原標題：樓市“松綁”,，青島等地為何反轉(zhuǎn),？

9月中旬以來,，不少城市陸續(xù)出臺樓市“松綁”政策,。

在這一輪“松綁”中，寧波,、青島,、蘇州、濟南,、鄭州等熱點城市紛紛發(fā)布相應政策,，全面（或部分）取消樓市限購政策。

比如,，青島9月15日發(fā)布的《我市動態(tài)完善房地產(chǎn)政策》中提到,，二手住房不再限購。蘇州9月14日傳出消息,，全市取消首套房限購,，下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策。

彼時,，行業(yè)內(nèi)不少聲音直呼,，“全面取消限購的大潮開始了”。

但不久上述兩地相繼撤回樓市“松綁”政策,，引發(fā)廣泛關(guān)注,。

“松綁”力度遠勝以往

與以往不同，此輪樓市“松綁”,，有著顯著的特點,。

廣東房產(chǎn)政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞周刊，最近放開限購政策的城市,，都是區(qū)域熱點城市,，不再是過去的三四線城市。

“這一輪放開限購的背景,，主要是8月國務院常務會議明確提出各地可‘一城一策’,，階段性實施靈活的地產(chǎn)調(diào)控政策?！崩钣罴握f,。

對于這些熱點城市而言，此輪放開限購的政策力度遠勝以往,。

據(jù)了解,，寧波早在9月8日就已全面放開限購，家庭購房不再限制套數(shù),。雖然寧波的“松綁”沒有公開發(fā)文,，但根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)交易市場具體執(zhí)行的政策，在購房審核方面，寧波已經(jīng)全面放開了樓市限購,。

9月13日,，鄭州發(fā)布《鄭州市公安局關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的實施意見》，進一步放寬中心城區(qū)落戶條件：凡具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員,，不受社保繳費年限和居住年限的限制,，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母,，可以申請登記城鎮(zhèn)居民戶口,。

這意味著鄭州成為國內(nèi)第一個真正實現(xiàn)“零門檻”落戶的特大城市。

此前,，鄭州樓市限購條件包括本市戶籍的家庭可購買2套,，單身可購買一套,；外地戶籍居民想要買房,，需要在鄭州繳納24個月的社保或個稅,。一旦取消落戶限制,，相當于直接降低外地人在鄭州購房的門檻。

蘇州9月14日的“松綁”限購政策提出,，非蘇州戶籍者在蘇州六區(qū)（吳中區(qū),、吳江區(qū)、姑蘇區(qū),、相城區(qū),、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購買首套房,，無需開具社保證明或個人所得稅證明,，但限購1套。蘇州本地戶口的家庭,，最多能購買3套,。

9月15日，濟南也發(fā)布消息,，限購區(qū)域從此前的8個區(qū)調(diào)整為二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū),、市中區(qū)2個區(qū)。

值得注意的是,，青島,、蘇州很快撤回“松綁”政策，再現(xiàn)樓市政策“一日游”現(xiàn)象,。

青島在發(fā)布樓市調(diào)控新政一天后,，刪除了“二手住房不再限購”字眼；蘇州則在傳出全面取消限購兩天后出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)，宣布繼續(xù)執(zhí)行限購,。

重新調(diào)整之后,，蘇州的政策是：除吳江區(qū)開放限購外，其他五個區(qū)即吳中,、姑蘇,、相城、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復了此前的限購政策,。

蘇州相城區(qū)房管局工作人員表示,，目前外地人購房還是需要6個月社保或者個稅證明,。

“松綁”與緊急撤回背后

為何這些城市大幅度“松綁”樓市限購,？為何又在出臺相關(guān)政策之后緊急撤回？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，此類調(diào)整說明政策放松過程中,，各地擔心出現(xiàn)炒房等市場亂象。

國家統(tǒng)計局網(wǎng)站9月16日公布的數(shù)據(jù)顯示,，8月份,，全國70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加,。

具體而言,，8月份，70個大中城市中,，新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有49個,；二手住宅銷售價格同比下降的城市有61個；全國商品房銷售面積同比增速為-23.0%,。

地產(chǎn)市場的不振,，直接傳導到土拍市場。今年1～8月份,，全國房企土地購置面積同比增速為-49.7%,，而土拍市場又直接影響到各個城市地方政府的財政收入。

上述放開限購的城市也不例外,。以青島為例,，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在這次集中供地拍賣中,，約85%的地塊以底價成交,，地塊的整體溢價率低至1.14%，較今年的首輪和次輪集中供地均有下降,。

從拿地房企來看,，成交的30宗地塊中,，22宗地塊背后有平臺類公司的參與。

平臺類公司一般是指由地方政府及其部門,、機構(gòu)等,，通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立的,，承擔政府投資項目融資功能,，并擁有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。

比如青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，以6.90億元的底價摘得青島李滄區(qū)樓山二支路的一宗地塊,。青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實際控制權(quán)，由青島市國資委100%掌握,。

此前,，青島市中心熱門地塊市南區(qū)CBD南京路1號，也以底價成交,，拿地房企為青島海諾建融置業(yè)有限公司,。這家公司是青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司，青島海諾投資發(fā)展有限公司則由青島市市南區(qū)財政局100%控股,。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來,，本地城投公司接盤的土地,，實際上只能起到兜底作用,。

根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）統(tǒng)計，2021年至2022年集中供地項目的整體開工率為33%,，而平臺類公司拿地開工率只有16%,。

“現(xiàn)在市場太差，很多地方平臺公司拿了地也不敢開工,，都在苦苦支撐,。”有業(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊,。

上述業(yè)內(nèi)人士還透露,，周轉(zhuǎn)率對于地產(chǎn)行業(yè)非常重要，如果拿地太久不開工建設(shè),，不能及時回籠資金,，下一步不論對平臺類公司還是地方財政，都將形成更大壓力,。

在市場下行趨勢下,，樓市全面放開限購也被不少城市寄予厚望。有分析指出,，不少城市嘗試通過放開限購,，來緩解樓市下行壓力,。但另一方面，又擔心相關(guān)政策的全面“松綁”引發(fā)炒房現(xiàn)象回潮,。

“不排除各類政策放松過程中,，可能會形成一些新的炒房現(xiàn)象，導致樓市調(diào)控出現(xiàn)新壓力,?！眹儡S進說。

事實上,，在放開限購之后,，不少城市的購房者都在“摩拳擦掌”。在蘇州解除限購政策消息發(fā)布的第二天,，有當?shù)貥潜P銷售告訴中國新聞周刊,，當天就接到了不少江蘇省內(nèi)和上海購房者的電話咨詢。

8月5日,，廊坊市政府宣布全面放開樓市限購,，取消戶籍、社保（個稅）等方面限制性的購房條件,。數(shù)據(jù)顯示,，此后當?shù)匦路砍山涣砍霈F(xiàn)明顯回升，特別是中秋節(jié)假期期間,，不少燕郊中介都反映,，來了不少北京的看房客。

“市區(qū)不放郊區(qū)放”

不過,，李宇嘉認為,，目前市場整體成交量仍舊低迷，原因不完全是限購政策造成的,。在他看來,，最根本問題在于供給端的風險沖擊和需求端的預期不振，背后的原因是疫情疊加經(jīng)濟下行導致的收入減緩,，以及潛在購房者對未來收入和工作前景不看好,。

近年來，各個城市的政策,，都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點,。

那么，該如何既強化“房住不炒”的基本定位,，又在一定程度上提振樓市呢,？

中國新聞周刊注意到，不少城市都選擇了區(qū)域性放開限購這一策略,。

比如濟南,，除了歷下區(qū),、市中區(qū)實施限購外，其他區(qū)域或二環(huán)外不再限購,。青島則針對非限購區(qū)域,，明確本地戶籍和外地戶籍都可購買3套及以上房產(chǎn)。

李宇嘉認為,，熱點城市主城區(qū)樓市目前的下行狀況,，本質(zhì)上是階段性的，因為主城區(qū)的需求比較集中,，新房供應又偏少,，回暖只是時間問題，分區(qū)域限購政策實際上起到一層“隔離”的作用,。

“熱點城市核心區(qū)域全面放開,，買多少套都不限制，很可能造成房價短時間出現(xiàn)較大波動,，與‘房住不炒’原則背道而馳,。但城郊區(qū)域供應比較大，需求前景目前看并不樂觀,，這樣的區(qū)域可以完全放開,。”李宇嘉說,。

嚴躍進也認為,，近期放松限購的一個顯著特征是“市區(qū)不放郊區(qū)放”。

李宇嘉說,，政策不管怎么調(diào)整,，“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，始終是國家的既定政策,，也是各地調(diào)控的原則。

不過,，如何定義穩(wěn)定的市場,，需要合理的參照系。不少業(yè)內(nèi)人士認為,，目前的樓市不能只和歷史高位的數(shù)據(jù)對比,。

“最近五六年，樓市的銷售量一直在歷史最高水平徘徊,。今年的銷售量相比去年,、前年有所下行，但相比2019年,、2018年甚至2017年和2016年,，依然在一個歷史高位上,，對不少城市而言，依舊是歷史第三或第四的好成績,?！崩钣罴握f。

嚴躍進則表示,，未來放松限購政策,，會更強調(diào)循序漸進的做法，而不是一次性放松到底,。