原標(biāo)題：蘇州樓市調(diào)控升級：園區(qū)新房限售3年 二手房限售5年

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏 等待已久的蘇州樓市新政終于靴子落地,。

5月11日晚間,，蘇州市人民政府發(fā)布官方消息，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域,、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施,，包含已經(jīng)取得預(yù)售許可證尚未開始網(wǎng)簽的項(xiàng)目，購房人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起,，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓,。

在文件中蘇州市政府強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位,，遏制投機(jī)炒房，出臺了調(diào)控升級措施,。

此外,，新政同時(shí)對蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房也實(shí)施限售措施，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓,。

綠都地產(chǎn)集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人成軍表示,，新政影響相對有限，沒有傳言版力度大：“園區(qū)高新區(qū)一手房市場本來競爭就激烈,，二手房取證后五年再可交易,，影響也可控,，園區(qū)高新區(qū)二手房需求量，大部分是改善性需求以及沖著學(xué)區(qū),?！?/p>

在全國“搶人大戰(zhàn)”的背景下,，蘇州新政依然為引進(jìn)人才留下了通道：在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi),，針對新建項(xiàng)目，實(shí)行人才優(yōu)先購買政策,。房企應(yīng)當(dāng)將預(yù)（銷）售許可建筑面積50～60%的住房,，優(yōu)先出售給在蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并在蘇州無自有住房的人才,。人才的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)先購買政策,，由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會另行制定。

除了限售,，此次蘇州還在土地出讓政策上有所調(diào)整,，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置，將土地競價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可的規(guī)定,，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價(jià)5～10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可,，將土地競價(jià)超過土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價(jià)10～25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式,。

克而瑞蘇常片區(qū)總經(jīng)理戈文問表示,，新政的力度并不算嚴(yán)厲，也不是預(yù)期中的全域性限售,，主要還是為了打擊熱點(diǎn)板塊投資投機(jī)行為,。

成軍認(rèn)為，限售政策主要是限制近期園區(qū)二手房價(jià)格被哄抬過高的現(xiàn)象,，打壓預(yù)期：“園區(qū)是蘇州技術(shù),、資金、人才,、教育等資源高地,，新房供應(yīng)量又有限，大量購房需求依然存在,，所以基本面應(yīng)該不會有太大變化,。”

新政出臺的背景,，是蘇州樓市今年以來的“失控”行情,。4月蘇州商品住宅成交均價(jià)為21881元/平方米，房價(jià)漲幅位列全國第一,。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2019年4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為104.7萬平方米，環(huán)比3月增長58%，同比2018年4月增長81%,。新房供不應(yīng)求,，多次出現(xiàn)千人排隊(duì)、即開即磬的狀況,，例如在4月6日,，萬科在蘇州的一項(xiàng)目吳江萬科翡翠公園開盤，千余人搶408套房源,，開盤不到2分鐘售罄,。

2019年1-4月，蘇州二手房共計(jì)成交28898套,，同比增長37.9%,。從成交套數(shù)來看，園區(qū)最高,，達(dá)到6615套,；姑蘇區(qū)次之，6060套,；相城區(qū)最少,，2597套。

土地市場同樣“高燒”不退,。一周的時(shí)間,，蘇州誕生了三個地王，4月29日,，備受關(guān)注的蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號地塊拍賣結(jié)果出爐,，中海以35.6億元競得該地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米,，溢價(jià)率37.67%,，需現(xiàn)房銷售。這塊地是蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設(shè)以來首次土地樓面價(jià)破3萬元,，也使得中海一舉拿下名副其實(shí)的蘇州新地王,。

此次新政主要針對蘇州工業(yè)園區(qū)，園區(qū)毫無疑問也是蘇州今年以來樓市最熱鬧的區(qū)域,。由于區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)較少,，一二手房價(jià)格倒掛，蘇州園區(qū)是蘇州樓市頗受關(guān)注的一大區(qū)域,，但凡推出土地都會遭到開發(fā)商哄搶,，新房也是一房難求。

去年底開盤的海亮唐寧府,，1200組客戶搶三百余套房源,，開盤“秒光”,；中海在園區(qū)的另外一個項(xiàng)目中海上東區(qū)，去年底開盤即售罄,，此后加推幾次均實(shí)現(xiàn)“日光”,。

目前蘇州園區(qū)湖東在售項(xiàng)目僅有中海上東區(qū)，均價(jià)約為42000元/平方米,，而板塊內(nèi)的二手房價(jià)格達(dá)到了5000元／平方米－60000元／平方米,。價(jià)格倒掛成為推動新房市場一房難求的最大因素之一。

在這樣的“高溫”情況下,，不少蘇州市民多次在網(wǎng)上向蘇州市政府和住建局等部門投訴,，五一勞動節(jié)前后,，關(guān)于蘇州要加碼調(diào)控的消息甚囂塵上,。

靴子落地后，不少蘇州房企人士以及中介表示,，雖然是調(diào)控的加碼,，但并不如預(yù)期的力度大，對當(dāng)下“失控”的市場到底會帶來多大的影響還未可知,。

“短期內(nèi)園區(qū)的外溢需求也許會帶動別的板塊進(jìn)一步上漲,，像吳江區(qū)、滸通板塊等,?！币晃惶K州房企營銷中層說。