原標題：多個城市放開“帶押過戶”，銀行配合執(zhí)行意愿強

最近,，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個城市推出,，被視為活躍樓市的重要調整。

從已經(jīng)官宣的幾個城市來看，南京,、蘇州,、濟南、昆明等均已有成功案例,。相比此前還清按揭才可解押,、過戶，“帶押過戶”可以大大節(jié)約時間和金錢成本（主要是原房主）,，同時提升二手房交易安全性,，業(yè)內人士紛紛叫好。

不過據(jù)記者從上述幾個城市的銀行工作人員處了解到,，目前除各地不動產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進的案例外,，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關通知,。有蘇州當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示,，據(jù)其了解，待部分銀行與相關部門的系統(tǒng)對接工作準備充分后會正式執(zhí)行,。

事實上，自《民法典》施行后,，“帶押過戶”逐漸具備法律條件,，不少業(yè)內人士預測,，接下來還會有更多城市跟進推出,。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下,，各銀行作為抵押權人也有意愿配合執(zhí)行,，提振地產(chǎn)需求市場的效果值得期待,。

“帶抵押過戶”意味著什么

9月16日晚間,，南京市不動產(chǎn)登記中心官方微信號“南京不動產(chǎn)”發(fā)布消息稱,，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。

南京并不是第一個推出“帶押過戶”的城市,。據(jù)記者不完全了解，8月以來至少有昆明,、蘇州,、濟南,、福州等城市支持或有限度支持這一模式,，并已有相應成功案例。

所謂“帶押過戶”,，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現(xiàn)抵押變更,、轉移登記及新抵押設立（下稱“三項業(yè)務”）。在此之前,，國內二手房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款,。

在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金,、到銀行辦理提前還款等，交易流程復雜,，而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險,。

隨著去年《民法典》的施行,，“帶押過戶”已經(jīng)具備放開的法律條件,。根據(jù)原《物權法》相關規(guī)定，財產(chǎn)（房屋）抵押后的產(chǎn)權過戶需要抵押人與抵押權人協(xié)商一致,，后者同意則需要抵押人先還清債務，未經(jīng)抵押權人同意的不得轉讓（受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外）,；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)且抵押權不受影響,，但應當及時通知抵押權人,。

以南京為例，該市不動產(chǎn)登記中心表示,，該市在《民法典》施行后深化落實“帶押過戶”的要求,，在業(yè)務流程,、技術支撐、工作指導等方面進行優(yōu)化和細化,；福州市不動產(chǎn)登記和交易中心也表示，該市早在2021年4月就先行先試開展“帶押過戶”業(yè)務,。

從已經(jīng)官宣放開的幾個城市來看，“帶押過戶”在流程上大大簡化,，三項業(yè)務普遍可以“一次申請,，全部搞定”，百姓只需“進一個窗口,，提交一套材料”。賣方交易成本大大降低,，而買方也可一次性完成房子過戶,、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款,。

這一模式真正實現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”，有效防范交易風險,，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”,，也確保了銀行抵押權的落實。中關村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示,，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭,，也依然存在不能過戶的可能，現(xiàn)在這種風險大大降低,。

熱點二線城市逐漸落地

從落地情況來看，多地已有成功的“帶押過戶”案例,。

以南京為例，該市不動產(chǎn)登記機構已通過與建設銀行,、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作,，交易價值超過5億元。

就在9月17日,，福州市不動產(chǎn)登記中心也宣布,，通過不動產(chǎn)登記和交易中心與建設銀行、工商銀行的協(xié)同合作,，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目,；蘇州張家港則在9月初在建設銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業(yè)務,。

更早之前的8月,，濟南不動產(chǎn)登記中心表示,，目前該市“帶押過戶”已在建行,、工行,、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行,。

不過據(jù)記者了解，目前蘇州,、青島、南京等地“帶押過戶”并未全面實施,，尤其不少中小銀行工作人員表示當前尚未接到新的政策通知,，二手房過戶依然需要先還清貸款,。

有蘇州當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對記者表示,，據(jù)其了解，因為涉及系統(tǒng)對接等問題,，目前多數(shù)銀行與相關部門仍在為此準備當中,，全面落地可能還需要一定時間。

記者注意到,，目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求,，以保證資金安全,。以濟南為例,，該市推出的“帶押過戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié),，即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管,，確保資金安全,，一旦交易發(fā)生風險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗,，資金原路返還,，避免發(fā)生資金糾紛,。

“‘預告登記’后的提前放款，為交易雙方帶來了‘活水’,，但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易,，除了職能部門的審批,、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運行,?！睗喜粍赢a(chǎn)登記中心表示。

效果如何,，對銀行有何利弊

增加交易便利性,、降低成本和風險,，歸根到底是為了促進剛需群體購房需求,，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力,。董希淼表示：“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿,、提高市場活躍度有很大作用?！?/p>

他認為,，“帶押過戶”與過去的“轉按揭”有相似之處，不過不同的是,，“轉按揭”依然要解除質押后進行,，“帶押過戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉按揭,，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋,，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款,，不過依然需要解除抵押后進行,，包括同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。

目前來看,，多數(shù)“帶押過戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主,。有市場觀點指出，雖然“帶押過戶”對提振樓市有利好作用,，但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實現(xiàn)的信用擴張空間,。

對此董希淼不以為然。他分析,，因為作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”,，而當前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度,，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求,，利好明顯。

“原來無非是還一筆然后再貸一筆,，這個沒有什么大的影響,。”董希淼舉例稱，當前的“帶押過戶”與企業(yè)貸款中的無還本續(xù)貸有點類似,，即續(xù)貸效率更高,、成本更低。

從今年前8個月的房地產(chǎn)成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看,，當前樓市需求依然低迷,。不少市場人士認為,，作為高收益、低風險的優(yōu)質資產(chǎn),，當前銀行房貸業(yè)務壓力較大，因此參與配合的意愿較強,。后續(xù)預計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地,，相應效果值得期待。

事實上,，目前除熱點二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易,，不過該案例屬于查封房產(chǎn)，成為首個執(zhí)行這一模式的一線城市,。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息,、擔保費等贖樓費用,，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一,，這對被查封房產(chǎn)（贖樓的費用更高）降低的比例無疑更大,。