110平方米的房子,，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米,；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……山東省青島市市民李黎始終想不通：“怎么一公攤,，把我一半的房子都攤出去了呢,？”記者近日采訪發(fā)現(xiàn),，公眾對于購房時需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病。在這樣的背景下,，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度,。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么,？目前形勢下是否能夠取消,？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案？

公攤面積據(jù)說是李嘉誠發(fā)明的,。

關(guān)于他的歷史,，有一種說法是：

公攤面積是李嘉誠在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的時候所采用的一種做法，后來被香港其他開發(fā)商所共用,，這個說法是否可靠,，我們難以判斷。

不過從我們查找到的資料可以發(fā)現(xiàn),，國內(nèi)媒體上首次出現(xiàn)關(guān)于公攤面積的論述是1996年的一次法學(xué)期刊上出現(xiàn)的,，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產(chǎn)交易糾紛,，那么我們可以這么理解,，在1993年之前就已經(jīng)有了公攤面積這個情況。

當(dāng)把一個五層樓拆成5份,，每層樓賣給一個人的時候,，沒有任何爭執(zhí)，公用面積大家平均承擔(dān)成本就可以了,，因?yàn)橐泊_實(shí)是平均的在使用,。但是當(dāng)每層樓拆細(xì)成數(shù)個小公寓的時候就麻煩了，每一個戶型的樣子,、占用的面積都不一樣,，沒有辦法均分，很容易在各種成本上面產(chǎn)生糾紛和矛盾,。

香港地產(chǎn)商就想出了一個法子,，他們按照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式,，按照一定的比例分配給了所有的住戶,，所以你花錢買，買的是建筑面積,。

《法治日報》記者近日采訪發(fā)現(xiàn),，公眾對于購房時需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病,，認(rèn)為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬于自己的公共空間買單的不適感。同時,，普通購房人很難準(zhǔn)確計算公攤面積和套內(nèi)面積大小,，只能被動地從開發(fā)商等處了解信息,，讓不少人擔(dān)心存在“消費(fèi)暗區(qū)”，比如公攤面積被包含在總面積內(nèi),，意味著后續(xù)的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用同樣包含了公攤部分的費(fèi)用,。

在這樣的背景下,，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么,，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么,？目前形勢下是否能夠取消,？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案？圍繞這些問題,，記者展開了調(diào)查采訪。

外墻一半計入套內(nèi)

購房者被術(shù)語繞暈

2018年4月,，李黎全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅,。買房時,，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對公攤面積格外關(guān)注,，反復(fù)向銷售人員咨詢了關(guān)于公攤面積的一些問題,。

據(jù)李黎回憶，當(dāng)時銷售人員告訴她,，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑,，達(dá)到55層，考慮到避難層,、電梯高度等因素，公攤面積占比會達(dá)到31%,，但實(shí)際收房時可能比這個數(shù)值小。

李黎向記者出示的購房合同內(nèi)容顯示：總價值120余萬元的110.25平方米的套三房屋,，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米,，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%,。

然而，2021年9月,，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁,、逼仄的空間,、3間小得可憐的臥室,。她找驗(yàn)房師測量后發(fā)現(xiàn),，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右,，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床,。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測量的61平方米,，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積,?！皩⒔?米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積,。但是開發(fā)商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念,，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來,，直接就被繞暈了，根本沒想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小,。”

直到依法維權(quán)時,，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的,，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買,?！崩罾枵f,。

和李黎同小區(qū)的姚女士購入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子,，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右,。

“難道我們就只能認(rèn)栽嗎,？”李黎說，為公攤面積花的錢不只是買房時,，之后的物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)買單，這些“消費(fèi)暗區(qū)”的存在讓人很不滿,。

公攤面積由來已久

已成購房顧慮之一

公攤面積制度在我國存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）就規(guī)定,，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中,，應(yīng)明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實(shí)得建筑面積）及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規(guī)定,，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

那么,，到底什么是公攤面積,？其因何而存在？

據(jù)河南省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任,、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務(wù)所主任何紅藝介紹,，公攤面積制度源于中國香港。為了擴(kuò)大市場,，降低購房門檻,，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式,，按比例分配給了所有的住戶,，購房者購買的是建筑面積?？鄢娞菥?、大堂,、樓梯間,、共用墻體等占地面積，剩余的才是購房者套內(nèi)使用面積,，公攤制度由此而來。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間,、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間,、公共門廳和過道、地下室,、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積,；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半,。我們買的房屋無法孤零零存在,，而是要使用整個樓的公共區(qū)域如樓梯,、大廳、電梯井等,，這些面積加起來分?jǐn)偟矫總€購房人身上,，就是公攤面積?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說,。

記者近日采訪多名房屋中介、購房者后發(fā)現(xiàn),，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個重要影響因素,。