廣西前首富成老賴 名下地塊涉重復(fù)抵押6億起拍

原標(biāo)題：廣西“前首富”欠債跑路,？名下地塊涉多次抵押,，6億元起拍

近日，位于廣西南寧市青秀區(qū)高坡嶺路西側(cè)一地塊，在網(wǎng)上掛出司法拍賣信息,。目前，該地塊使用權(quán)由廣西“前首富”賴可賓名下房地產(chǎn)公司持有,，起拍價(jià)6億元,。

或成廣西起拍價(jià)最高的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣

崇左市中級(jí)人民法院定于2018年5月10日10時(shí)至2018年5月11日10時(shí)止(延時(shí)的除外)，在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)上公開拍賣南寧一地塊,。

該拍賣標(biāo)的物位于南寧市青秀區(qū)高坡嶺路西側(cè),，面積30324.11平方米，起拍價(jià)為6億元,，增價(jià)幅度為300萬元(或其整數(shù)倍),，保證金為3000萬元。

崇左市中級(jí)人民法院一名負(fù)責(zé)此次拍賣的法官介紹,，這次對(duì)高坡嶺路西側(cè)地塊的司法拍賣,，是崇左市中級(jí)人民法院截至目前所執(zhí)行的起拍價(jià)最高的司法拍賣。

據(jù)淘寶司法拍賣數(shù)據(jù)記載,，這起拍賣亦有望成為廣西起拍價(jià)最高的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣,。

拍賣地塊與廣西前首富有關(guān)

該拍賣地塊的特殊背景，吸引眾多業(yè)內(nèi)及商圈人士眼球,。

2013年1月30日,，廣西凱宇商貿(mào)有限公司以555萬元/畝，總計(jì)2.525億元的價(jià)格競(jìng)得這塊地,。同年6月3日,，南寧市政府頒發(fā)該地塊《國(guó)有土地使用證》，使用權(quán)人為廣西凱宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“凱宇地產(chǎn)”),，賴可賓是該公司的法人代表,。

該地塊入口大門緊閉。

廣西前首富成老賴 名下地塊曾涉重復(fù)抵押被拍賣

據(jù)公開資料,，賴可賓于1993年進(jìn)軍制糖和房地產(chǎn)等領(lǐng)域,。2007年，憑借其名下的廣西永凱實(shí)業(yè)集團(tuán),，曾登上胡潤(rùn)中國(guó)富豪榜,，網(wǎng)傳其為廣西首富位置。

2014年,，全國(guó)制糖行業(yè)大幅虧損,，賴可賓掌控的廣西永凱糖紙有限責(zé)任公司大量食糖無法售出,，被曝拖欠蔗農(nóng)數(shù)億元甘蔗款，有關(guān)于他跑路的傳言不脛而走,。

2016年,，南寧市青秀區(qū)人民法院將賴可賓列入全國(guó)失信被執(zhí)行人名單。

拍賣與金融借款合同糾紛案有關(guān)

拍賣地塊周邊有南寧市二中鳳嶺校區(qū)以及保利·童心緣,、楓林藍(lán)岸,、文景苑、鳳嶺春天等小區(qū),。地鐵一號(hào)線從其前面穿過,，路網(wǎng)完善，交通便利,。

雖然該地塊目前雜草叢生,，但難掩未來商住價(jià)值。廣西公大房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)此次拍賣作出的估價(jià)報(bào)告顯示,，該標(biāo)的物評(píng)估價(jià)8.43995823億元,，是5年前2.525億元的3倍有余。

該地塊目前雜草叢生,。

廣西前首富成老賴 名下地塊曾涉重復(fù)抵押被拍賣

據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)崇左市中級(jí)人民法院民事判決書(2016)桂14民初9號(hào),，2016年，因金融借款合同糾紛,，信達(dá)資產(chǎn)將賴可賓名下的廣西永凱糖紙集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“永凱糖紙”),、凱宇地產(chǎn)告上法庭。

2016年11月30日,，崇左市中級(jí)人民法院一審判決,，永凱糖紙于判決生效后十日內(nèi)，歸還原告信達(dá)資產(chǎn)貸款本金9000萬元及利息;被告凱宇地產(chǎn)以其抵押擔(dān)保的位于南寧市青秀區(qū)高坡嶺路西側(cè)的30324.11平方米國(guó)有土地使用權(quán),，對(duì)判決的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任,，被告永凱糖紙不履行債務(wù)時(shí)，信達(dá)資產(chǎn)有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)拍賣,、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償,。

后因永凱糖紙未及時(shí)還款，信達(dá)資產(chǎn)向法院申請(qǐng)執(zhí)行,。

法院：該塊地被多次抵押

記者從自治區(qū)高級(jí)法院了解到,，此次拍賣標(biāo)的物不止一次被凱宇地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保。永凱糖紙,、凱宇地產(chǎn)4000余萬元貸款經(jīng)工商銀行多次催還仍未履行,。“

廣西前首富成老賴 名下地塊涉重復(fù)抵押6億起拍

“因?yàn)檫@塊地被多次抵押，所以這次拍完以后可能還會(huì)涉及到分配問題,?！背缱笫兄屑?jí)人民法院負(fù)責(zé)此次拍賣事宜的法官說。

除了此次起拍價(jià)高達(dá)6億元的地塊外,，近日，崇左市中級(jí)人民法院還對(duì)南寧市青秀區(qū)云景路10號(hào)春暉花園B區(qū)商場(chǎng)土地使用權(quán)進(jìn)行司法拍賣,，該標(biāo)的物起拍價(jià)6200萬元,。該商場(chǎng)使用權(quán)目前為廣西南寧春暉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持有，該公司法定代表人亦為賴可賓,。

　法律鏈接：土地使用權(quán)的重復(fù)抵押

土地使用權(quán)是非常重要的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，土地使用權(quán)是可以進(jìn)行抵押的,，土地抵押是取得銀行貸款的重要方式之一,，土地使用權(quán)抵押是指在我國(guó)土地使用權(quán)人作為債務(wù)人(抵押人)，在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地的占有,，而將其土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保,，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)依法將該土地使用權(quán)變價(jià)并從所得價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨?。而抵押土地需要辦理登記,，那么能將土地使用權(quán)重復(fù)抵押?jiǎn)?

一、能將土地使用權(quán)重復(fù)抵押?jiǎn)?/p>

根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定,，重復(fù)抵押,，是指?jìng)鶆?wù)人以同一抵押物分別向數(shù)個(gè)債權(quán)人為抵押行為，致使該抵押物上有多個(gè)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押形式,。擔(dān)保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值,。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)余額部分,，可以再次抵押,，但不得超出余額部”，因此你所說的情形,，只要前一次擔(dān)保的債權(quán)小于抵押物價(jià)值,，可以在余額范圍內(nèi)，再次抵押,。

對(duì)本條的規(guī)定,，理解為兩層涵義：首先，本條以明示方式肯定了重復(fù)抵押制度,，即許可債務(wù)人就同一抵押物分別向多個(gè)債權(quán)人進(jìn)行抵押,。其次，本條對(duì)抵押物價(jià)值與被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之關(guān)系作了限制,，只允許抵押物價(jià)值大于被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額,，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的,，也只允許就價(jià)值大于被擔(dān)保債權(quán)部分設(shè)立重復(fù)抵押。

所以從我國(guó)法律來看,，土地使用權(quán)已抵押了,，地上在建工程抵押是可以辦理的。首先,，《物權(quán)法》并不禁止重復(fù)抵押,。而且廢止了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押,，超過了抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值,，在建工程抵押也是有效的。其次,，《物權(quán)法》第200條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,?！?/p>

二、土地使用權(quán)重復(fù)抵押帶來的危害

重復(fù)抵押雖然能滿足現(xiàn)代工商企業(yè)對(duì)充分實(shí)現(xiàn)抵押物價(jià)值和融資功能的強(qiáng)烈愿望,，可具體到土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}時(shí),，它確實(shí)存在著諸多弊端，主要體現(xiàn)在以下方面：

(一)加大抵押權(quán)人交易風(fēng)險(xiǎn),，損害其利益,，抵押物的價(jià)值越低，抵押權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加,。在抵押權(quán)人完全不知情的形勢(shì)下進(jìn)行抵押行為,，就會(huì)加大其交易風(fēng)險(xiǎn)，損害其利益,，對(duì)抵押權(quán)人是非常不公平的,。

(二)無法保證后位抵押權(quán)人的合法權(quán)利，我國(guó)法律規(guī)定,，先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán),，此時(shí)抵押權(quán)的位序關(guān)系即數(shù)個(gè)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的先后順序問題尤為重要。在實(shí)際生活中,，會(huì)存在著一種現(xiàn)象就是后位抵押而債權(quán)履行期卻早于前位抵押的債權(quán)矛盾關(guān)系,，而目前我國(guó)相關(guān)部門對(duì)此種現(xiàn)象較多采取規(guī)避的態(tài)度，因此，對(duì)于后位抵押債權(quán)人的利益就很難去加以保護(hù)和實(shí)現(xiàn)了,。

(三)威脅各方利益,，危害社會(huì)安定，抵押人可能會(huì)利用重復(fù)抵押土地使用權(quán)來進(jìn)行欺詐,，在不告知抵押權(quán)人真實(shí)情況下,，以同塊土地同一價(jià)值騙取貸款或進(jìn)行交易。當(dāng)?shù)狡谛鑳斶€債務(wù)時(shí),，一塊土地的價(jià)值根本無法滿足多個(gè)抵押權(quán)人的抵押數(shù)額,，最終就會(huì)使得抵押權(quán)成為空頭支票，造成國(guó)家,、集體或他人財(cái)產(chǎn)蒙受損失;如果其中還向銀行進(jìn)行了抵押,，導(dǎo)致銀行貸款難以收回,，將會(huì)釀成更嚴(yán)重的后果,，甚至擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

廣西前首富成老賴 名下地塊曾涉重復(fù)抵押被拍賣

三,、避免土地使用權(quán)重復(fù)抵押應(yīng)采取的措施

(一)嚴(yán)格規(guī)范土地使用權(quán)抵押登記

要從各方面完善我國(guó)的抵押制度,，必須建立完備的抵押登記制度，只有賦予抵押權(quán)以公示性與公信力,，才能確實(shí)合理地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,。進(jìn)行土地使用權(quán)抵押時(shí)，一定要到土地管理部門辦理土地他項(xiàng)權(quán)利登記,，抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件,，土地使用權(quán)抵押是一種權(quán)利抵押，并不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有,，所以,，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動(dòng)以及權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記來確認(rèn)和實(shí)現(xiàn)。同時(shí),，土地抵押后應(yīng)及時(shí)到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記,，因?yàn)橛辛送晟频牡怯浿贫龋瑐鶛?quán)人在進(jìn)行土地使用權(quán)登記時(shí),，可以先到有關(guān)登記機(jī)關(guān)查閱登記資料,，了解該土地是否已作了抵押，這就能從根本上有效地防治惡意重復(fù)抵押事件的發(fā)生,。

(二)房產(chǎn)和土地登記機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)辦公

在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí),，應(yīng)遵循房產(chǎn)和土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)一致的原則，應(yīng)由房產(chǎn)和土地兩個(gè)主管部門分別登記,，即在法律上明確房地產(chǎn)抵押登記主管部門是房產(chǎn)管理部門和土地管理部門,。具體做到：一是抵押當(dāng)事人在辦理抵押登記時(shí)，實(shí)行“一次抵押，兩家登記”的辦法,，加強(qiáng)兩個(gè)部門的協(xié)調(diào)與溝通;二是土地,、房產(chǎn)部門應(yīng)建立比較健全的抵押公示咨詢制度、抵押登記產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度,、法院查對(duì)登記制度,、土地價(jià)格爭(zhēng)議和價(jià)格評(píng)估制度，以防止辦理抵押時(shí)出現(xiàn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象,。

(三)建立土地使用權(quán)抵押服務(wù)機(jī)構(gòu)

政府部門應(yīng)建立相關(guān)土地交易信息網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)登記匯集可用作抵押土地的數(shù)量、區(qū)位,、價(jià)格等信息資料,，定期公開對(duì)外發(fā)布土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢,，溝通市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系,。這樣，不僅可以提高土地抵押交易的成功率,，而且可以公示土地使用權(quán)抵押的事實(shí),，從而保障了交易安全，維護(hù)了抵押權(quán)人的合法權(quán)利,，這樣債務(wù)人也就很難把已經(jīng)抵押的土地再次進(jìn)行重復(fù)抵押了,。

涉及到國(guó)有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題：

1.無償取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押,。

國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因,，占有和使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地。上述企業(yè)對(duì)這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),，沒有處置權(quán),，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2.土地使用權(quán)抵押的前提,。

房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同,，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證,，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押,，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,，土地使用權(quán)的抵押便無效,。

3.抵押須有書面文件。

土地使用權(quán)抵押,，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議,。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額,，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字,，制訂出法律文件,。

4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。

在土地使用權(quán)抵押時(shí),，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押,。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益,。

5.保險(xiǎn)問題,。

土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物,，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù),，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限,。

6.土地使用權(quán)抵押時(shí),，應(yīng)辦理登記手續(xù)。

如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押,，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記,，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案,。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押,，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書,。

7.土地使用權(quán)抵押之前,，應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

一般情況下,，抵押人抵押自己的土地使用權(quán),，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值,，所以在抵押之前,，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告,，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策,。

8.董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè),，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定,，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9.應(yīng)請(qǐng)律師出具法律意見書,。

為了證實(shí)抵押人的主體資格,，土地使用權(quán)的合法性,、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益,，抵押權(quán)人應(yīng)聘請(qǐng)律師就抵押?jiǎn)栴}出具法律意見書。

10.土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù),。

因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押,，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí),，抵押雙方應(yīng)到國(guó)家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù),。

11.處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助,。

抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù),，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán),。在處理土地使用權(quán)時(shí),，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù),。

12.抵押權(quán)的終結(jié),。 土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議,。