（原標(biāo)題：西安“房荒”調(diào)查）
調(diào)查
多家樓盤(pán)稱(chēng)已無(wú)房可售
房子到底被誰(shuí)買(mǎi)走了?
“沒(méi)有房子了,，現(xiàn)在也不做登記,，具體得等公司通知?！?月8日、9日,、10日,，華商報(bào)記者連續(xù)對(duì)西安市多家樓盤(pán)進(jìn)行走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，與之前銷(xiāo)售人員笑臉相迎相比,，現(xiàn)在很多售樓人員見(jiàn)到客戶(hù)上門(mén),，已懶得起身。
樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)都是西安市人買(mǎi)走了
“都是西安市的,，因?yàn)橄拶?gòu),，外地人想購(gòu)買(mǎi)是需要資格審核的?！痹谖靼参鞑看蟮酪惶帢潜P(pán),，銷(xiāo)售人員表示，西安市戶(hù)籍新政,，對(duì)外地來(lái)西安落戶(hù)的購(gòu)房者,，購(gòu)房資格約束力小了很多。
她笑稱(chēng),，雖然夾雜著外地口音,，但主要還是西安市人，你不能不讓西安市人買(mǎi)房吧!
“2017年,，鄠邑區(qū)的房?jī)r(jià)徘徊在4000元/平方米,，現(xiàn)在7000元/平方米都沒(méi)有房，不是不賣(mài),，是沒(méi)有這么多房源了,。”在西安市鄠邑區(qū)一處樓盤(pán),，工作人員表示,，要想買(mǎi)，需等到8月份才會(huì)上市,。
那么都是什么人來(lái)買(mǎi)房?工作人員表示,，都是鄠邑區(qū)的拆遷戶(hù)及即將拆遷的村民，其他的人比較少,，因?yàn)橐淮涡阅贸鲞@么多錢(qián)來(lái)購(gòu)房,，對(duì)那些需要通過(guò)銀行按揭貸款的“剛需”來(lái)說(shuō)，顯然承受不了,。
追問(wèn)資格審核數(shù)據(jù)
房管局兩部門(mén)互推
樓市“一房難求”,，實(shí)際購(gòu)房人又有多少呢?網(wǎng)簽有多少?通過(guò)西安市購(gòu)房資格審核的又有多少呢?
4月10日下午3時(shí),，華商報(bào)記者來(lái)到西安市住房保障和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處，針對(duì)西安樓市今年一季度網(wǎng)簽和成交量的問(wèn)題,，一位工作人員表示,，這些數(shù)據(jù)暫不對(duì)媒體開(kāi)放。
那么今年以來(lái)有多少人通過(guò)了西安市購(gòu)房資格審核呢?對(duì)此,，該工作人員稱(chēng),，西安市購(gòu)房資格審核由該局交易管理中心負(fù)責(zé)，建議去詢(xún)問(wèn)該中心,。
4月10日下午4時(shí),，當(dāng)記者按照該中心要求填寫(xiě)采訪提綱，下午5時(shí)許,，該中心一工作人員表示,，該中心只進(jìn)行資格審核，數(shù)據(jù)不統(tǒng)計(jì),，若問(wèn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，建議去問(wèn)該局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處。
算賬
西安在售商品房成本
6244.22元/平方米
根據(jù)西安市物價(jià)局2017年公布的商品房銷(xiāo)售價(jià)格,，多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)突破萬(wàn)元,，那么西安市商品房成本價(jià)是多少呢?
4月11日晚，某品牌房地產(chǎn)西安分公司工程部負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬,，他表示,，商品房建設(shè)周期一般在2.5年到3年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間,。目前銷(xiāo)售和上市的商品房,，開(kāi)發(fā)商是在2015年、2016年前后拿到的建設(shè)用地,。
他介紹,，商品房售價(jià)主要由土地成本、建安成本,、稅費(fèi)以及其他不可預(yù)期費(fèi)用,、各種保證金,、利潤(rùn)等組成,。
1.土地成本
其中地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)越高,，房?jī)r(jià)必然走高,。根據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)的數(shù)據(jù)，2015年西安土地單價(jià)成本為2244.22元/平方米;2016年西安土地成本單價(jià)為2057.46元/平方米,。
2.建安成本
建安成本由人工,、機(jī)械,、材料三部分構(gòu)成，其中人工費(fèi)用占45%;機(jī)械費(fèi)用占20%;材料成本占35%,。建安成本在2000元/平方米,，去年市場(chǎng)價(jià)格略有上浮，但最高不會(huì)超過(guò)2400元/平方米,。
3.各種稅費(fèi)
這位負(fù)責(zé)人介紹,，現(xiàn)在商品房開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)項(xiàng)目很多，比如大市政費(fèi)用,，里面包含市政公用設(shè)施配套費(fèi),、勞保統(tǒng)籌、新型材料專(zhuān)項(xiàng)基金,、散裝水泥基金,、人防易地建設(shè)費(fèi)、消防119火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)費(fèi),、渣土排放費(fèi),、定額編制費(fèi)等，再加上供電,、天然氣,、有線(xiàn)電視、報(bào)建審批,、供熱,、自來(lái)水，以及稅,。交了土地使用稅,，還要交契稅，原先的契稅是土地成交價(jià)×3%,，交到財(cái)政局?，F(xiàn)在的契稅是稅務(wù)局收，按照(土地成交價(jià)+大市政配套)×3%,，稅負(fù)占到建房成本的30%,，計(jì)算下來(lái)這部費(fèi)用在1600元/平方米。
計(jì)算西安的在售商品房成本,，從地價(jià)出發(fā),，通過(guò)樓面價(jià)、建安成本,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,、稅金和附加費(fèi)用、預(yù)期利潤(rùn)等數(shù)據(jù)，大致可以推算出參考房?jī)r(jià),。
其中樓面價(jià)就是開(kāi)發(fā)商在拿地之后,，通過(guò)計(jì)算出來(lái)的樓面價(jià)，可預(yù)測(cè)房屋的保底價(jià),。目前難以去找一個(gè)平均的容積率,，就以2015年西安土地單價(jià)成本2244.22元/平方米來(lái)當(dāng)做樓面價(jià)計(jì)算，建安成本就取2400元/平方米這一數(shù)值,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,、稅金及附加費(fèi)用等按1600元/平方米來(lái)算。按照計(jì)算公式：房?jī)r(jià)=樓面價(jià)+建安成本+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用+稅金及附加費(fèi)用+預(yù)期利潤(rùn),，西安市目前上市商品房成本價(jià)格為6244.22元/平方米,。
那開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)從哪里來(lái)?這位負(fù)責(zé)人表示，除了商品房?jī)r(jià)格利潤(rùn)外,，開(kāi)發(fā)商還有商業(yè)及車(chē)位銷(xiāo)售,、物業(yè)管理等。
那么100平方米的房子每月按揭得多少錢(qián),，多少年能還完?
西安一銀行信貸部工作人員算了一筆賬,，以今年25歲小莉?yàn)槔郎?zhǔn)備按揭貸款購(gòu)買(mǎi)一套100平方米商品房,，以西安城區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格為10000元/平方米計(jì)算,，按照首付三成要求，需要提供30萬(wàn)元現(xiàn)金,，然后剩余的70萬(wàn)元房款辦理30年商業(yè)按揭,。
該工作人員表示，按照等額本息法計(jì)算,，小莉需要每月支付3715.09元,。對(duì)于目前沒(méi)有穩(wěn)定工作的小莉來(lái)說(shuō)，銀行是不會(huì)放貸給她的,。
華商報(bào)記者從西安市統(tǒng)計(jì)局最新公布的2017年西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看到,，2017年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38536元，即城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入每月為3211.33元,。
疑問(wèn)
四道限購(gòu)令為何剎不住房?jī)r(jià)漲價(jià)風(fēng)
1.限購(gòu)如何被戶(hù)籍新政“化解”的?
從2017年1月1日起,，西安市連續(xù)四次出臺(tái)限購(gòu)政策，但為何四道“限購(gòu)令”剎不住房?jī)r(jià)瘋漲呢?
西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)工作人員表示,，針對(duì)出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格上漲的苗頭,，該局就開(kāi)始從限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)人群再到限定套數(shù),，甚至為了防止出現(xiàn)炒房,，對(duì)外地人西安市購(gòu)房要求出具兩年社保，限制和限定的條件已經(jīng)很多,。目前出現(xiàn)的這種情況只能說(shuō)明“需大于供”,。
而針對(duì)西安市住房保障和房屋管理局一年內(nèi)連續(xù)出臺(tái)的四道限購(gòu)令，西安某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人表示,，所謂限購(gòu)其實(shí)已被戶(hù)籍新政化解,，比如房管部門(mén)限定，西安家庭只能擁有2套房,，外地人家庭能有1套,。落戶(hù)后外地人就成為西安市民，可不受出具兩年社保等要求買(mǎi)兩套房,，把外地親朋好友戶(hù)口也落戶(hù)到名下,，還可以繼續(xù)買(mǎi)房。目前全國(guó)各城市房產(chǎn)信息并未聯(lián)網(wǎng),，外地人在其他地方有沒(méi)有住房,，西安市房管系統(tǒng)根本查不到，你說(shuō)可以買(mǎi)多少套呢?
2.西安市房?jī)r(jià)漲勢(shì)是否在可控范圍?
對(duì)于最近兩年西安市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲,，西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)工作人員表示,，西安市物價(jià)局目前對(duì)商品房?jī)r(jià)格實(shí)行的是“一房一價(jià)”，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅不做置評(píng),。
3.西安市商品房供應(yīng)是否充足?
西安市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，西安市2017年—2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃結(jié)構(gòu)為：2017年租賃型保障房(含安置房)供應(yīng)為3933畝，商品住宅為10980畝;2018年至2021年,，租賃型保障房(含安置房)供應(yīng)為16801畝,，雙限房15456畝，商品住宅45022畝,。
根據(jù)西安市房管局公布的2018年度西安市主城區(qū)及長(zhǎng)安區(qū)新建商品住宅(含公寓)上市供應(yīng)計(jì)劃,，2018年西安預(yù)計(jì)將推出約2697萬(wàn)平方米，共225509套房源,。
4.房?jī)r(jià)瘋漲是否有補(bǔ)貼打算?
2008年,，為恢復(fù)震后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》(市政發(fā)【2008】87號(hào)),，《意見(jiàn)》規(guī)定,，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(qū)(含四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū))購(gòu)買(mǎi)90平方米(含90平方米)以下商品住房或購(gòu)買(mǎi)144平方米(含144平方米)以下二手住房的,，購(gòu)房戶(hù)按購(gòu)房款總額的1.5%享受政府財(cái)政補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)90-144平方米(含144平方米)商品住房的,，按購(gòu)房款總額的1%享受補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)144平方米以上商品住房及二手住房的，按購(gòu)房款總額的0.5%享受補(bǔ)貼,。
同樣,，開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的普通商品房項(xiàng)目,，在2009年6月30日前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期開(kāi)工的，項(xiàng)目應(yīng)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米,。經(jīng)發(fā)改,、建設(shè)、國(guó)土部門(mén)審核同意,，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)延期不超過(guò)半年開(kāi)工的,，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免25元/平方米;房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)延期不超過(guò)一年開(kāi)工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免15元/平方米,。在經(jīng)批準(zhǔn)的延期內(nèi)不作為閑置土地,。
那么這一次西安市樓市價(jià)格瘋漲，西安市對(duì)購(gòu)房者是否有補(bǔ)貼打算?西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)工作人員對(duì)此不做回答,。
建議
商品房求大于供
更需加強(qiáng)管與罰
3月30日,，西安市住房保障和房屋管理局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，其中明確要求開(kāi)發(fā)商,，對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的,，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督,，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件,。
搖號(hào)需要職能部門(mén)介入監(jiān)督
華商報(bào)記者從西安市長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局獲悉，位于西安市韋曲街辦的某樓盤(pán),，應(yīng)該是西安市買(mǎi)房新政后第一個(gè)搖號(hào)的商品房項(xiàng)目,。
據(jù)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，3月29日,，該公司拿到《商品房預(yù)售許可證》,，第二天(3月30日)西安市房管局出臺(tái)新的政策，于是對(duì)3月31日銷(xiāo)售模式進(jìn)行了及時(shí)調(diào)整和對(duì)接,。按照要求,，該公司在公證人員及相關(guān)職能部門(mén)工作人員監(jiān)督見(jiàn)證下，通知300多位意向客戶(hù)全部到場(chǎng),，對(duì)這批推出的128套房源公開(kāi)搖號(hào),。中簽者有全款，有按揭,，有公積金貸款,，也有商業(yè)組合貸等多種形式。
西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院一位教授建議,，目前西安樓市出現(xiàn)的“買(mǎi)房搖號(hào)”政策,，其實(shí)職能部門(mén)更應(yīng)細(xì)化流程，比如公證機(jī)構(gòu)由政府部門(mén)委派;二是只有取得購(gòu)房資格的購(gòu)房人才能參加搖號(hào),，杜絕一部分開(kāi)發(fā)商和投資者人為炒作,、操作,，讓真正的剛需買(mǎi)到房。
加大對(duì)捂盤(pán)和炒房懲治力度
“在目前需求大于供應(yīng)的情況下,，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)不考慮利潤(rùn)最大化呢?”4月12日,，在談及目前是否存在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的情況時(shí)，西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人員表示,，現(xiàn)象應(yīng)該存在,，但落實(shí)證據(jù)很難,。
他舉例稱(chēng),，按照商品房的預(yù)售許可管理要求，開(kāi)發(fā)商拿到《商品房預(yù)售許可證》之日起,，10個(gè)工作日之內(nèi)必須開(kāi)盤(pán),，開(kāi)發(fā)商在西安市物價(jià)局審核的房屋售價(jià)無(wú)法改變的前提下，會(huì)有選擇性地把房子賣(mài)給一次性購(gòu)房者,，來(lái)加快回籠資金,。
對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售如何處理的問(wèn)題，他表示,，房管部門(mén)嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商,，以分批、拆零等方式拖延預(yù)售申報(bào)時(shí)間或采取分幢,、分層,、分批的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。對(duì)于違反銷(xiāo)售規(guī)定的,，將按照《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為記分管理的通知》要求,，對(duì)違規(guī)主體一次性記10分、限制網(wǎng)簽銷(xiāo)售,、暫停受理新申請(qǐng)預(yù)售許可,，通報(bào)有關(guān)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒。
而對(duì)于炒房者,，該工作人員表示,，西安市會(huì)對(duì)購(gòu)房資格審核，對(duì)提供虛假資料的,，將取消西安市購(gòu)房資格,。
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