原標(biāo)題：萬達(dá)安全了嗎?

王博馬克實(shí)習(xí)生張丹|文

作者：王博

管理嚴(yán)苛,、執(zhí)行力驚人，這是業(yè)界對(duì)萬達(dá)的普遍印象,。這樣的企業(yè)，面對(duì)危機(jī)時(shí)會(huì)沉默,，卻不會(huì)失措,，但要重回巔峰甚至更上層樓，僅有這些品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

沉寂兩年的萬達(dá)正在蘇醒,，而且是以每月增加400多億元投資的速度,。

2019年上半年，王健林密集會(huì)見了東北和中西部地區(qū)的省級(jí)政府官員,，還在甘肅,、遼寧、四川,、廣東等地大筆投資,，項(xiàng)目涵蓋萬達(dá)廣場、文化旅游,、高星酒店等多種業(yè)態(tài),，據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì),，總投資額高達(dá)2550億元。

加上公開資料可查的13.4億元拿下廣州黃埔地塊,、5.75億元拿下上海馬橋地塊,，34.75億元拿下大連甘井子地塊，上半年,，萬達(dá)總計(jì)投資2604億元,，比其去年的總營收還高出461億元。

2016年,，王健林的行程單一樣滿,，但會(huì)見對(duì)象是法國總統(tǒng)、希臘總理,、英國外交大臣,、印度總理，以及洛杉磯市長,。

這一年是萬達(dá)海外并購最多的年份,，萬達(dá)斥資逾百億美元，把十幾家海外文娛,、影視,、體育、地產(chǎn)項(xiàng)目收歸囊中,，當(dāng)年的海外投資計(jì)劃更是超過200億美元,。

2017年6月21日，一份銀監(jiān)會(huì)抬頭的紅頭文件在社交媒體流傳,，主要內(nèi)容是銀監(jiān)會(huì)要求四大國有銀行對(duì)萬達(dá),、海航,、復(fù)星,、安邦等公司的跨境投資業(yè)務(wù)的資金來源進(jìn)行重點(diǎn)排查。

次日上午,，萬達(dá)股債雙殺,，旗下多只債券遭遇瘋狂拋售，萬達(dá)電影（002739.SZ）跌幅高達(dá)9.87%,，市值縮水超60億元,，午后，萬達(dá)電影臨時(shí)停牌,。

幾乎一夜之間,，萬達(dá)的信貸窗口即被關(guān)閉。

王健林防止資金鏈斷裂的應(yīng)對(duì)手段堪稱決絕，2017年7月19日,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn),，將13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，交易總金額637.5億元,，創(chuàng)下中國地產(chǎn)史上單一交易的紀(jì)錄,。

這場世紀(jì)交易的發(fā)布會(huì)比原定開始時(shí)間晚了一個(gè)半小時(shí)，VIP休息室旁的記者聽到了酒杯摔碎的聲音,，現(xiàn)場展板上一度刪掉富力的名字。

“這當(dāng)口了還在壓價(jià),，全世界面前出我們的丑,！”事后，王健林憤怒異常,。

外界普遍將這筆交易解讀為萬達(dá)的揮淚大甩賣,，因?yàn)?3個(gè)文旅城土地儲(chǔ)備近5000萬平方米，僅此一項(xiàng)價(jià)值就超過交易對(duì)價(jià),，這些文旅城賬面更有逾200億元現(xiàn)金,。

但王健林的關(guān)注焦點(diǎn)是降低負(fù)債率，這些文旅城都是長周期,、重資產(chǎn),、增加杠桿率的項(xiàng)目，未來至少五六年內(nèi)每年要凈增1000億元負(fù)債,，十幾年才能收回投資,。

資本市場對(duì)萬達(dá)的斷臂融資并不買賬。交易過后,，穆迪,、標(biāo)普、惠譽(yù)均下調(diào)萬達(dá)的信用評(píng)級(jí),。其中,，標(biāo)普全球（S&P Global）將大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)下調(diào)至BB，展望為負(fù)面,。在標(biāo)普的評(píng)級(jí)體系中,，A類及BBB為投資級(jí)，以下均為投機(jī)級(jí),，BB是投機(jī)級(jí)中的最高得分,。

國內(nèi)輿論更是一片唱衰之聲，一篇自媒體文章用落馬云南原省委書記白恩培影射王健林的未來,，贏得刷屏效應(yīng),。

“我們走出去收購文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)初可是政府部門樹的典型,?！睂?duì)此,，一位萬達(dá)高管一臉無奈。

此后,，王健林在公眾視野中消失,，起初還在自家年會(huì)上放聲高歌，后來自家年會(huì)上也取消了這一傳統(tǒng)節(jié)目,。

2016年,，萬達(dá)是營收最大的地產(chǎn)公司，2018年,，萬達(dá)營收下降16%,，資產(chǎn)下降21.4%，對(duì)手們卻在倍數(shù)增長,。

犧牲增長是為了換來安全,。《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)了國內(nèi)外資料,，發(fā)現(xiàn)2018年4月,，萬達(dá)已經(jīng)提前還清了總計(jì)為17.325億美元的四筆離岸貸款，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)萬達(dá)的評(píng)級(jí)雖然沒有變化,，但展望卻由負(fù)面變?yōu)榉€(wěn)定,。

上交所公示的2018年萬達(dá)商管債券年度報(bào)告顯示，截至2018年底,，公司有息負(fù)債規(guī)模為1886.89億元,，其中2019年之內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債（一年以上的中長期負(fù)債）210.27億元。而萬達(dá)2018年的經(jīng)營性現(xiàn)金流為291億元,，基本可以覆蓋到期債務(wù),。

在2019年初的萬達(dá)年會(huì)上，王健林稱,，兩年內(nèi)將把萬達(dá)的有息負(fù)債率降至“絕對(duì)安全”水平,。辦法就是不斷提高輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比?！叭f達(dá)既然認(rèn)準(zhǔn)了輕資產(chǎn),、低負(fù)債的發(fā)展戰(zhàn)略，就不能動(dòng)搖,?！?/p>

2018年3月，萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“萬達(dá)商業(yè)”）更名為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬達(dá)商管”）,，去掉了“地產(chǎn)”二字,，其產(chǎn)品萬達(dá)廣場的業(yè)務(wù)模式也從拿地自持，向輸出管理，租金分成轉(zhuǎn)變,。

但是,，與王健林的講話相反，萬達(dá)今年上半年2600多億元投資中,，多是靠銀行貸款支撐,、拿地自持的重資產(chǎn)項(xiàng)目。并且,，在萬達(dá)似乎回到老路的同時(shí),，宏觀環(huán)境也變得似曾相識(shí)。

7月29日,，央行在京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì),，會(huì)議認(rèn)為，近年來銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化,，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，要加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示,，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率,。

此前，金融監(jiān)管當(dāng)局已經(jīng)收緊了房企的信托融資和海外發(fā)債,。

兩年前王健林?jǐn)啾凼浇灰椎倪壿嬍侨ジ軛U,、輕資產(chǎn)、求安全,，如今再度加杠桿,、重資產(chǎn)的邏輯又何在？是因?yàn)楦械阶约阂呀?jīng)安全了,，還是輕資產(chǎn)知易行難,？如果重資產(chǎn)不得不為，萬達(dá)是否會(huì)重蹈兩年前的資金鏈危機(jī),？

輕資產(chǎn)模式知易行難

輕資產(chǎn)模式雖可降負(fù)債,、收租金，卻無法撬動(dòng)銀行貸款,。在房地產(chǎn)行業(yè),，留自己的錢、花銀行的錢可謂圭臬

2017年6月22日股債雙殺之后,，萬達(dá)加速了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,。輕資產(chǎn)模式若能成功，萬達(dá)不僅可以靠租金養(yǎng)活自己,，也會(huì)徹底告別房企借錢,、買地、賣樓的高負(fù)債發(fā)展模式，進(jìn)而擁有抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力,。

萬達(dá)原有四大集團(tuán)：商業(yè)地產(chǎn),、文化、金融,、網(wǎng)絡(luò)科技,，2018年變成商管、文化,、地產(chǎn),、金融。網(wǎng)科集團(tuán)作為失敗項(xiàng)目已經(jīng)基本解散,，金融集團(tuán)也剝離了網(wǎng)貸業(yè)務(wù),。

商管集團(tuán)源自于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，旗下主要業(yè)態(tài)為萬達(dá)廣場,，2014年之后萬達(dá)廣場越做越大,，獨(dú)立了出來。2018年3月,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為萬達(dá)商業(yè)管理,，萬達(dá)廣場悉數(shù)劃歸商管。

截至2018年底,，萬達(dá)商管已經(jīng)擁有280個(gè)萬達(dá)廣場,。這一年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入占總收入的75.1%,，其中有穩(wěn)定增長預(yù)期的租金收入達(dá)328.8億元,，占總收入的15.3%。

王健林希望2020年萬達(dá)變成一家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司,，他認(rèn)為轉(zhuǎn)型成功最主要的標(biāo)志就是租金穩(wěn)定增長,。而商管業(yè)務(wù)無疑是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的主力。

張巍曾在世紀(jì)金源等多家商管公司做過招商工作,，曾多次參加萬達(dá)舉辦的招商大會(huì),。每次大會(huì)，都會(huì)有上千家國內(nèi)外品牌商到場,，萬達(dá)在建或馬上要開業(yè)的廣場都有自己的展臺(tái),。而讓她感觸最深的是，萬達(dá)的招商大會(huì)向所有競爭對(duì)手開放,?！坝悬c(diǎn)江湖老大的作風(fēng)，他不怕被搶品牌商,，在會(huì)上我們總能碰到老朋友,?！?/p>

能夠做到限時(shí)開業(yè)和滿鋪開業(yè)，是萬達(dá)商管推行輕資產(chǎn)模式的底氣所在,，也是其核心競爭力,。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平把萬達(dá)商管的招商策略形容為胡蘿卜加大棒。由于萬達(dá)廣場規(guī)模大,，所以在招商上對(duì)品牌商有較強(qiáng)議價(jià)能力,。相對(duì)而言，輕資產(chǎn)的萬達(dá)廣場硬件條件會(huì)差一點(diǎn),，但是萬達(dá)招商時(shí)會(huì)把條件好的門店與待培育的門店搭配著談,。

比如，優(yōu)衣庫,、海底撈等品牌商同萬達(dá)合作時(shí),，在入駐中心城市黃金地段的萬達(dá)廣場時(shí)，也必須承諾入駐非中心城市偏遠(yuǎn)地段的萬達(dá)廣場,。品牌商通常都會(huì)對(duì)萬達(dá)這種以肥補(bǔ)瘦的策略妥協(xié),。

萬達(dá)滿鋪開業(yè)的優(yōu)勢吸引了地方政府、很多中小房地產(chǎn)開發(fā)商以及城建公司,。2017年,，萬達(dá)放緩了拿地節(jié)奏，但這些合作對(duì)象手中都有地,。

目前萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)按委托管理和自持劃分，委托管理又分直投和合作,。直投是對(duì)方出錢,，萬達(dá)負(fù)責(zé)拿地、運(yùn)營,，合作則是萬達(dá)只輸出管理,，不持有物業(yè)。只要不是自持,，萬達(dá)都稱為輕資產(chǎn)管理,。

王健林計(jì)劃在2019年讓委托管理項(xiàng)目數(shù)量超過自持開發(fā)項(xiàng)目。一位萬達(dá)研究院高管近日告訴《財(cái)經(jīng)》記者,，委托管理模式,，萬達(dá)目前還是以合作為主，但今年萬達(dá)商管的布局又偏重了,，因?yàn)楹献骰锇楹茈y與萬達(dá)步調(diào)一致,。

在2019年初的萬達(dá)年會(huì)上，王健林透露,，2018年新開業(yè)萬達(dá)廣場43個(gè),，其中輕資產(chǎn)29個(gè),，未完成開業(yè)50個(gè)的計(jì)劃，原因在于有的輕資產(chǎn)合作方的執(zhí)行力欠佳,，這是輕資產(chǎn)模式帶來的新課題,。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查了解，在委托管理模式中,，雖然萬達(dá)只輸出管理團(tuán)隊(duì),，不需要出一分錢，資產(chǎn)是變輕了,，但是溝通和管理成本變得越來越高,。

一位陜西萬達(dá)商管公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的高管稱，有的二線城市地產(chǎn)商規(guī)模不大,，也不懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營,，需要萬達(dá)商管團(tuán)隊(duì)花大量時(shí)間溝通，而當(dāng)萬達(dá)研究院出了設(shè)計(jì)圖后,，合作方卻拖延付款,，導(dǎo)致施工進(jìn)度緩慢，甚至延期開業(yè),。這在過去的萬達(dá)是決對(duì)不允許的,。所以，萬達(dá)現(xiàn)在更愿意和地方政府合作,。

“說到就做到”一直是王健林引以為豪的企業(yè)文化,。萬達(dá)素有紅綠燈制度，每個(gè)部門的工作都有眾多時(shí)間結(jié)點(diǎn),，一個(gè)員工如果到了結(jié)點(diǎn)沒完成工作,，考核就會(huì)亮紅燈，超過三個(gè)紅燈,，一般直接辭退,，除非王健林特批。

不滿是雙向的,?！敦?cái)經(jīng)》記者在采訪中了解到，有中小開發(fā)商抱怨,，萬達(dá)的規(guī)矩太多,，保證金和分成比例太高。

公開資料顯示,，萬達(dá)商管與合作對(duì)象的租金分成為三七開,，萬達(dá)得三?！敦?cái)經(jīng)》記者從多個(gè)萬達(dá)高管處了解,，根據(jù)具體項(xiàng)目不同,，有的甚至可以達(dá)到四六。萬達(dá)還會(huì)收一筆保證金,，這筆保證金按項(xiàng)目體量不同,，在1000萬-1500萬元之間。

為了保障合作伙伴可以和萬達(dá)同步,，王健林曾表示,，從2019年開始，要把萬達(dá)的流程計(jì)劃模塊管理延伸到所有輕資產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主,。

盡管有不滿,，但萬達(dá)商管依然很受歡迎。一個(gè)萬達(dá)廣場開業(yè),，對(duì)中小開發(fā)商意味著周邊房價(jià)上漲,，對(duì)地方政府意味著就業(yè)、政績與居民消費(fèi)提高,。

但對(duì)萬達(dá)而言,，輕資產(chǎn)模式雖可降負(fù)債、拿分成,，卻無法獲得充沛的現(xiàn)金流,。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上玩的是金融，如果不動(dòng)產(chǎn)不是自持,，萬達(dá)就無法從銀行貸款,，即使貸款之后的負(fù)債率仍然適度。而無法獲得貸款,，公司就無法快速回籠資金,，同時(shí)失去了擴(kuò)張動(dòng)力。

萬達(dá)是業(yè)內(nèi)最早推出商業(yè)綜合體概念的房企之一,，這意味著一個(gè)萬達(dá)廣場周邊，還會(huì)配置酒店,、住宅,。住宅在取得銷售許可證之后可以向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸，而萬達(dá)廣場在滿鋪開業(yè)時(shí),，可以申請(qǐng)經(jīng)營貸,。

2017年之前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)快速回流資金有兩種模式,，一種是開發(fā)貸,、經(jīng)營貸，一種是住宅賣錢,。住宅開盤一個(gè)月可能就賣空了,，這些錢又可以投入到商業(yè)拿地,。

但另一方面，重資產(chǎn)開發(fā)和持有商業(yè)物業(yè),，對(duì)地產(chǎn)公司的資金實(shí)力和融資能力都是很大考驗(yàn),。

相較住宅快速開發(fā)、迅速預(yù)售,，9個(gè)-12個(gè)月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流的業(yè)務(wù)模式,，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營需要2年-3年，隨后是漫長的租金回流過程,，許多一線城市項(xiàng)目的租金回報(bào)率不到5%,，低于地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營地產(chǎn)企業(yè)）的融資成本。

因此,，許多中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是以售養(yǎng)租,，通過銷售商業(yè)物業(yè)周邊的住宅或其他可售物業(yè)回收資金來覆蓋商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營和融資成本。

萬達(dá)廣場的滿鋪開業(yè)優(yōu)勢使其獲得貸款的難度明顯低于同行,。

一位曾在萬達(dá)商管工作八年的高管向《財(cái)經(jīng)》記者解釋,，銀行的租金經(jīng)營貸，一般會(huì)按十倍租金估值,，一座萬達(dá)廣場滿鋪開業(yè)后,，若預(yù)測其第一個(gè)自然年租金約為1.5億元，那么金融機(jī)構(gòu)的估值就是15億元,。

在萬達(dá)信用良好時(shí),，可從銀行以5.5%的利息，貸出估值60%的資金,。順利時(shí),，開業(yè)第三天，萬達(dá)財(cái)務(wù)公司的賬上就會(huì)出現(xiàn)9億元銀行貸款,。

“（萬達(dá)的）財(cái)務(wù)一開始就會(huì)和銀行打好招呼,，要不然怎么快速輪轉(zhuǎn)第二個(gè)項(xiàng)目。我們做房地產(chǎn)的人有一個(gè)基本概念,，就是最好別花自己的錢,，花銀行的錢?！痹撊f達(dá)商管前高管說,。

不僅如此，自持也意味著萬達(dá)擁有不動(dòng)產(chǎn)未來的增值空間,。

上海五角場萬達(dá)廣場12年前開業(yè),，是萬達(dá)自持物業(yè)，現(xiàn)在一年租金可以到7億元,，這座萬達(dá)廣場的售價(jià)自然也水漲船高,。而萬達(dá)的輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目,，一年也許只有千萬級(jí)的租金分成，物業(yè)增值和萬達(dá)一點(diǎn)關(guān)系沒有,。

“今年萬達(dá)加速了,，不跑不行啊。這幾年市場還可以,，萬達(dá)一慢,，其他企業(yè)就開始搶地盤，現(xiàn)在適合萬達(dá)的地越來越少,，手慢了,，以后就沒機(jī)會(huì)了?！鄙鲜鋈f達(dá)商管陜西高管表示,。

也許這才是萬達(dá)重回重資產(chǎn)模式的主因。

2000億投資再戰(zhàn)文旅

重回重資產(chǎn)模式將再度繃緊萬達(dá)的資金鏈,，即使萬達(dá)想走賣配套房來輸血文旅項(xiàng)目的老路,，政策環(huán)境也未必允許

單位：億元,，資料來源：《財(cái)經(jīng)》記者根據(jù)王健林年會(huì)報(bào)告整理

萬達(dá)再次變重,，主要體現(xiàn)還不是商管的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，而是外界一度以為萬達(dá)要徹底退出的文旅城項(xiàng)目,。

兩年前萬達(dá)把13個(gè)文化旅游項(xiàng)目91%的股權(quán)賣給融創(chuàng),，同時(shí)這些項(xiàng)目的品牌、內(nèi)容規(guī)劃,、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營管理繼續(xù)由萬達(dá)主持,，融創(chuàng)要連續(xù)20年，每年每個(gè)項(xiàng)目付5000萬元品牌許可使用費(fèi)給萬達(dá),，共計(jì)130億元,。外界解讀萬達(dá)此舉只是要解資金的燃眉之急，并未放棄文旅城業(yè)務(wù),。

但2018年10月,，萬達(dá)將留給自己主持的事務(wù)包括其人員悉數(shù)轉(zhuǎn)給融創(chuàng)，僅保留9%股權(quán),，外界普遍認(rèn)為萬達(dá)要徹底放棄文旅業(yè)務(wù)。現(xiàn)在看來,，彼時(shí)萬達(dá)的公告所言非虛——萬達(dá)一直看好中國文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景,，今后萬達(dá)將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)，保留文化旅游產(chǎn)業(yè)的骨干團(tuán)隊(duì),，重組文旅規(guī)劃院,、文旅建設(shè)中心和文旅管理公司,。

同萬達(dá)廣場的思路相同，文化旅游城不僅可以讓開發(fā)商配售住宅,，快速套現(xiàn),，運(yùn)營好了，還可以為企業(yè)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流,。

今年上半年萬達(dá)2600多億元投資中,，文旅項(xiàng)目和拿地自建的重資產(chǎn)萬達(dá)廣場項(xiàng)目占了絕大部分。

6月,，融創(chuàng)位于廣州和無錫的兩座文旅城相繼開業(yè),，一個(gè)月之內(nèi)連開兩座文旅城，這在中國文旅產(chǎn)業(yè)歷史上還是首次,。

兩場開幕式上,，廣州市副市長、江蘇省副省長,，分別到場,，孫宏斌站在其中，只言片語,，卻成焦點(diǎn),。地方政府希望這兩座文旅城可以留住珠三角、長三角的游客,，拉動(dòng)地方就業(yè),、消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長，因此對(duì)孫宏斌禮遇有加,，而這些榮光原本屬于王健林,。因?yàn)檫@兩座文旅城是萬達(dá)賣給融創(chuàng)的，交易時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目已接近竣工,。

王健林之所以在交易15個(gè)月之后將13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì),、建設(shè)和管理公司均轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，是因?yàn)閮商装嘧?，兩種不同的文化,，并不是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，而是互相爭老大,。

如青島東方影都項(xiàng)目,，由萬達(dá)和融創(chuàng)共建，占地376萬平方米,，包括融創(chuàng)影視產(chǎn)業(yè)園和萬達(dá)茂等組合,。

但是，開業(yè)時(shí)孫宏斌只露了個(gè)臉，外界的直觀印象還是萬達(dá)出品,?！捌放苹顒?dòng)費(fèi)都是我們出，最后跟你們要個(gè)會(huì)議紀(jì)要,、日程,，你們都不給?！比趧?chuàng)高管曾公開向萬達(dá)表示不滿,。

王健林表示，萬達(dá)賣給融創(chuàng)的是文旅城1.0版本,，現(xiàn)在萬達(dá)要做的是2.0版本,。2.0版本更注重運(yùn)營和結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?/p>

但無論是哪個(gè)版本，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做文旅近五年來,，還沒有培育出一個(gè)能夠比肩國際同行的項(xiàng)目,。

多位商業(yè)地產(chǎn)專家在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，中國式的地產(chǎn)+文旅,，從一開始就目的不純,，不少人是打著做文旅的旗號(hào)拿地賣住宅。

2014年,，萬達(dá)在武漢開建電影樂園,，是萬達(dá)轉(zhuǎn)型文旅真正意義上的首開項(xiàng)目，然而開業(yè)不到兩年就停止?fàn)I業(yè),。

這個(gè)樂園是“武漢中央文化區(qū)”的組成部分,，其中還包括漢秀、萬達(dá)廣場,、七星級(jí)酒店,，以及萬達(dá)·御湖世家等業(yè)態(tài)，屬于休閑,、商業(yè)娛樂,、辦公、高端居住的綜合體項(xiàng)目,。

《財(cái)經(jīng)》記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì),，武漢樂園項(xiàng)目中的住宅占地面積幾乎是萬達(dá)其他文旅項(xiàng)目面積的總和。

但一名經(jīng)歷了武漢影視城從建設(shè),、運(yùn)營到落寂全過程的萬達(dá)員工認(rèn)為,，王健林是真的在做文旅，希望把中國文化打造成強(qiáng)IP,，否則萬達(dá)不會(huì)在武漢影視城投入35億元,，并從全球挖人，組建一支流光溢彩的團(tuán)隊(duì)，這支團(tuán)隊(duì)的高管聚集了迪士尼,、環(huán)球影城、杜莎,、歡樂谷,、拉貢樂園等知名文旅品牌的精英。

但是,，因?yàn)槭懿涣思瘓F(tuán)的強(qiáng)管控,，這些高管大多干三個(gè)月左右就離職了。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉,，萬達(dá)文旅地方總經(jīng)理權(quán)限比同業(yè)其他公司都要低,，一個(gè)幾十億元的投資項(xiàng)目，地方經(jīng)理的審批額度只有幾十萬元,，連一個(gè)宣傳背景,，或者宣傳標(biāo)語，地方總經(jīng)理都做不了主,，需要上報(bào)集團(tuán),，中間要過七八個(gè)高管，最后到分管文旅的總裁,。當(dāng)標(biāo)語確認(rèn)下來,，再想修改可能已經(jīng)來不及了，因?yàn)楣?jié)點(diǎn)文化,，修改一遍,，報(bào)批一遍，風(fēng)險(xiǎn)太高,。

上述員工回憶,，那段時(shí)間每個(gè)同事都應(yīng)付于完成節(jié)點(diǎn)，無法真正以創(chuàng)意者的身份來運(yùn)作項(xiàng)目,。那時(shí),，無論是樂園還是漢街另一端的漢秀劇場，都過分追求硬件的感官刺激而缺乏觸動(dòng)人心的內(nèi)容表達(dá),。

地產(chǎn)思維在萬達(dá)還是占據(jù)主流,，強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化、節(jié)點(diǎn)文化,、快速回本,、嚴(yán)格管控，而文旅思維提倡的是個(gè)性化,、創(chuàng)意,、體驗(yàn)，以及培養(yǎng)多元化收入。當(dāng)然,，這不僅是萬達(dá)的問題,，所有正在轉(zhuǎn)型文旅的地產(chǎn)公司都面臨這個(gè)挑戰(zhàn)。

萬達(dá)官方資料顯示,，王健林希望武漢電影樂園可以五年回本,。開園時(shí)掛牌票價(jià)為成人票平日320元/人,，周末及節(jié)假日400元/人,。如果一家三口去玩，就需要1200元左右,，這在上海還可以,，在武漢則遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)仄骄蓍e消費(fèi)水平。

“文旅項(xiàng)目即使萬事皆備的前提下,，一個(gè)從零開始的主題景區(qū),，必須有五年的時(shí)間，才能打造出人山人海的場面,。但地產(chǎn)不一樣,，從地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營角度，投入再大都是短期套現(xiàn),，只要預(yù)售樓盤就可以掙錢,。”前新加坡環(huán)球主題樂園營銷運(yùn)營副總裁梁文寧說,。她也參與了武漢電影樂園+漢秀的項(xiàng)目,。

從地產(chǎn)出發(fā)的文旅項(xiàng)目，最后都是地產(chǎn)反哺文旅,，在這樣的機(jī)制下,，文旅行業(yè)的長投資、慢回收模式就不可能獲得管理層的認(rèn)同,。

“文旅是苦旅,，是詩與遠(yuǎn)方，需要長遠(yuǎn)的眼光與堅(jiān)定的意志,，如果太看重眼前利益,，就不要做文旅?！绷何膶幷f,。

文旅業(yè)務(wù)目前歸屬于萬達(dá)文化集團(tuán)，而上市公司萬達(dá)電影是文化集團(tuán)收入最高的業(yè)務(wù)單元,。2018年,，文化集團(tuán)總收入580.6億元,，比商管集團(tuán)高204億元。

同樣是文化產(chǎn)業(yè),，為什么萬達(dá)玩得好影視,，卻總在文旅上栽跟頭。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為,，中國地產(chǎn)開發(fā)商的基因是高周轉(zhuǎn),，電影制作和發(fā)行的業(yè)務(wù)邏輯接近地產(chǎn)基因，只要用足夠的錢去砸,，就能買到好劇本、好劇組和人氣演員,，而且萬達(dá)院線本身又是很強(qiáng)的發(fā)行平臺(tái),，所以比較容易成功。但是迪士尼這種需要長期打磨和積淀的強(qiáng)IP文化產(chǎn)品,，靠錢是砸不出來的,。

《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)賣給融創(chuàng)的文旅項(xiàng)目中,，多數(shù)盈利狀況都不樂觀,。此番萬達(dá)2000億元投資再戰(zhàn)文旅，資金仍將主要依托銀行貸款,，如果文旅項(xiàng)目自身不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流,，是否又要走回賣配套房產(chǎn)來輸血的老路？

倘若如此,，萬達(dá)的資金鏈將再次面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。

7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》,，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù),。

銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托等非銀機(jī)構(gòu)融資渠道也在收緊，再次重申嚴(yán)查信托等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)公司配資拿地,。

隨著7月30日政治局會(huì)議再次重申“房住不炒”,，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)業(yè)的融資形勢愈發(fā)嚴(yán)峻,。

兩年前的政策利刃,，對(duì)準(zhǔn)的是所有高杠桿海外擴(kuò)張的大型企業(yè)，這次政策面再度出手,，針對(duì)的卻只是房地產(chǎn)行業(yè),。

“空手道”不好玩

王健林以講義氣著稱，很關(guān)心跟他一起做生意的朋友們是否賺錢,，這種關(guān)心也應(yīng)該延伸到普通投資人

2017年,，萬達(dá)的危機(jī)來自銀行禁貸,，現(xiàn)在，萬達(dá)做重文旅和商管也有部分原因迫于現(xiàn)金流壓力,。未來,，利用多種融資手段，回歸二級(jí)市場,，減輕對(duì)銀行的依賴,，是萬達(dá)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。

幾年前,，王健林就提出萬達(dá)體育和傳奇影業(yè)要開展資本運(yùn)作,，萬達(dá)廣場也要做資產(chǎn)證券化。目前來看,，進(jìn)展并不順利,。

7月26日，萬達(dá)體育（Nasdaq：WGS）登陸美國納斯達(dá)克,，開盤價(jià)6.00美元,，跌破8美元發(fā)行價(jià)。截至收盤,，萬達(dá)體育大跌35.5%,，報(bào)5.16美元。至8月2日本刊截稿,，萬達(dá)體育股價(jià)4.68美元,，市值6.4億美元。

萬達(dá)體育的資產(chǎn)由自有的中國業(yè)務(wù)（WSC）,、收購來的瑞士體育營銷公司盈方體育傳媒集團(tuán)（Infront）和總部位于美國佛羅里達(dá)州坦帕市的世界鐵人公司（WTC）組成,。

2015年2月，萬達(dá)以10.5億歐元收購盈方,；同年8月,，以6.5億美元收購世界鐵人。如今,，萬達(dá)體育的總市值尚不及當(dāng)初收購出資額的40%,。

萬達(dá)體育雖然資本市場表現(xiàn)不佳，但也算成功敲鐘,，而萬達(dá)商管則沒這么幸運(yùn)了,。截至今年5月30日，上交所公示信息顯示萬達(dá)商業(yè)（已更名萬達(dá)商管）狀態(tài)還是“中止審查”,。萬達(dá)商業(yè)的上市之路可謂一波三折,。

2014年底，萬達(dá)商業(yè)在香港上市,，不到八個(gè)月之后,，王健林就開始啟動(dòng)回歸A股計(jì)劃,。

王健林解釋說，“我做了很多行業(yè),，朋友們跟著我一起投資,，每單都賺的很開心，唯有這單,，我的朋友虧錢了,。這是很重要的一點(diǎn)，不能對(duì)不起朋友和股東,，所以我們一定要私有化,。”

萬達(dá)商業(yè)股價(jià)最高時(shí)78港元,，最低時(shí)31.1港元,。而同期香港老牌商業(yè)地產(chǎn)公司新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）股價(jià)則在100港元左右。

2015年,，新鴻基全年?duì)I收593億元，其中租金收入占29%,。萬達(dá)商業(yè)2015年總營收1242億元,，其物業(yè)銷售和租金收入分別占總營業(yè)收入的82.39%、10.93%,。

中國大部分商業(yè)房地產(chǎn)商都是“以售養(yǎng)租”的模式,，拿地時(shí)就挑綜合用地，一部分地用來蓋商場,，做成自持物業(yè),；大部分地用來蓋住宅銷售。所以營收構(gòu)成也是租金收入占小頭,，賣房收入占大頭,。但是，香港市場和國際接軌,，同國際資本一樣,，不認(rèn)可中國商業(yè)地產(chǎn)的高負(fù)債運(yùn)營模式，這也導(dǎo)致在海外上市的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)公司市盈率偏低,。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為,，低估值導(dǎo)致萬達(dá)商業(yè)市值不能覆蓋上市前私募投資的成本，造成私募投資者退出困難,，萬達(dá)商業(yè)不得不爭取轉(zhuǎn)回市盈率較高的A股,。

萬達(dá)商業(yè)在港股退市時(shí)，再次用私募資金回購了股票,。

其私有化項(xiàng)目書顯示,，私募基金的投資者包括香港杉杉集團(tuán)有限公司,、中國中鐵股份有限公司、平安保險(xiǎn)集團(tuán),、中國工商銀行等,，投資總額為307.8億港元。若萬達(dá)商業(yè)在2018年8月31日前未完成A股上市,，須以每年12%的單利向參與私有化的境外投資人回購全部股權(quán),，以每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購全部股權(quán)。

一位熟識(shí)王健林的人士透露,，如果不是2017年的危機(jī),，萬達(dá)商業(yè)應(yīng)該早就上市了，沒有一定把握,，王健林不會(huì)決定回A股,。

2010年以后，除了借殼,，A股市場沒有一家房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)IPO,，迄今中國證監(jiān)會(huì)仍未開閘房企IPO。

2018年,，被稱為中國金融強(qiáng)監(jiān)管,、去杠桿元年，地產(chǎn)行業(yè)成了重災(zāi)區(qū),，不要說A股上市,，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)公司來說，以6%的成本融資都成為奢望,。

2018年1月29日,，距對(duì)賭協(xié)議生效還有八個(gè)月，萬達(dá)商業(yè)迎來白衣騎士,，其上市時(shí)間再次延長,。

當(dāng)天，騰訊控股（0700.HK）,、蘇寧云商（002024.SZ）,、京東（NASDAQ：JD）、融創(chuàng)（1918.HK）四家公司投資約340億元,，收購萬達(dá)商業(yè)約14%的股份,，正好覆蓋了萬達(dá)商業(yè)退市時(shí)與私募基金投資人的對(duì)賭協(xié)議。

這次交易讓萬達(dá)商業(yè)的投資人大換血,，也讓萬達(dá)商業(yè)有更多時(shí)間處理關(guān)聯(lián)交易問題,。

目前萬達(dá)集團(tuán)通過兩家公司占萬達(dá)電影53%的股權(quán)。2015年初,，萬達(dá)電影A股上市,，2018年,，萬達(dá)電影票房收入占總營收的64.37%。

由于萬達(dá)影院在萬達(dá)廣場內(nèi),，所以,，每個(gè)萬達(dá)廣場對(duì)萬達(dá)影院收的租金多少，直接影響萬達(dá)影院的利潤率,，相對(duì)的,，也會(huì)影響萬達(dá)廣場的營收表現(xiàn)。

未來,，要順利于A股上市,，萬達(dá)商業(yè)需要對(duì)和萬達(dá)電影關(guān)聯(lián)交易給出有說服力的說明。

一位國內(nèi)資管公司CFO認(rèn)為,，萬達(dá)商業(yè)上市進(jìn)程一直停留在中止審查狀態(tài),，這對(duì)企業(yè)并無壞處。萬達(dá)商管一旦上市,，所有關(guān)聯(lián)交易,、風(fēng)險(xiǎn)都要披露，而近一兩年,，萬達(dá)商管的股權(quán),、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)一直在調(diào)整,，如果在沒有處理好之前就倉促上市,，會(huì)引來大量質(zhì)疑,。

不僅萬達(dá)商業(yè),，萬達(dá)在海外的資本運(yùn)作也難言佳績。除了萬達(dá)體育市值大大低于當(dāng)初的收購金額,，萬達(dá)的其他海外并購項(xiàng)目,，市值也低于收購時(shí)的出資額。

2012年以26億美元收購的美國電影院線AMC（NYSE：AMC）是萬達(dá)第一個(gè)大型海外并購案,，2019年8月1日,，其市值僅為11.7億美元。

2016年1月以35億美元收購的美國傳奇影業(yè)是萬達(dá)迄今最大的海外收購,，王健林本想將其裝入萬達(dá)電影提振市值,，卻因?yàn)槭召徍髽I(yè)績表現(xiàn)不佳，不得不將其從萬達(dá)電影的重組標(biāo)的中剔除,，并引發(fā)證監(jiān)會(huì)追問傳奇影業(yè)業(yè)績,，一時(shí)陷入尷尬。

王健林曾多次表示,，做生意的最高境界就是空手道,，不花錢也能玩大項(xiàng)目,。2016年5月，在做客央視“對(duì)話”節(jié)目時(shí),，王健林透露了萬達(dá)資本運(yùn)作的秘笈：

“我們前不久花35億美元并購美國傳奇影業(yè),。并購前兩個(gè)月前先私募，拿了158億元,，比并購花的錢還要多（指現(xiàn)金部分,，該并購一部分是用萬達(dá)影視公司股份支付），去掉稅收以后,，等于把這次并購的錢全拿回來了,，我只是稀釋我影視產(chǎn)業(yè)的一點(diǎn)股權(quán)，沒有什么負(fù)債,。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)私有化也一樣,，300多億元，完全是這些朋友們和投資者參與,，大股東沒有拿一分錢,。私有化完成以后，將來（在A股）上市以后增發(fā)股份,，把香港股份再配給他們就完了,，我們的股份也沒有被稀釋，但是投資者的回報(bào)和整個(gè)公司價(jià)值得到提升,。

這幾年我們花了差不多二十幾億美元收購一些體育公司,，也是這個(gè)打法。收購之后我們會(huì)開展私募,，把收購的錢都拿回來,。”

事實(shí)證明,，空手道并不好玩,。只要不轉(zhuǎn)股，私募也是負(fù)債,，也許可以不在負(fù)債率中體現(xiàn),，但對(duì)LP（為基金出資的有限合伙人）同樣會(huì)有還本付息的承諾。哪怕轉(zhuǎn)了股,，甚至早期股東在股價(jià)不錯(cuò)時(shí)實(shí)現(xiàn)了退出,，但現(xiàn)股東仍然會(huì)因?yàn)榈凸蓛r(jià)賠錢。王健林以講義氣著稱,，很關(guān)心跟他一起做生意的朋友們是否賺錢,，這種關(guān)心也應(yīng)該延伸到普通投資人。

好消息是，雖然萬達(dá)的多渠道融資進(jìn)展并不順利,，但它的信貸環(huán)境正在變好,。

《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2018年之后,，部分銀行對(duì)萬達(dá)的開發(fā)貸授信額度相比2017年有所增加,。招商銀行負(fù)責(zé)大企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的人員稱，對(duì)萬達(dá)開發(fā)貸的信貸敞口已有所放寬,。一位大連地方銀行行長也表示,，現(xiàn)在萬達(dá)的貸款要求是受歡迎的，但是,，投資海外的信貸審查仍然很嚴(yán),。

“去地產(chǎn)”得失

一項(xiàng)決策，從短期視角（3年以內(nèi)）,、中期視角（5年-10年）,、長期視角（10年以上）評(píng)判，結(jié)論會(huì)大不相同

萬達(dá)自2003年起進(jìn)入文化娛樂產(chǎn)業(yè),，2012年已名列中宣部“中國文化企業(yè)30強(qiáng)”榜首,，并于當(dāng)年提出不動(dòng)產(chǎn)和文化旅游雙輪齊飛的發(fā)展口號(hào)，2015年之后,，萬達(dá)加速擴(kuò)張文娛產(chǎn)業(yè),，在2019年1月的集團(tuán)年會(huì)上，王健林正式宣布萬達(dá)已不是房地產(chǎn)企業(yè),，因?yàn)榈禺a(chǎn)板塊收入已降至總收入的25.2%,，文化板塊占總收入的32.3%，成為萬達(dá)集團(tuán)第一大收入板塊,。加上商管,、金融等板塊，服務(wù)業(yè)收入已占萬達(dá)總收入的四分之三,。

萬達(dá)商管2018年實(shí)現(xiàn)收入376.5億元,，占比17.6%,，王健林不把它看作地產(chǎn)業(yè)務(wù),，但商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)，按業(yè)內(nèi)慣例,，該收入亦為地產(chǎn)收入,。即便如此，萬達(dá)非地產(chǎn)板塊的收入也已高達(dá)六成,，“不是房地產(chǎn)企業(yè)”并非妄言,。

2012年底，萬達(dá)的目標(biāo)是到2020年將房地產(chǎn)比重降到50%以下。王健林做此決策的依據(jù)是：房地產(chǎn)已經(jīng)高速發(fā)展了20年,，再過20年這個(gè)行業(yè)一定會(huì)萎縮,，為了支持企業(yè)長青，萬達(dá)一定要未雨綢繆,。

但在萬達(dá)提前完成轉(zhuǎn)型目標(biāo)的同時(shí),，當(dāng)初仰望它的小伙伴們卻實(shí)現(xiàn)了對(duì)老大哥的超越。在萬達(dá)股債雙殺,、斷臂融資之后的兩年,，地產(chǎn)圈的競爭格局天翻地覆。當(dāng)初和萬達(dá)體量相仿,，但堅(jiān)持在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的公司,，目前規(guī)模都超過了萬達(dá)。

2016年,，萬達(dá),、萬科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）,、碧桂園（2007.HK）,、融創(chuàng)（1918.HK）五家地產(chǎn)公司的營收分別為2549億元、2404億元,、2114億元,、1530億元、353億元,，萬達(dá)最高,。

而到2018年，五家地產(chǎn)公司的營收分別為2143億元,、2976億元,、4662億元、3791億元,、1248億元,。萬碧恒三家均領(lǐng)先萬達(dá)，恒大營收已是萬達(dá)的2.2倍,。

除了這些老牌勁敵,，兩年中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀也不斷涌現(xiàn)。

被稱為小萬達(dá)的新城控股（601155.SH）,，以1.5倍到2倍工資挖角萬達(dá),，一切模式也照般萬達(dá)。現(xiàn)在,，這家公司的資產(chǎn)已達(dá)3000多億元,。王健林曾在商管業(yè)務(wù)上的兩員大將,，陳德力、曲德君均轉(zhuǎn)投這家公司,。

還有旭輝（0884.HK）,、中糧大悅城、華潤萬象城,，這些公司紛紛在核心地段拿地,，這讓萬達(dá)可以選擇的合適地段變得越來越少。

但這并不意味著王健林當(dāng)初去地產(chǎn)化是決策失誤,。

2014年之后,，房地產(chǎn)業(yè)又迎來了一波發(fā)展高潮，矢志轉(zhuǎn)型的萬達(dá)完全錯(cuò)過這波紅利,，保守型的萬科所獲也不豐,，激進(jìn)型的恒大、碧桂園,、融創(chuàng)則成了大贏家,。但結(jié)合政經(jīng)社會(huì)因素綜合考量，這很可能是房地產(chǎn)業(yè)最后一波大紅利,。王健林2012年的問題：20年后怎么辦,？7年之后，這個(gè)問題不僅沒有過時(shí),，反而更加緊迫,。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)都意識(shí)到了這個(gè)問題,，紛紛開始多元化探索,，穩(wěn)健的如萬科做物流地產(chǎn)、圍繞自有物業(yè)做教育零售等相關(guān)多元化,，激進(jìn)的如恒大投資千億跨界進(jìn)軍新能源汽車行業(yè),，但迄今為止，所有主流房企的收入構(gòu)成中,，物業(yè)銷售仍超過九成,，多元化業(yè)務(wù)微不足道或處于凈投入階段。

地產(chǎn)業(yè)很可能即將從白銀時(shí)代進(jìn)入到青銅時(shí)代,，主流公司都在尋找下一個(gè)萬億市場,。以長期視角來看，文娛,、商管確實(shí)比房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)更有前途,。一項(xiàng)決策,，從短期視角（3年以內(nèi)）,、中期視角（5年-10年）、長期視角（10年以上）評(píng)判，結(jié)論會(huì)大不相同,。

王健林的最新表述,，希望未來的萬達(dá)是一家現(xiàn)代服務(wù)型公司。就這個(gè)目標(biāo)而言,，萬達(dá)亟須解決兩大問題：一是如何做好文化產(chǎn)業(yè),，而不是把文化地產(chǎn)業(yè)越做越大；二是如何把控商管板塊輕重兩個(gè)模式結(jié)合的度,，做好精細(xì)化運(yùn)營,，而不是讓其淪為融資工具。

而文旅和商管兩種業(yè)態(tài),，需要兩種不同的文化與管理機(jī)制,。這很分裂，但卻是萬達(dá)重回巔峰必須做出的改變,。

王健林曾公開表示,，他不相信忠誠度，所以用嚴(yán)格的制度來管理萬達(dá),。萬達(dá)從一開始就實(shí)行總部集權(quán),，弱化地方總經(jīng)理的作用。萬達(dá)目前仍是世界上規(guī)模最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司,，員工超15萬,，持有280家萬達(dá)廣場。這么大的體量下,，總部集權(quán)對(duì)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)很實(shí)用,，它利于管理、提高效率,，但缺少靈活性與創(chuàng)新力,，而這恰是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)最需要的能力。

《財(cái)經(jīng)》記者走訪了十多位萬達(dá)員工與合作伙伴,，不管是底層員工還是區(qū)域經(jīng)理,，大都自嘲為工業(yè)化流水線上的螺絲釘。在這家公司幾乎每一個(gè)經(jīng)理級(jí)崗位都有兩三個(gè)備選,，萬達(dá)最不缺的就是人,，一個(gè)項(xiàng)目未及時(shí)完工，馬上就會(huì)有幾十個(gè)人頂上,。

在2015年出版,、署名王健林的《萬達(dá)哲學(xué)》一書中，執(zhí)行力被視為萬達(dá)成為一流企業(yè)的“法寶”,。的確,，驚人的執(zhí)行力,、嚴(yán)苛的管理，是業(yè)界對(duì)萬達(dá)的普遍印象,。這樣的萬達(dá),，面對(duì)危機(jī)會(huì)沉默，卻不會(huì)失措,，但要重回巔峰甚至更上層樓,，僅有這些品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

作者為《財(cái)經(jīng)》記者,，原載2019年8月5日《財(cái)經(jīng)》雜志