原標(biāo)題：多個(gè)城市放開“帶押過戶”,，銀行配合執(zhí)行意愿強(qiáng)

最近,，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個(gè)城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整,。

從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來看,，南京、蘇州,、濟(jì)南,、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押,、過戶,，“帶押過戶”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢成本（主要是原房主），同時(shí)提升二手房交易安全性,，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好,。

不過據(jù)記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外,，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地,，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示,，據(jù)其了解,，待部分銀行與相關(guān)部門的系統(tǒng)對(duì)接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。

事實(shí)上,，自《民法典》施行后,，“帶押過戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，接下來還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出,。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行,，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待,。

“帶抵押過戶”意味著什么

9月16日晚間,，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式,。

南京并不是第一個(gè)推出“帶押過戶”的城市,。據(jù)記者不完全了解，8月以來至少有昆明,、蘇州,、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式,，并已有相應(yīng)成功案例,。

所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的,，無需先行還貸或墊付,，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立（下稱“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”）,。在此之前,，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款,。

在還清既有房貸過程中,，賣方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等,，交易流程復(fù)雜,，而如果賣方尋求社會(huì)“過橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。

隨著去年《民法典》的施行,，“帶押過戶”已經(jīng)具備放開的法律條件,。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（房屋）抵押后的產(chǎn)權(quán)過戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致,，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù),，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓（受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外）；《民法典》則明確,，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響,，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

以南京為例,，該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示,，該市在《民法典》施行后深化落實(shí)“帶押過戶”的要求，在業(yè)務(wù)流程,、技術(shù)支撐,、工作指導(dǎo)等方面進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化；福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心也表示,，該市早在2021年4月就先行先試開展“帶押過戶”業(yè)務(wù),。

從已經(jīng)官宣放開的幾個(gè)城市來看，“帶押過戶”在流程上大大簡(jiǎn)化,，三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請(qǐng),，全部搞定”，百姓只需“進(jìn)一個(gè)窗口,，提交一套材料”,。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過戶,、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款,。

這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn),，既“鎖定”真正的買方,，又防止“一房多賣”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí),。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示,，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過戶的可能,，現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低,。

熱點(diǎn)二線城市逐漸落地

從落地情況來看，多地已有成功的“帶押過戶”案例,。

以南京為例,，該市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50多家銀行合作,，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作,，交易價(jià)值超過5億元。

就在9月17日,，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布,，通過不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作,，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項(xiàng)目,；蘇州張家港則在9月初在建設(shè)銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。

更早之前的8月,，濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示,，目前該市“帶押過戶”已在建行、工行,、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功,，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。

不過據(jù)記者了解,，目前蘇州,、青島,、南京等地“帶押過戶”并未全面實(shí)施，尤其不少中小銀行工作人員表示當(dāng)前尚未接到新的政策通知,，二手房過戶依然需要先還清貸款,。

有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者表示，據(jù)其了解,，因?yàn)樯婕跋到y(tǒng)對(duì)接等問題,，目前多數(shù)銀行與相關(guān)部門仍在為此準(zhǔn)備當(dāng)中，全面落地可能還需要一定時(shí)間,。

記者注意到,，目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求，以保證資金安全,。以濟(jì)南為例,，該市推出的“帶押過戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié)，即在交易未完成之前,，所有資金均由該賬戶監(jiān)管,，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況,，交易失敗,，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛,。

“‘預(yù)告登記’后的提前放款,，為交易雙方帶來了‘活水’，但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶,，特別是跨行交易,，除了職能部門的審批、登記,，資金的交付也都要做到全程封閉運(yùn)行,。”濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示,。

效果如何,，對(duì)銀行有何利弊

增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險(xiǎn),，歸根到底是為了促進(jìn)剛需群體購(gòu)房需求,，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。董希淼表示：“帶押過戶”對(duì)于提升買賣雙方的交易意愿,、提高市場(chǎng)活躍度有很大作用,。”

他認(rèn)為,，“帶押過戶”與過去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處,，不過不同的是,，“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進(jìn)行，“帶押過戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全,。所謂轉(zhuǎn)按揭,，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意,，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，不過依然需要解除抵押后進(jìn)行,，包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況,。

目前來看，多數(shù)“帶押過戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主,。有市場(chǎng)觀點(diǎn)指出,，雖然“帶押過戶”對(duì)提振樓市有利好作用，但對(duì)其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實(shí)現(xiàn)的信用擴(kuò)張空間,。

對(duì)此董希淼不以為然,。他分析，因?yàn)樽鳛榈盅簷?quán)人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”,，而當(dāng)前銀行流動(dòng)性充足,，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求,，利好明顯,。

“原來無非是還一筆然后再貸一筆，這個(gè)沒有什么大的影響,?！倍ｍ蹬e例稱，當(dāng)前的“帶押過戶”與企業(yè)貸款中的無還本續(xù)貸有點(diǎn)類似,，即續(xù)貸效率更高,、成本更低。

從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來看,，當(dāng)前樓市需求依然低迷,。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益,、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng),。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過戶”模式,，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待,。

事實(shí)上,，目前除熱點(diǎn)二線城市外,，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，不過該案例屬于查封房產(chǎn),，成為首個(gè)執(zhí)行這一模式的一線城市,。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息,、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用,，按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一,，這對(duì)被查封房產(chǎn)（贖樓的費(fèi)用更高）降低的比例無疑更大,。