（原標題：西安“房荒”調查）
調查
多家樓盤稱已無房可售
房子到底被誰買走了?
“沒有房子了,，現(xiàn)在也不做登記,，具體得等公司通知?！?月8日,、9日、10日,，華商報記者連續(xù)對西安市多家樓盤進行走訪時發(fā)現(xiàn)，與之前銷售人員笑臉相迎相比,，現(xiàn)在很多售樓人員見到客戶上門，已懶得起身,。
樓盤銷售人員稱都是西安市人買走了
“都是西安市的,，因為限購,，外地人想購買是需要資格審核的,。”在西安西部大道一處樓盤,，銷售人員表示，西安市戶籍新政,，對外地來西安落戶的購房者,，購房資格約束力小了很多,。
她笑稱，雖然夾雜著外地口音,，但主要還是西安市人,，你不能不讓西安市人買房吧!
“2017年，鄠邑區(qū)的房價徘徊在4000元/平方米,，現(xiàn)在7000元/平方米都沒有房,，不是不賣，是沒有這么多房源了,?！痹谖靼彩朽傄貐^(qū)一處樓盤，工作人員表示,，要想買,，需等到8月份才會上市。
那么都是什么人來買房?工作人員表示,，都是鄠邑區(qū)的拆遷戶及即將拆遷的村民,，其他的人比較少，因為一次性拿出這么多錢來購房,，對那些需要通過銀行按揭貸款的“剛需”來說,，顯然承受不了。
追問資格審核數(shù)據(jù)
房管局兩部門互推
樓市“一房難求”,，實際購房人又有多少呢?網(wǎng)簽有多少?通過西安市購房資格審核的又有多少呢?
4月10日下午3時,，華商報記者來到西安市住房保障和房屋管理局產(chǎn)權市場處，針對西安樓市今年一季度網(wǎng)簽和成交量的問題,，一位工作人員表示,，這些數(shù)據(jù)暫不對媒體開放。
那么今年以來有多少人通過了西安市購房資格審核呢?對此,，該工作人員稱,，西安市購房資格審核由該局交易管理中心負責，建議去詢問該中心,。
4月10日下午4時,，當記者按照該中心要求填寫采訪提綱，下午5時許,，該中心一工作人員表示,，該中心只進行資格審核,，數(shù)據(jù)不統(tǒng)計，若問統(tǒng)計數(shù)據(jù),，建議去問該局產(chǎn)權市場處,。
算賬
西安在售商品房成本
6244.22元/平方米
根據(jù)西安市物價局2017年公布的商品房銷售價格，多數(shù)樓盤銷售價格已經(jīng)突破萬元,，那么西安市商品房成本價是多少呢?
4月11日晚,，某品牌房地產(chǎn)西安分公司工程部負責人給記者算了一筆賬，他表示,，商品房建設周期一般在2.5年到3年,，甚至更長時間。目前銷售和上市的商品房,，開發(fā)商是在2015年,、2016年前后拿到的建設用地。
他介紹,，商品房售價主要由土地成本,、建安成本、稅費以及其他不可預期費用,、各種保證金,、利潤等組成。
1.土地成本
其中地價是房價的重要組成部分,，地價越高,，房價必然走高。根據(jù)網(wǎng)上公開的數(shù)據(jù),，2015年西安土地單價成本為2244.22元/平方米;2016年西安土地成本單價為2057.46元/平方米,。
2.建安成本
建安成本由人工、機械,、材料三部分構成,，其中人工費用占45%;機械費用占20%;材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米,，去年市場價格略有上浮,，但最高不會超過2400元/平方米。
3.各種稅費
這位負責人介紹,，現(xiàn)在商品房開發(fā)成本稅費項目很多,，比如大市政費用，里面包含市政公用設施配套費,、勞保統(tǒng)籌,、新型材料專項基金、散裝水泥基金,、人防易地建設費,、消防119火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)費,、渣土排放費、定額編制費等,，再加上供電、天然氣,、有線電視,、報建審批、供熱,、自來水,，以及稅。交了土地使用稅,，還要交契稅,，原先的契稅是土地成交價×3%，交到財政局?，F(xiàn)在的契稅是稅務局收,，按照(土地成交價+大市政配套)×3%，稅負占到建房成本的30%,，計算下來這部費用在1600元/平方米,。
計算西安的在售商品房成本，從地價出發(fā),，通過樓面價,、建安成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用,、稅金和附加費用,、預期利潤等數(shù)據(jù)，大致可以推算出參考房價,。
其中樓面價就是開發(fā)商在拿地之后,，通過計算出來的樓面價，可預測房屋的保底價,。目前難以去找一個平均的容積率,，就以2015年西安土地單價成本2244.22元/平方米來當做樓面價計算，建安成本就取2400元/平方米這一數(shù)值,，房地產(chǎn)開發(fā)費用,、稅金及附加費用等按1600元/平方米來算。按照計算公式：房價=樓面價+建安成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+稅金及附加費用+預期利潤,，西安市目前上市商品房成本價格為6244.22元/平方米,。
那開發(fā)商的利潤從哪里來?這位負責人表示，除了商品房價格利潤外,，開發(fā)商還有商業(yè)及車位銷售,、物業(yè)管理等,。
那么100平方米的房子每月按揭得多少錢，多少年能還完?
西安一銀行信貸部工作人員算了一筆賬,，以今年25歲小莉為例,，她準備按揭貸款購買一套100平方米商品房，以西安城區(qū)商品房銷售價格為10000元/平方米計算,，按照首付三成要求,，需要提供30萬元現(xiàn)金，然后剩余的70萬元房款辦理30年商業(yè)按揭,。
該工作人員表示,，按照等額本息法計算，小莉需要每月支付3715.09元,。對于目前沒有穩(wěn)定工作的小莉來說,，銀行是不會放貸給她的。
華商報記者從西安市統(tǒng)計局最新公布的2017年西安市經(jīng)濟運行情況看到,，2017年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38536元,，即城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入每月為3211.33元。
疑問
四道限購令為何剎不住房價漲價風
1.限購如何被戶籍新政“化解”的?
從2017年1月1日起,，西安市連續(xù)四次出臺限購政策,，但為何四道“限購令”剎不住房價瘋漲呢?
西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示，針對出現(xiàn)商品房價格上漲的苗頭,，該局就開始從限購區(qū)域,、限購人群再到限定套數(shù)，甚至為了防止出現(xiàn)炒房,，對外地人西安市購房要求出具兩年社保,，限制和限定的條件已經(jīng)很多。目前出現(xiàn)的這種情況只能說明“需大于供”,。
而針對西安市住房保障和房屋管理局一年內連續(xù)出臺的四道限購令,，西安某房地產(chǎn)公司營銷部負責人表示，所謂限購其實已被戶籍新政化解,，比如房管部門限定,，西安家庭只能擁有2套房，外地人家庭能有1套,。落戶后外地人就成為西安市民,，可不受出具兩年社保等要求買兩套房，把外地親朋好友戶口也落戶到名下,，還可以繼續(xù)買房,。目前全國各城市房產(chǎn)信息并未聯(lián)網(wǎng)，外地人在其他地方有沒有住房,，西安市房管系統(tǒng)根本查不到,，你說可以買多少套呢?
2.西安市房價漲勢是否在可控范圍?
對于最近兩年西安市商品房價格持續(xù)上漲,，西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示，西安市物價局目前對商品房價格實行的是“一房一價”,，對于房價漲幅不做置評,。
3.西安市商品房供應是否充足?
西安市國土資源局相關負責人介紹，西安市2017年—2021年住宅用地供應計劃結構為：2017年租賃型保障房(含安置房)供應為3933畝,，商品住宅為10980畝;2018年至2021年,，租賃型保障房(含安置房)供應為16801畝，雙限房15456畝,，商品住宅45022畝。
根據(jù)西安市房管局公布的2018年度西安市主城區(qū)及長安區(qū)新建商品住宅(含公寓)上市供應計劃,，2018年西安預計將推出約2697萬平方米,，共225509套房源。
4.房價瘋漲是否有補貼打算?
2008年,，為恢復震后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，西安市政府出臺《關于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》(市政發(fā)【2008】87號)，《意見》規(guī)定,，自2008年9月4日至2009年12月31日,，凡在西安城六區(qū)(含四個開發(fā)區(qū))購買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購買144平方米(含144平方米)以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5%享受政府財政補貼;購買90-144平方米(含144平方米)商品住房的,，按購房款總額的1%享受補貼;購買144平方米以上商品住房及二手住房的,，按購房款總額的0.5%享受補貼。
同樣,，開發(fā)商所開發(fā)的普通商品房項目,，在2009年6月30日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，項目應繳納的城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米,。經(jīng)發(fā)改,、建設、國土部門審核同意,，房地產(chǎn)企業(yè)申請延期不超過半年開工的,，城市基礎設施配套費減免25元/平方米;房地產(chǎn)企業(yè)申請延期不超過一年開工的，城市基礎設施配套費減免15元/平方米,。在經(jīng)批準的延期內不作為閑置土地,。
那么這一次西安市樓市價格瘋漲，西安市對購房者是否有補貼打算?西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員對此不做回答,。
建議
商品房求大于供
更需加強管與罰
3月30日,，西安市住房保障和房屋管理局出臺《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，其中明確要求開發(fā)商,，對意向購房人數(shù)多于可售房源的,，應采取公證搖號方式公開銷售,，由公證機構全程監(jiān)督，嚴禁內部預留房源或設置全款優(yōu)先選房等限制性條件,。
搖號需要職能部門介入監(jiān)督
華商報記者從西安市長安區(qū)住房保障和房屋管理局獲悉,，位于西安市韋曲街辦的某樓盤，應該是西安市買房新政后第一個搖號的商品房項目,。
據(jù)房地產(chǎn)公司負責人介紹,，3月29日，該公司拿到《商品房預售許可證》,，第二天(3月30日)西安市房管局出臺新的政策,，于是對3月31日銷售模式進行了及時調整和對接。按照要求,，該公司在公證人員及相關職能部門工作人員監(jiān)督見證下,，通知300多位意向客戶全部到場，對這批推出的128套房源公開搖號,。中簽者有全款,，有按揭，有公積金貸款,，也有商業(yè)組合貸等多種形式,。
西安交通大學經(jīng)濟與金融學院一位教授建議，目前西安樓市出現(xiàn)的“買房搖號”政策,，其實職能部門更應細化流程,，比如公證機構由政府部門委派;二是只有取得購房資格的購房人才能參加搖號，杜絕一部分開發(fā)商和投資者人為炒作,、操作,，讓真正的剛需買到房。
加大對捂盤和炒房懲治力度
“在目前需求大于供應的情況下,，開發(fā)商怎么會不考慮利潤最大化呢?”4月12日,，在談及目前是否存在開發(fā)商捂盤惜售的情況時，西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人員表示,，現(xiàn)象應該存在,，但落實證據(jù)很難。
他舉例稱,，按照商品房的預售許可管理要求,，開發(fā)商拿到《商品房預售許可證》之日起，10個工作日之內必須開盤,，開發(fā)商在西安市物價局審核的房屋售價無法改變的前提下,，會有選擇性地把房子賣給一次性購房者，來加快回籠資金。
對開發(fā)商捂盤惜售如何處理的問題,，他表示,，房管部門嚴禁開發(fā)商，以分批,、拆零等方式拖延預售申報時間或采取分幢,、分層、分批的方式進行銷售,。對于違反銷售規(guī)定的,，將按照《關于實行商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理的通知》要求，對違規(guī)主體一次性記10分,、限制網(wǎng)簽銷售,、暫停受理新申請預售許可，通報有關部門實施聯(lián)合懲戒,。
而對于炒房者,，該工作人員表示，西安市會對購房資格審核,，對提供虛假資料的，將取消西安市購房資格,。
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