,、臉譜網(wǎng)、亞馬遜等全球知名互聯(lián)網(wǎng)公司均在柏林設(shè)立分公司,。歐洲以及全球的頂級(jí)投資公司也在柏林尋找好項(xiàng)目,，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。因此,，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展在吸引世界各地高端人才進(jìn)駐柏林時(shí),，也必然帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

對(duì)于如此顯著的房?jī)r(jià)增幅,，德國(guó)央行早已關(guān)注到這一現(xiàn)象,。今年2月，德國(guó)央行對(duì)柏林等大城市樓市可能存在的泡沫發(fā)出警告,。德國(guó)央行認(rèn)為,，許多德國(guó)城市的房產(chǎn)價(jià)格至少存在15%的虛高，這一比例在柏林可能高達(dá)35%。

目前,，柏林市政府正密切關(guān)注加拿大溫哥華政府采取的對(duì)外國(guó)購房者征稅的實(shí)施狀況,。不排除柏林政府也在未來通過對(duì)外國(guó)購房者的稅收機(jī)制，抑制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過熱,。

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