110平方米的房子,，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米,；購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……山東省青島市市民李黎始終想不通：“怎么一公攤,，把我一半的房子都攤出去了呢,？”記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病,。在這樣的背景下,，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么,，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么,？目前形勢(shì)下是否能夠取消？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案,？

公攤面積據(jù)說(shuō)是李嘉誠(chéng)發(fā)明的,。

關(guān)于他的歷史，有一種說(shuō)法是：

公攤面積是李嘉誠(chéng)在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候所采用的一種做法,，后來(lái)被香港其他開(kāi)發(fā)商所共用,，這個(gè)說(shuō)法是否可靠，我們難以判斷,。

不過(guò)從我們查找到的資料可以發(fā)現(xiàn),，國(guó)內(nèi)媒體上首次出現(xiàn)關(guān)于公攤面積的論述是1996年的一次法學(xué)期刊上出現(xiàn)的，涉及到一次法律官司,，講述的是1993年的一起房地產(chǎn)交易糾紛,，那么我們可以這么理解，在1993年之前就已經(jīng)有了公攤面積這個(gè)情況,。

當(dāng)把一個(gè)五層樓拆成5份,，每層樓賣(mài)給一個(gè)人的時(shí)候，沒(méi)有任何爭(zhēng)執(zhí),，公用面積大家平均承擔(dān)成本就可以了,，因?yàn)橐泊_實(shí)是平均的在使用。但是當(dāng)每層樓拆細(xì)成數(shù)個(gè)小公寓的時(shí)候就麻煩了,，每一個(gè)戶(hù)型的樣子,、占用的面積都不一樣，沒(méi)有辦法均分,，很容易在各種成本上面產(chǎn)生糾紛和矛盾,。

香港地產(chǎn)商就想出了一個(gè)法子,，他們按照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式,，按照一定的比例分配給了所有的住戶(hù),，所以你花錢(qián)買(mǎi)，買(mǎi)的是建筑面積,。

《法治日?qǐng)?bào)》記者近日采訪發(fā)現(xiàn),，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病，認(rèn)為公攤面積的存在給購(gòu)房人一種要為不屬于自己的公共空間買(mǎi)單的不適感,。同時(shí),，普通購(gòu)房人很難準(zhǔn)確計(jì)算公攤面積和套內(nèi)面積大小，只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息,，讓不少人擔(dān)心存在“消費(fèi)暗區(qū)”,，比如公攤面積被包含在總面積內(nèi)，意味著后續(xù)的物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)等費(fèi)用同樣包含了公攤部分的費(fèi)用,。

在這樣的背景下，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度,。那么,，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢(shì)下是否能夠取消,？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案,？圍繞這些問(wèn)題，記者展開(kāi)了調(diào)查采訪,。

外墻一半計(jì)入套內(nèi)

購(gòu)房者被術(shù)語(yǔ)繞暈

2018年4月,，李黎全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。買(mǎi)房時(shí),，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對(duì)公攤面積格外關(guān)注,，反復(fù)向銷(xiāo)售人員咨詢(xún)了關(guān)于公攤面積的一些問(wèn)題。

據(jù)李黎回憶,，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員告訴她,，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層,，考慮到避難層,、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%,，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小,。

李黎向記者出示的購(gòu)房合同內(nèi)容顯示：總價(jià)值120余萬(wàn)元的110.25平方米的套三房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米,，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而,，2021年9月,，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁,、逼仄的空間,、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn),，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右,，3間臥室沒(méi)有一間超過(guò)9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床,。

李黎后續(xù)向售房方詢(xún)問(wèn)得知,，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米,，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上,，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積?！皩⒔?米的外墻,，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明,，而且在銷(xiāo)售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念,，各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了,，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小,。”

直到依法維權(quán)時(shí),，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%,。“這就意味著我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子,，實(shí)際上將近一半都不是自己住的,，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買(mǎi),?！崩罾枵f(shuō)。

和李黎同小區(qū)的姚女士購(gòu)入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子,，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右,。

“難道我們就只能認(rèn)栽嗎？”李黎說(shuō),，為公攤面積花的錢(qián)不只是買(mǎi)房時(shí),，之后的物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)買(mǎi)單，這些“消費(fèi)暗區(qū)”的存在讓人很不滿(mǎn),。

公攤面積由來(lái)已久

已成購(gòu)房顧慮之一

公攤面積制度在我國(guó)存在已久,。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）就規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)所簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中,，應(yīng)明確載明購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房的建筑面積,，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實(shí)得建筑面積）及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2001年6月1日施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》再次明確規(guī)定,，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,。

那么，到底什么是公攤面積,？其因何而存在,？

據(jù)河南省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務(wù)所主任何紅藝介紹,，公攤面積制度源于中國(guó)香港,。為了擴(kuò)大市場(chǎng)，降低購(gòu)房門(mén)檻,，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式,，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶(hù),，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是建筑面積,。扣除電梯井,、大堂,、樓梯間、共用墻體等占地面積,，剩余的才是購(gòu)房者套內(nèi)使用面積,，公攤制度由此而來(lái)。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道,、地下室,、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買(mǎi)的房屋無(wú)法孤零零存在,，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯,、大廳、電梯井等,，這些面積加起來(lái)分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房人身上,，就是公攤面積?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說(shuō),。

記者近日采訪多名房屋中介、購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn),，公攤面積已經(jīng)成為房屋買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)重要影響因素,。