（原標(biāo)題：房屋拍賣(mài)屢屢遭遇“租期20年”法官提醒：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”不是賴賬“護(hù)身符”）

近日，江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院對(duì)一起案外人執(zhí)行異議案件作出一審判決,，認(rèn)定案外人與被執(zhí)行人的房屋租賃合同關(guān)系不真實(shí),，不產(chǎn)生阻止向拍賣(mài)受讓人交付的法律效力,。

2014年10月，姑蘇區(qū)法院對(duì)某小貸公司與林某等三人民間借貸糾紛作出民事判決,，判決林某等三人歸還貸款220萬(wàn)元及相應(yīng)利息,。該判決發(fā)生法律效力后，某小貸公司申請(qǐng)執(zhí)行,，請(qǐng)求拍賣(mài),、變賣(mài)三人房屋。宋某向法院申請(qǐng)對(duì)房屋帶租約（租期20年）拍賣(mài),，小貸公司提出異議。林某也在筆錄中表示，其與宋某之間并不存在真實(shí)的租賃關(guān)系,，簽訂租賃合同的目的是宋某為了保障其債權(quán)并確保房子在被拍賣(mài)時(shí)可以阻止交付,。為此，姑蘇區(qū)法院作出執(zhí)行裁定書(shū),，裁定除去該房屋上的租賃關(guān)系,。宋某不服裁定，提出執(zhí)行異議,。法院聽(tīng)證后裁定駁回其異議請(qǐng)求,。宋某于是提起案外人異議之訴，請(qǐng)求判令對(duì)房屋帶租約拍賣(mài),。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，宋某與林某系朋友關(guān)系，林某為獲取占房屋價(jià)值較小比例的50萬(wàn)元租金,，而將家庭實(shí)際居住使用的住房（房屋價(jià)值超過(guò)220萬(wàn)元）交由他人占用長(zhǎng)達(dá)20年,，融資成本過(guò)高。其次,，合同約定租金總額為50萬(wàn)元,，折算后月租金僅為2083.33元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情,，且未考慮租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲變化因素,。部分款項(xiàng)支付的時(shí)間發(fā)生在林某獲得小貸公司借款之后，其通過(guò)租賃來(lái)獲取資金的必要性不足,。再次,，宋某擁有其他住宅，并未在租賃期內(nèi)將房屋作為自己或他人的居所進(jìn)行使用,，不符合租賃關(guān)系的一般特征,。綜上，可以認(rèn)定雙方存在通過(guò)簽訂租賃合同規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意,，租賃合同關(guān)系不真實(shí),，不產(chǎn)生阻止向拍賣(mài)受讓人交付的法律效力。宋某應(yīng)停止占用房屋,，對(duì)其請(qǐng)求對(duì)房屋帶租約拍賣(mài)的訴訟請(qǐng)求,，不予支持。

案件判決后,，雙方當(dāng)事人均未上訴,。

司法拍賣(mài)促進(jìn)了債權(quán)人合法權(quán)益的迅速兌現(xiàn)。但近來(lái),，一些網(wǎng)民反映,，不少拍賣(mài)的房屋，都有驚人的長(zhǎng)期租賃（十幾至二十年），面對(duì)這樣的拍賣(mài)房產(chǎn)自己只能望而生畏,。

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則可能被被執(zhí)行人惡意利用,，與第三人串通建立虛假租賃關(guān)系規(guī)避執(zhí)行或者與其他債權(quán)人簽訂名為租賃合同實(shí)為擔(dān)保等性質(zhì)的合同以損害其他債權(quán)人、房屋競(jìng)買(mǎi)人利益,。

法官說(shuō)法

姑蘇區(qū)法院執(zhí)行局局長(zhǎng)曹黎豐分析,，虛假租賃往往同時(shí)具備以下多個(gè)特點(diǎn)：租賃合同落款日期在設(shè)定抵押或法院查封之前；未辦理租賃登記備案手續(xù),；約定最長(zhǎng)租賃年限,；聲稱(chēng)租金已一次性付清；出租人和承租人關(guān)系特殊等,。

曹黎豐表示,，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是為了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人權(quán)益?？墒?，現(xiàn)在卻被一些人拿來(lái)規(guī)避、對(duì)抗執(zhí)行,。被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上如存在長(zhǎng)期租賃關(guān)系,，必然對(duì)財(cái)產(chǎn)能否處置變現(xiàn)及變現(xiàn)金額產(chǎn)生影響，因此在案件審理中需要格外慎重,。通過(guò)對(duì)雙方簽訂租賃合同的背景,、租金水平、付款方式等租賃合同的基本特征及市場(chǎng)一般交易習(xí)慣進(jìn)行判斷,，認(rèn)定合同雙方是否存在規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意,，租賃合同關(guān)系是否真實(shí)。一般來(lái)說(shuō),，租賃合同必須在抵押,、查封前簽訂，且承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃合同占有房屋,，開(kāi)始占有的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是在案涉房屋抵押,、查封前，而且應(yīng)當(dāng)至今占有,。比如：在抵押,、查封前已經(jīng)在且至今仍在案涉房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的；已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房屋作為住所地的營(yíng)業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的,；迄今一直在繳納水電,、物業(yè)費(fèi)的……

“對(duì)虛構(gòu)租賃關(guān)系、對(duì)抗法院執(zhí)行的行為,，姑蘇區(qū)法院已開(kāi)展‘法徽正懸’專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng),，一經(jīng)查實(shí),，將依法予以制裁?！辈芾柝S說(shuō),。