原標(biāo)題：樓市“松綁”,，青島等地為何反轉(zhuǎn),？

9月中旬以來，不少城市陸續(xù)出臺樓市“松綁”政策。

在這一輪“松綁”中,，寧波、青島,、蘇州,、濟(jì)南、鄭州等熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布相應(yīng)政策,，全面（或部分）取消樓市限購政策,。

比如，青島9月15日發(fā)布的《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》中提到,，二手住房不再限購,。蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購,，下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策,。

彼時(shí)，行業(yè)內(nèi)不少聲音直呼,，“全面取消限購的大潮開始了”,。

但不久上述兩地相繼撤回樓市“松綁”政策，引發(fā)廣泛關(guān)注,。

“松綁”力度遠(yuǎn)勝以往

與以往不同,，此輪樓市“松綁”，有著顯著的特點(diǎn),。

廣東房產(chǎn)政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞周刊,，最近放開限購政策的城市，都是區(qū)域熱點(diǎn)城市,，不再是過去的三四線城市,。

“這一輪放開限購的背景，主要是8月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出各地可‘一城一策’,，階段性實(shí)施靈活的地產(chǎn)調(diào)控政策,。”李宇嘉說。

對于這些熱點(diǎn)城市而言,，此輪放開限購的政策力度遠(yuǎn)勝以往,。

據(jù)了解，寧波早在9月8日就已全面放開限購,，家庭購房不再限制套數(shù),。雖然寧波的“松綁”沒有公開發(fā)文，但根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易市場具體執(zhí)行的政策,，在購房審核方面,，寧波已經(jīng)全面放開了樓市限購。

9月13日,，鄭州發(fā)布《鄭州市公安局關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》,，進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件：凡具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制,，本人及其共同居住生活的配偶,、子女和父母，可以申請登記城鎮(zhèn)居民戶口,。

這意味著鄭州成為國內(nèi)第一個(gè)真正實(shí)現(xiàn)“零門檻”落戶的特大城市,。

此前，鄭州樓市限購條件包括本市戶籍的家庭可購買2套,，單身可購買一套；外地戶籍居民想要買房,，需要在鄭州繳納24個(gè)月的社?；騻€(gè)稅。一旦取消落戶限制,，相當(dāng)于直接降低外地人在鄭州購房的門檻,。

蘇州9月14日的“松綁”限購政策提出，非蘇州戶籍者在蘇州六區(qū)（吳中區(qū),、吳江區(qū),、姑蘇區(qū)、相城區(qū),、高新區(qū),、工業(yè)園區(qū)）購買首套房，無需開具社保證明或個(gè)人所得稅證明,，但限購1套,。蘇州本地戶口的家庭，最多能購買3套,。

9月15日,，濟(jì)南也發(fā)布消息，限購區(qū)域從此前的8個(gè)區(qū)調(diào)整為二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)2個(gè)區(qū),。

值得注意的是,，青島、蘇州很快撤回“松綁”政策,，再現(xiàn)樓市政策“一日游”現(xiàn)象,。

青島在發(fā)布樓市調(diào)控新政一天后，刪除了“二手住房不再限購”字眼,；蘇州則在傳出全面取消限購兩天后出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn),，宣布繼續(xù)執(zhí)行限購。

重新調(diào)整之后,，蘇州的政策是：除吳江區(qū)開放限購?fù)?，其他五個(gè)區(qū)即吳中、姑蘇,、相城,、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復(fù)了此前的限購政策。

蘇州相城區(qū)房管局工作人員表示,，目前外地人購房還是需要6個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅證明。

“松綁”與緊急撤回背后

為何這些城市大幅度“松綁”樓市限購,？為何又在出臺相關(guān)政策之后緊急撤回,？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類調(diào)整說明政策放松過程中,，各地?fù)?dān)心出現(xiàn)炒房等市場亂象,。

國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站9月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份,，全國70個(gè)大中城市中,，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加。

具體而言,，8月份,，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有49個(gè),；二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有61個(gè),；全國商品房銷售面積同比增速為-23.0%。

地產(chǎn)市場的不振,，直接傳導(dǎo)到土拍市場,。今年1～8月份，全國房企土地購置面積同比增速為-49.7%,，而土拍市場又直接影響到各個(gè)城市地方政府的財(cái)政收入,。

上述放開限購的城市也不例外,。以青島為例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官,。在這次集中供地拍賣中,，約85%的地塊以底價(jià)成交，地塊的整體溢價(jià)率低至1.14%,，較今年的首輪和次輪集中供地均有下降,。

從拿地房企來看，成交的30宗地塊中,，22宗地塊背后有平臺類公司的參與,。

平臺類公司一般是指由地方政府及其部門、機(jī)構(gòu)等,，通過財(cái)政撥款或注入土地,、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立的，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能,，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。

比如青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以6.90億元的底價(jià)摘得青島李滄區(qū)樓山二支路的一宗地塊,。青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實(shí)際控制權(quán),，由青島市國資委100%掌握。

此前,，青島市中心熱門地塊市南區(qū)CBD南京路1號,，也以底價(jià)成交，拿地房企為青島海諾建融置業(yè)有限公司,。這家公司是青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司,，青島海諾投資發(fā)展有限公司則由青島市市南區(qū)財(cái)政局100%控股。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來,，本地城投公司接盤的土地，實(shí)際上只能起到兜底作用,。

根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）統(tǒng)計(jì),，2021年至2022年集中供地項(xiàng)目的整體開工率為33%，而平臺類公司拿地開工率只有16%,。

“現(xiàn)在市場太差,，很多地方平臺公司拿了地也不敢開工，都在苦苦支撐,?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊。

上述業(yè)內(nèi)人士還透露,，周轉(zhuǎn)率對于地產(chǎn)行業(yè)非常重要,，如果拿地太久不開工建設(shè)，不能及時(shí)回籠資金，下一步不論對平臺類公司還是地方財(cái)政,，都將形成更大壓力,。

在市場下行趨勢下，樓市全面放開限購也被不少城市寄予厚望,。有分析指出,，不少城市嘗試通過放開限購，來緩解樓市下行壓力,。但另一方面,，又擔(dān)心相關(guān)政策的全面“松綁”引發(fā)炒房現(xiàn)象回潮。

“不排除各類政策放松過程中,，可能會(huì)形成一些新的炒房現(xiàn)象,，導(dǎo)致樓市調(diào)控出現(xiàn)新壓力?！眹?yán)躍進(jìn)說,。

事實(shí)上，在放開限購之后,，不少城市的購房者都在“摩拳擦掌”,。在蘇州解除限購政策消息發(fā)布的第二天，有當(dāng)?shù)貥潜P銷售告訴中國新聞周刊,，當(dāng)天就接到了不少江蘇省內(nèi)和上海購房者的電話咨詢,。

8月5日，廊坊市政府宣布全面放開樓市限購,，取消戶籍,、社保（個(gè)稅）等方面限制性的購房條件。數(shù)據(jù)顯示,，此后當(dāng)?shù)匦路砍山涣砍霈F(xiàn)明顯回升,，特別是中秋節(jié)假期期間，不少燕郊中介都反映,，來了不少北京的看房客,。

“市區(qū)不放郊區(qū)放”

不過，李宇嘉認(rèn)為,，目前市場整體成交量仍舊低迷,，原因不完全是限購政策造成的。在他看來,，最根本問題在于供給端的風(fēng)險(xiǎn)沖擊和需求端的預(yù)期不振,，背后的原因是疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的收入減緩，以及潛在購房者對未來收入和工作前景不看好,。

近年來,，各個(gè)城市的政策,，都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點(diǎn)。

那么,，該如何既強(qiáng)化“房住不炒”的基本定位,，又在一定程度上提振樓市呢？

中國新聞周刊注意到,，不少城市都選擇了區(qū)域性放開限購這一策略,。

比如濟(jì)南，除了歷下區(qū),、市中區(qū)實(shí)施限購?fù)?，其他區(qū)域或二環(huán)外不再限購。青島則針對非限購區(qū)域,，明確本地戶籍和外地戶籍都可購買3套及以上房產(chǎn),。

李宇嘉認(rèn)為，熱點(diǎn)城市主城區(qū)樓市目前的下行狀況,，本質(zhì)上是階段性的,，因?yàn)橹鞒菂^(qū)的需求比較集中，新房供應(yīng)又偏少,，回暖只是時(shí)間問題,，分區(qū)域限購政策實(shí)際上起到一層“隔離”的作用。

“熱點(diǎn)城市核心區(qū)域全面放開,，買多少套都不限制,，很可能造成房價(jià)短時(shí)間出現(xiàn)較大波動(dòng)，與‘房住不炒’原則背道而馳,。但城郊區(qū)域供應(yīng)比較大,，需求前景目前看并不樂觀，這樣的區(qū)域可以完全放開,?！崩钣罴握f。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,，近期放松限購的一個(gè)顯著特征是“市區(qū)不放郊區(qū)放”,。

李宇嘉說，政策不管怎么調(diào)整,，“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，始終是國家的既定政策,，也是各地調(diào)控的原則,。

不過，如何定義穩(wěn)定的市場,，需要合理的參照系,。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前的樓市不能只和歷史高位的數(shù)據(jù)對比。

“最近五六年,，樓市的銷售量一直在歷史最高水平徘徊,。今年的銷售量相比去年、前年有所下行,，但相比2019年,、2018年甚至2017年和2016年，依然在一個(gè)歷史高位上,，對不少城市而言,，依舊是歷史第三或第四的好成績?！崩钣罴握f,。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，未來放松限購政策,，會(huì)更強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)的做法,，而不是一次性放松到底。