原標(biāo)題：2022年，第一個(gè)放開“限購”的二線省會(huì)誕生

樓市政策,，正在全速逆轉(zhuǎn)。

據(jù)媒體報(bào)道，近日,，福州率先“松綁”限購政策：在五城區(qū)買房，無須提供12個(gè)月社?；騻€(gè)稅證明,。

這意味著，實(shí)行6年之久的限購政策,，開始松動(dòng)了,。

自此，福州也成為繼鄭州,、哈爾濱之后第三個(gè)率先松綁“救市”的二線省會(huì)城市,。

樓市政策逆轉(zhuǎn)，影響有多大,？

01

三大省會(huì),，在不同層面完成了對樓市核心調(diào)控政策的全面“突圍”。

眾所周知,，這一輪樓市調(diào)控?fù)碛形宕蠛诵墓ぞ撸?/p>

一是限購,，二是限貸，三是限售,，四是限價(jià),，五是房地產(chǎn)稅。

這些核心政策,，都開始松動(dòng)了,。

鄭州，是全國首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市,，也是首個(gè)重提“棚改貨幣化安置”的城市,，更是這一輪打響松綁第一槍的二線省會(huì)。

繼鄭州之后,，哈爾濱更是明確廢止限售政策,，從而成為全國首個(gè)取消限售的二線省會(huì),。

此前在哈爾濱主城區(qū)購房，3年之后上市交易,。

取消限售之后,，所有房子均可直接上市流通。

相比鄭州,、哈爾濱,，福州更進(jìn)一步，直接對調(diào)控更為核心的限購政策出手,。

過去幾年,，雖然各地松綁不斷，但更多還是以人才政策之名行變相松綁之實(shí),，只敢在限購的高墻之上“悄悄”打開一道小門,，而大門洞開、圍墻從此形同虛設(shè)的還是首次,。

至于限價(jià),，也早已處在松綁的邊緣。

很多城市已經(jīng)或明或暗降低了新房限價(jià)的門檻,，更有不少城市試圖在二手房指導(dǎo)價(jià)上做出更多動(dòng)作,。

日前，針對市場有關(guān)“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言,，深圳市住建部門表示,，會(huì)視調(diào)控要求和市場形勢適時(shí)對價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整。

曾經(jīng)將房價(jià)一度打了7折的二手房指導(dǎo)價(jià),，或?qū)⒚媾R前所未有的大變動(dòng),。

至于房地產(chǎn)稅，至少在2022年都不再是市場預(yù)期的范疇,。

日前,，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件,。

這意味著,，本來已經(jīng)箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，又要推遲了,。（參閱《房地產(chǎn)稅試點(diǎn),，為何又推遲了》）

樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機(jī),。

02

為什么率先突圍的是這些省會(huì),？

歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)告訴我們，越是最早松綁,、越早最急于刺激托底的地方,，市場形勢就越嚴(yán)峻,，來自基本面的支撐就越弱。

雖然房價(jià)只是小幅回調(diào),，但大多數(shù)城市已經(jīng)開始面臨土地流拍,、市場冰封的壓力。

從官方數(shù)據(jù)來看,，大多數(shù)城市房價(jià)跌幅不到5%,，部分省會(huì)房價(jià)仍有一定漲幅。

以這一輪率先出手的三個(gè)省會(huì)來看,，相比于2020年,，哈爾濱房價(jià)下跌5.9%，鄭州下跌1.1%,，而福州則上漲3.8%,。

雖然房價(jià)并未出現(xiàn)大幅回調(diào)，但市場成交嚴(yán)重萎靡,，一旦“有價(jià)無市”成為現(xiàn)實(shí),，再高的房價(jià)最終都無法維持。

要知道,，這些省會(huì)樓市庫存，基本都創(chuàng)出了新高,。

這意味著,，即使未來新房全部暫停上市,，在這些城市，至少也有1-2年時(shí)間,，才能賣完已有的房子,。

樓市走冷，對土地市場的影響可謂立竿見影,，賣地收入不可避免走入了低谷,。

日前，福州進(jìn)行首輪土拍,，共出讓18塊土地,，其中有3塊流拍、3塊現(xiàn)場撤牌,，在成交的12塊土地中,，8塊都是底價(jià)成交,。

值得關(guān)注的是，這一輪土拍,，基本都是國企進(jìn)行兜底,，鮮見民企的身影。

03

相比樓市,，這些省會(huì)的經(jīng)濟(jì)基本面也面臨一定壓力,。

作為省會(huì)，這些城市都不乏強(qiáng)省會(huì)的底氣和意圖,，但經(jīng)濟(jì)與一線和強(qiáng)二線相比仍有一定差距,。

最先松綁的鄭州，曾面臨洪澇,、疫情的雙重沖擊,，GDP增速跑輸全國。

2021年,，鄭州GDP為1.27萬億,，同比增長4.7%，增速在萬億城市中僅高于西安,，處于墊底位置,。

取消限售的哈爾濱，經(jīng)濟(jì)長期在低位徘徊,，而人口流失的速度有增無減,。

2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元,，不及山東臨沂,、陜西榆林、浙江金華等普通地級(jí)市,。

要知道,，早在20年前，哈爾濱GDP一度位居全國TOP20之列,。

比經(jīng)濟(jì)形勢更嚴(yán)峻的是人口,。

2010-2020年，哈爾濱常住人口從1063.6萬減少到1000.9萬,，人口萎縮62.7萬,，成為全國唯一人口負(fù)增長的省會(huì)城市。

與鄭州,、哈爾濱相比,，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭正猛。

2021年，福州GDP達(dá)1.13萬億,，不僅躍居全國20強(qiáng),，而且時(shí)隔20多年首次超過泉州，躋身全省首位,。

這是強(qiáng)省會(huì),、強(qiáng)都市圈戰(zhàn)略助力的結(jié)果，這在《官宣,！第5個(gè)國家級(jí)都市圈來了》中有詳細(xì)論述,。

對于福州來說，如何更進(jìn)一步,，鞏固全省第一大市之位,，穩(wěn)定房地產(chǎn)恐怕也是其中不可或缺的一環(huán)。

04

與二線省會(huì)相比,，三四線城市的壓力更大,。

二線省會(huì)普遍都出臺(tái)過嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，市場正常需求遭到一定抑制,，而松綁本身就是一種“武器”,，對市場能起到一定刺激作用。

三四線城市,，本身就沒有多少調(diào)控可言,，既無限購也無限售，門檻本來就已低到地板上,，所以借松綁來釋放政策利好的空間幾乎不存在,。

這是一方面。

更嚴(yán)重的是,，三四線城市的樓市普遍創(chuàng)下歷史新高，去化周期超過2年乃至3年的不是孤例,。

數(shù)據(jù)顯示,，一線城市去化周期為12.96個(gè)月，二線18.05個(gè)月,，三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月,，迫近疫情期高位。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù),，全國去化周期最高的10個(gè)城市：

防城港,、連江、大連,、煙臺(tái),、河源、梅州,、福清,、惠州,、銅陵、北海,。

其中,，防城港的去化周期超過90個(gè)月（7-8年），堪稱歷史之最,。

這背后的原因同樣不難理解,。

一方面，三四線城市的經(jīng)濟(jì)基本面普遍較弱,，且面臨人口持續(xù)流出的嚴(yán)峻壓力,。

另一方面，棚改貨幣化基本已經(jīng)收官,，維系三四線高房價(jià)的最大支撐不復(fù)存在,。

因此，面臨經(jīng)濟(jì),、人口基本面之變,，即便出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的大松綁，對三四線城市的提振效應(yīng)也相對有限,。

05

樓市核心政策頻頻“突圍”,，釋放了什么信號(hào)？

正如《中國城市大趨勢》一書所分析的,，樓市是典型的政策市,。

大漲必有調(diào)控，遇冷必有松綁,，這是顛撲不破的鐵律,。

且不說2022年5.5%的GDP增長目標(biāo)，本身就預(yù)示著房地產(chǎn)不能成為拖累,。

而面對疫情沖擊,、地緣沖突的“黑天鵝”，房地產(chǎn)的重要性更是有增無減,。

畢竟,，這一輪疫情沖擊之大，超乎預(yù)期,。

不僅全國經(jīng)濟(jì)第一大市上海成為“重災(zāi)區(qū)”之一,，眾多萬億經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市更是被席卷其中，穩(wěn)增長面臨前所未有的壓力,。

所以,，托底乃至刺激房地產(chǎn)來穩(wěn)增長，就成了必然選擇。

畢竟,，房地產(chǎn)不僅能通過固定資產(chǎn)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,，還能通過賣地收入補(bǔ)充地方的土地財(cái)政，更是經(jīng)由上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)的繁榮,。

不過,，這種刺激效應(yīng)已面臨邊際遞減的尷尬，而作為反面的擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì),、金融風(fēng)險(xiǎn),、民生壓力等問題愈發(fā)突出。

所以,，前幾年,，房地產(chǎn)去金融化、泡沫化,，才被提上日程,，力圖通過政策圍堵來實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

然而,，樓市的特性決定,，“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“軟著陸”的可能，問題遲早都要直面,。

考慮到居民收入,、杠桿率及房價(jià)本身所處的位置，新一輪松綁,，更大作用在于維穩(wěn)和扭轉(zhuǎn)預(yù)期,，對于高能級(jí)城市或許不乏刺激作用，但大多數(shù)城市能維持房價(jià)不墜就已相當(dāng)不錯(cuò)了,。

沒錯(cuò),，未來無論政策如何松綁，樓市恐怕都回不到過去了,。

是誰,？