原標題：融創(chuàng)爆雷內幕：鄭州樓盤近乎停工,，監(jiān)管賬戶存疑

7月7日,，有河南村鎮(zhèn)銀行儲戶再次被賦“紅碼”，當事人未涉足中高風險區(qū)、核酸檢測陰性即被河南當?shù)仉x奇賦予健康碼“紅碼”。

這讓鄭州融創(chuàng)中原大觀的業(yè)主變得緊張起來，因為在6月中旬的“紅碼事件”中，他們跟銀行儲戶一樣都被賦了紅碼。

7月8日,，融創(chuàng)業(yè)主在群內互通了此次“紅碼事件”的情況，所幸,，直至目前維權業(yè)主們的健康碼未見異常,。

然而，盡管健康碼正常,，但業(yè)主們預購的融創(chuàng)中原大觀依然未實現(xiàn)全面復工,。

停工的融創(chuàng)中原大觀建筑工地 受訪者供圖，拍攝于6月初

據(jù)融創(chuàng)中原大觀的幾位業(yè)主向《中國經濟周刊》反映,，由融創(chuàng)旗下公司開發(fā)的中原大觀建筑施工進展不順,，原定于今年下半年分批交付的幾棟樓施工進程已近乎停滯。

今年4月,，部分業(yè)主曾因樓盤停工,、監(jiān)管資金賬目不明等問題前往當?shù)劂y保監(jiān)局維權，有業(yè)主懷疑“被賦紅碼”一事與此有關,。前番“紅碼事件”成為融創(chuàng)爆雷的一個醒目注腳,。

中原大觀停工的住宅樓盤至今未能實現(xiàn)全面復工。據(jù)了解,，融創(chuàng)地產可能遭遇流動性壓力,，多地的房地產項目受到影響，其監(jiān)管賬戶資金流向也遭遇外界質疑,。

融創(chuàng)業(yè)主：停工7個月，復工日期一拖再拖

業(yè)主們提供的視頻中,，6月下旬,，木材、鋼材等建材散亂分布在工地各處,，建到一半的樓棟上只有零星幾個工人在活動,。原本應在今年7月,、12月交房的融創(chuàng)中原大觀工地上，目前無明顯的施工跡象,。

公開信息顯示,，中原大觀占地面積4.4萬平方米，建筑面積31.86萬平方米,，樓棟總數(shù)10棟,，項目規(guī)劃建設1926戶。2018年8月開盤售樓,，至2021年9月全盤售罄,，每平方米單價在1.5萬元至2.1萬元。

目前看,，中原大觀全面復工遙遙無期,。 受訪者供圖，拍攝于6月初

多名業(yè)主告訴《中國經濟周刊》記者,，該樓盤早在去年年底就有了停工跡象,。業(yè)主李青稱：“去年11月感覺沒有進度，當時并沒在意,，今年過完年一直不見復工,。從3月上旬開始，業(yè)主們就一直在催促融創(chuàng)復工,，前后幾經波折,，至今工地上也只有20多個工人?！?/p>

據(jù)李青提供的信息顯示,，中原大觀原定于今年7月至12月交付，但直至目前,，大部分樓棟的多項施工處于停工狀態(tài),。進展最慢的樓棟主體施工進度不足一半，原定于7月交付的樓棟即便能馬上正常施工,，預計工期至少也需要半年,。

多位業(yè)主在維權過程中保留的記錄顯示，對于項目停工原因,，開發(fā)商及當?shù)赜嘘P部門曾以“新冠肺炎疫情”“特大暴雨”“揚塵管控”“行業(yè)風波”“金融監(jiān)管政策”等多個理由進行解釋,。

3月，當?shù)赜嘘P部門對融創(chuàng)中原大觀停工的解釋,。

業(yè)主張建國稱,，融創(chuàng)曾多次向業(yè)主承諾復工，從3月15日開始,，先后多次承諾的復工日期有3月底,、4月中旬,、5月20日、6月23日等,。但至今,，中原大觀依然未能實現(xiàn)全面復工，其間業(yè)主與開發(fā)商及有關部門多次協(xié)商,，而復工日期一拖再拖,。

據(jù)開發(fā)商的微信公眾號“融創(chuàng)中原”載文，該項目曾于5月20日舉辦復工儀式宣稱復工,。但據(jù)李青等業(yè)主稱,，該復工儀式只是一場“作秀”，參與儀式的“工人”穿著工作服進場,，儀式一結束就翻墻溜出工地,，之后的一個月工地現(xiàn)場無全面復工跡象。據(jù)業(yè)主觀察,直至6月底,，建筑工地僅有二三十個工人在活動,。

李青稱，融創(chuàng)的一名負責人曾書面答復業(yè)主,，許諾中原大觀2023年6月交付,。張建國在觀察工地情況后表示：“目前現(xiàn)場進展情況很難真正實現(xiàn)這個承諾?！?/p>

監(jiān)管賬戶資金被轉移,？招商銀行、中原銀行,、民生銀行被約談

號稱“全國房企銷售Top4”的融創(chuàng)究竟因何失信于業(yè)主,，樓盤復工遙遙無期？

對此,，外界有多種傳言,，如“中原大觀的監(jiān)管賬戶資金遭總部挪用”“欠施工方6000萬”“銀行貸款沒有進入資金監(jiān)管賬戶”。

李青根據(jù)鄭州市房管局,、鄭州市自然資源和規(guī)劃局,、鄭州市公共資源交易中心等網(wǎng)站公示的信息，綜合該項目銷售情況對中原大觀預售期的收支情況做了推算,。據(jù)房管局預售信息匯總計算,，截至目前，該項目住宅售罄,，住宅面積共售出19.09萬平方米,，每平方米均價1.7萬元，已售金額估計可達32億元人民幣,；招投標信息顯示,，施工建設工程總建筑面積為31.86萬平方米，該標中標價為3.95億元,，結合當?shù)亟ò补こ虇蝺r約3200元/平方米推算,，中原大觀的項目建安工程費用在10億元左右。

據(jù)此,，李青認為,，中原大觀原本的銷售金額足夠支撐項目的順利完工、交付,，如今的局面可能印證了此前的一些傳言,。

李青透露，開發(fā)商一名項目高管曾在與業(yè)主的溝通中“說漏了嘴”,，稱中原大觀的監(jiān)管賬戶資金被總部挪用,。據(jù)張建國提供的材料顯示，隨后的3月29日,，在開發(fā)商,、有關部門與業(yè)主代表的三方溝通中，融創(chuàng)承認確有資金被總部轉走,，現(xiàn)階段該項目資金不足,，監(jiān)管資金池剩余5000萬元左右。有關部門要求融創(chuàng)限期退回違規(guī)支取部分,，但此事再無后續(xù),。

記者多番致函融創(chuàng)總部求證此事，但直至截稿時未獲任何回應,。

業(yè)主向當?shù)卣从稠椖客９で闆r

4月初,，有業(yè)主拍到中原大觀建筑工地施工方中建二局拆掉展示牌和綠網(wǎng)，疑似撤出該項目建設,，融創(chuàng)與施工方存在欠款糾紛的傳言似乎也得到某種程度的印證,。

據(jù)張建國提供的日志記錄顯示，在一次信訪過程中,，鄭州市信訪局,、房管局、中建二局,、融創(chuàng)及業(yè)主代表多方就項目停工一事進行會談,。會上，中建二局代表稱,，融創(chuàng)在該項目欠中建二局6100萬元,，中建二局面臨工人討薪、供貨商起訴,、長期墊資等方面的巨大壓力,，且存在與融創(chuàng)方面商業(yè)票據(jù)難以兌付的風險,，還在探討商票展期的方案，目前無法保證安全生產,。

今年4月,，中原大觀業(yè)主向河南省銀保監(jiān)局遞交舉報信。業(yè)主們指稱“（購房貸款銀行）未將按揭貸款發(fā)放至預售款專用存款賬戶,，導致資金監(jiān)管賬戶余額不足,，項目面臨爛尾風險”，訴請銀保監(jiān)局責令當事銀行主動承擔責任,，以及實施措施保護業(yè)主的合法權益,。之后，鄭州市銀保監(jiān)局以“鄭州市房地產行政主管部門為商品房預售款的監(jiān)管部門,，建議你們向該部門反映有關情況”為由,，未予受理該類投訴。

之后,，業(yè)主們又向鄭州市住房保障和房地產管理局反映此事,，該局下屬單位房地產市場和產權交易管理中心（下稱“房管中心”）對此進行了回應?；睾?，房管中心稱，針對未入監(jiān)管賬戶的預售資金,，房屋交易資金監(jiān)管科已多次向開發(fā)商和監(jiān)管銀行招商銀行鄭州分行,、中原銀行、民生銀行鄭州分行下發(fā)監(jiān)管函件,，約談并要求相關企業(yè)和銀行追繳未入賬的預售資金,，并對開發(fā)商的違規(guī)行為上報主管部門，對監(jiān)管銀行的違規(guī)行為函告河南省銀保監(jiān)局,。

記者分別致電上述3家監(jiān)管銀行,，其中，招商銀行直至截稿未進行有效答復,；中原銀行接線工作人員提供了董事辦電話,，但該電話無人接聽；民生銀行則以“處理投訴”的名義復電,，稱其對流入該行監(jiān)管賬戶的資金“嚴格執(zhí)行相關規(guī)定”,，“不存在違規(guī)行為”。

記者從監(jiān)管銀行內部信源處了解到,，在中原大觀項目中,，疑似有部分房屋的預售款并未進入監(jiān)管賬戶。該監(jiān)管銀行內部人士稱，當?shù)胤抗芫衷虮O(jiān)管銀行下發(fā)過督辦函,，督促監(jiān)管銀行向開發(fā)商追繳未進入監(jiān)管賬戶的預售資金,，“督辦函下發(fā)之后，開發(fā)商的確有向監(jiān)管賬戶補充繳存資金的行為,，但是否百分百補足資金,，就無從知曉了”。

在監(jiān)管賬戶資金撥付方面,，上述銀行內部人士稱，監(jiān)管銀行從監(jiān)管賬戶向開發(fā)商撥付資金時,，始終以當?shù)胤抗芫值呐鷱蜑橐罁?jù),，“即便是督辦事項(追繳未入賬的預售資金等)未盡的情況下，銀行也無權拒絕撥付資金”,。在資金用途方面,，該人士稱,監(jiān)管銀行盡責監(jiān)管，同時也表示銀行對工程建設的詳細情況無法做到專業(yè)把控,，“依據(jù)房管局的相關批復進行監(jiān)管”,。至于監(jiān)管賬戶的階段性結余情況是否符合商品房預售款監(jiān)管相關規(guī)定，該人士以“涉密”為由拒絕透露,。

而類似情況也發(fā)生在融創(chuàng)于重慶市開發(fā)的停工樓盤中,。

據(jù)融創(chuàng)一曲晴江的業(yè)主向記者反映，原定于今年10月交付的樓盤在近期停工,，如期交房基本不可能,。業(yè)主在信訪過程中得知，原本至少應有1.2億元資金的監(jiān)管賬戶中僅剩下4000萬元,。

對于其余資金去向問題,，在重慶該樓盤的復工工作協(xié)調群中，一名自稱協(xié)調組負責人的群成員曾以“相關票據(jù)顯示很多信息,，業(yè)主不專業(yè),、不了解資金情況”“總包確認可以開工就可以”等理由不給出具體回復。

記者不慎暴露身份后,，遭群主踢出群聊,。

重慶，融創(chuàng)一曲晴江項目停工,。 受訪者供圖

融創(chuàng)爆雷

至6月底,，融創(chuàng)中國（01918.HK）因上年年報延期，其港股股票停牌已有3個月,。這些情況背后,，是融創(chuàng)可能遭遇了嚴重的資金流動性問題。

今年3月底，融創(chuàng)中國股價已由巔峰時期的每股40余港元下滑至4.58港元,，市值大幅縮水,，前后只經歷了兩年零兩個月。因未能如期披露2021年年報,，融創(chuàng)在4月初停牌,。

融創(chuàng)將年報“難產”的原因歸結為債務問題所致。其公告稱,，國際評級機構下調了融創(chuàng)的評級,，因而引發(fā)有關境外貸款的問題，融創(chuàng)方面正與債權人溝通解決方案,；另一方面,，融創(chuàng)合計60億元的境內公開債于今年4月到期，融創(chuàng)就該債券與持有人尋求展期,。

內憂外患中,，融創(chuàng)究竟欠下多少債？

除了上述境內公開債以外,，融創(chuàng)5月的一份公告顯示,，今年4月，融創(chuàng)有4筆優(yōu)先票據(jù)利息逾期未付,，當月應付利息總計1.05億美元,。

其中，一筆2023年10月到期的票據(jù)本金為7.416億美元,，當月應付利息的30天寬限期滿后,，融創(chuàng)仍無力支付。這也就意味著,，這筆票據(jù)的持有人有權要求融創(chuàng)立即還本付息,，但1億美元的利息尚難以支付，更遑論7億美元本金,。這份公告一出,，有分析將其解讀為“融創(chuàng)官宣爆雷”。

曾大手筆支持樂視和法拉第未來,，融創(chuàng)當初的豪邁與如今的窘迫判若云泥,。從去年開始，融創(chuàng)就頻頻出手“回血”自救,。至今年3月,，融創(chuàng)先后處置約 257.2 億元的資產，兩次股權融資回流約15.32 億美元資金,，董事會主席孫宏斌提供無息資金約4.64 億美元,。如今來看,，這一系列“回血”措施并不足以解融創(chuàng)的燃眉之急。

今年3月,，融創(chuàng)發(fā)布了一份《盈利警告》,，其中顯示上一年度的財務狀況不容樂觀，“預期本年度本公司擁有人應占溢利較去年下降約85%,，核心利潤較去年下降約50%”,。融創(chuàng)將其歸咎于投資損失以及行業(yè)環(huán)境等因素。

近年房地產行業(yè)下行趨勢明顯,，多家房企均不同程度出現(xiàn)資金問題,，銷售下滑、融資難度加大成為行業(yè)普遍現(xiàn)象,，“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”無疑是這一時期樓市調控的首要目標,。

而融創(chuàng)“爆雷”的原因與此前大手筆“拿地”、如今銷售遇挫等情況密切相關,。融創(chuàng)曾一邊“大興土木”,，一邊“日進斗金”。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，在2021年1—12月間,，融創(chuàng)中國新增土地價值為1013.8億元，新增土地建面1104.3萬平方米,，位列眾房企第9位,。另據(jù)融創(chuàng)《2021年環(huán)境、社會及管治報告》中載明的數(shù)據(jù)顯示,，集團及其合營公司,、聯(lián)營公司全年總計新建143個項目。此外,，融創(chuàng)2021年全年合同銷售金額達5973.6億元,，與往年數(shù)據(jù)相比增長明顯。

但到了2022年,，銷售大不如前,。5月初，融創(chuàng)中國公告了銷售方面面臨的不利局面,。公告稱,，3月以來，集團重點布局的核心一二線城市銷售情況“受疫情影響嚴重”,，三四月合同銷售金額同比大幅下降約65%,，“現(xiàn)階段集團面臨著更大的流動性壓力。”

問題樓盤如何交付,？

合同銷售額并不等同于營業(yè)收入,。根據(jù)各地現(xiàn)行的商品房預售資金監(jiān)管辦法及房地產開發(fā)現(xiàn)狀，樓盤預售收入往往需要存入商品房預售監(jiān)管賬戶中,，在工程建設中按節(jié)點撥付,，要在房屋竣工、產權移交后才可全額撥付,，因此有延遲性,，項目能否如期交付成為房企資金有效回籠的關鍵問題。

今年3月11日,，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳,、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管工作的意見》,。其中明確規(guī)定,，凡在河南省行政區(qū)域內批準預售的商品房建設項目，其預售資金均應納入項目所在地商品房項目監(jiān)管范圍,。購房人繳交的定金,、首付款、按揭貸款和其他形式的商品房預售資金應全部直接存入監(jiān)管賬戶,，并要求當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設部門建立完善預售資金監(jiān)管系統(tǒng),，實施全額全程動態(tài)監(jiān)管。

7月4日,，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布了《鄭州市商品房預售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》（簡稱“監(jiān)管辦法”）,，對現(xiàn)行的2009版監(jiān)管辦法擬進行修改。其中細則擬規(guī)定,，重點監(jiān)管資金的申請使用按工程建設進度分為4個節(jié)點,，依次是達到預售許可要求、主體結構完成,、竣工驗收備案和不動產首次登記完成,。依據(jù)4個節(jié)點，按重點監(jiān)管資金額度的 25%,、55%,、90%、100%申請使用重點監(jiān)管資金,；并要求監(jiān)管銀行按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控,，定期與市縣住房保障部門進行對賬，發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)存在挪用重點監(jiān)管資金的,，應當停止撥付,，并立即告知住房保障部門,。

商品房預售資金監(jiān)管本是防止項目爛尾的一項關鍵措施。若確如傳言所稱,，融創(chuàng)開發(fā)項目存在監(jiān)管賬戶資金轉移的情況,，前述樓盤在缺乏監(jiān)管資金的保障下如何完工交付就成為未知數(shù)。記者就此致函融創(chuàng)總部投資者關系相關負責人,，亦未能得到回應,。

（應受訪者要求，文中李青,、張建國為化名,。）