京滬深三地加碼長租公寓監(jiān)管,，嚴(yán)控“租金貸”成焦點

2月以來,，深圳、北京,、上海三個一線城市在四天內(nèi)相繼發(fā)文,，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動監(jiān)管。

專家分析指出,，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā),，究其原因，多為搶占市場,、擴(kuò)大規(guī)模,，采取高進(jìn)低出、長收短付,、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張,，導(dǎo)致其經(jīng)營難以為繼。

因此,，針對長租公寓高風(fēng)險經(jīng)營亂象提出的嚴(yán)控“租金貸”,、嚴(yán)禁“長收短付”等舉措，成為此輪住房租賃市場調(diào)控的焦點,。

焦點1：“租金貸”只能撥付給承租人個人

嚴(yán)控“租金貸”,，是此次一線城市進(jìn)行住房租賃經(jīng)營活動監(jiān)管的核心內(nèi)容,。

近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，原因之一,，便是企業(yè)通過銀行租金分期貸款變相融資,，直接形成“資金池”，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,。

此次北京要求嚴(yán)控“租金貸”撥付對象,，規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè),。

也就是說,，租客申請了住房租賃貸款，放貸機(jī)構(gòu)可以把貸款發(fā)放給租客,，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東,，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。

深圳也提出,，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議,，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。貸款期限不得超過住房租賃合同期限,，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配,。

同時，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞,、欺騙,、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款,，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容,。

上海規(guī)定，未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu),，原則上不得新增該項業(yè)務(wù),。已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前報備貸款規(guī)模壓降計劃,，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下,。

上海也明確，對于新發(fā)生的個人“租金貸”業(yè)務(wù),，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu),、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶,。

焦點2：企業(yè)收取和支付租金周期必須匹配

當(dāng)下,，許多長租公寓企業(yè)也通過預(yù)收租客租金、晚付房東租金的形式來打造“資金池”，用于擴(kuò)大規(guī)模和搶占市場,。這種“長收短付”的高風(fēng)險經(jīng)營模式及其帶來的爆雷風(fēng)險,，引發(fā)各地高度重視。

北京與上海都明確,，住房租賃企業(yè)向承租人收取租金的周期,，應(yīng)當(dāng)與向出租人支付租金的周期相匹配。

北京限定企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金,。

上海規(guī)定,，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè),；承租人支付租金周期不超過3個月的,，由住房租賃企業(yè)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。

上海還要求,，住房租賃企業(yè)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過3個月的長周期租金,。房屋管理、市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容,，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險,。

深圳則提出,，住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數(shù)額的,對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管,，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保,。而且，監(jiān)管資金只能由監(jiān)管銀行按月釋放給住房租賃企業(yè),。

焦點3：設(shè)租金監(jiān)管賬戶明確資金監(jiān)管范圍

去年,，杭州、重慶,、成都,、西安等地就發(fā)文要求住房租賃企業(yè)開立專用賬戶，對其收取的租金進(jìn)行專項監(jiān)管,。

上海,、深圳此次也提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)刈缘纳虡I(yè)銀行中,，開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶,。

上海明確，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取租金和押金,，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶,；住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管賬戶支付。

同時,，兩地要求住房租賃企業(yè)與銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議,，明確專戶內(nèi)資金監(jiān)管范圍、資金釋放條件及流程等,。

在嚴(yán)禁“長收短付”,、嚴(yán)控“租金貸”的前提下，北京則針對住房租賃企業(yè)收取的押金提出建立押金托管制度,。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金,，須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用,。

專家觀點：租房是絕對剛需,，如何發(fā)展仍需更多研究

“三個一線城市同步加強(qiáng)管控，說明租賃市場在發(fā)展中確實出現(xiàn)了一些問題,，亟需加強(qiáng)監(jiān)管,。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池指出,，其中一個重要問題,，就是近兩年輕資產(chǎn)長租公寓利用金融杠桿圈錢擴(kuò)張后出現(xiàn)爆雷、跑路,，給房東,、承租人和金融機(jī)構(gòu)都造成了很大損失和傷害。

北京,、上海,、深圳三地也針對這一現(xiàn)象出臺了強(qiáng)有力的監(jiān)管措施，例如嚴(yán)控“租金貸”,?！氨容^來看，在針對‘租金貸’的監(jiān)管政策上,，上海不僅嚴(yán)禁新增企業(yè)開展‘租金貸’業(yè)務(wù),，而且對貸款規(guī)模進(jìn)行了限制，這比北京,、深圳更為嚴(yán)格,。”

趙秀池認(rèn)為,，租賃住房是當(dāng)下許多市民的絕對剛需,，發(fā)展租賃住房市場也是民生的需求。未來各地依然會大力發(fā)展住房租賃市場,，在租購并舉的住房制度安排上,、在房源的供給上，租賃住房毋庸置疑都會占一席之地。

但她也指出,，住房租賃市場究竟應(yīng)該怎么發(fā)展,，仍然需要對更多的問題進(jìn)行研究思考?！鞍ㄗ赓U市場在住房市場中應(yīng)該占多大的比重,；應(yīng)該以存量住房及其改造為主，還是新建租賃住房為主,；機(jī)構(gòu)租賃和個人租賃如何共存,；保障租賃住房和商品租賃住房如何分配；租賃市場和買賣市場的關(guān)系怎么處理等等,?！?/p>

新京報記者吳嬌穎