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樓市“松綁” 青島等地為何反轉 政策“一日游”背后

關鍵詞:
2022-09-26 13:28:22  中國新聞周刊

原標題:樓市“松綁”,青島等地為何反轉,?

9月中旬以來,,不少城市陸續(xù)出臺樓市“松綁”政策。

在這一輪“松綁”中,,寧波、青島,、蘇州,、濟南、鄭州等熱點城市紛紛發(fā)布相應政策,,全面(或部分)取消樓市限購政策,。

比如,青島9月15日發(fā)布的《我市動態(tài)完善房地產政策》中提到,,二手住房不再限購,。蘇州9月14日傳出消息,全市取消首套房限購,,下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策,。

彼時,行業(yè)內不少聲音直呼,,“全面取消限購的大潮開始了”,。

但不久上述兩地相繼撤回樓市“松綁”政策,引發(fā)廣泛關注,。

“松綁”力度遠勝以往

與以往不同,,此輪樓市“松綁”,有著顯著的特點,。

廣東房產政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞周刊,,最近放開限購政策的城市,都是區(qū)域熱點城市,,不再是過去的三四線城市,。

“這一輪放開限購的背景,主要是8月國務院常務會議明確提出各地可‘一城一策’,,階段性實施靈活的地產調控政策,。”李宇嘉說,。

對于這些熱點城市而言,,此輪放開限購的政策力度遠勝以往。

據了解,,寧波早在9月8日就已全面放開限購,,家庭購房不再限制套數。雖然寧波的“松綁”沒有公開發(fā)文,,但根據當地房產交易市場具體執(zhí)行的政策,,在購房審核方面,,寧波已經全面放開了樓市限購。

9月13日,,鄭州發(fā)布《鄭州市公安局關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見》,,進一步放寬中心城區(qū)落戶條件:凡具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員,不受社保繳費年限和居住年限的限制,,本人及其共同居住生活的配偶,、子女和父母,可以申請登記城鎮(zhèn)居民戶口,。

這意味著鄭州成為國內第一個真正實現“零門檻”落戶的特大城市,。

此前,鄭州樓市限購條件包括本市戶籍的家庭可購買2套,,單身可購買一套,;外地戶籍居民想要買房,需要在鄭州繳納24個月的社?;騻€稅,。一旦取消落戶限制,相當于直接降低外地人在鄭州購房的門檻,。

蘇州9月14日的“松綁”限購政策提出,,非蘇州戶籍者在蘇州六區(qū)(吳中區(qū)、吳江區(qū),、姑蘇區(qū),、相城區(qū)、高新區(qū),、工業(yè)園區(qū))購買首套房,,無需開具社保證明或個人所得稅證明,但限購1套,。蘇州本地戶口的家庭,,最多能購買3套。

9月15日,,濟南也發(fā)布消息,,限購區(qū)域從此前的8個區(qū)調整為二環(huán)以內的歷下區(qū)、市中區(qū)2個區(qū),。

值得注意的是,,青島、蘇州很快撤回“松綁”政策,,再現樓市政策“一日游”現象,。

青島在發(fā)布樓市調控新政一天后,刪除了“二手住房不再限購”字眼;蘇州則在傳出全面取消限購兩天后出現政策反轉,,宣布繼續(xù)執(zhí)行限購,。

重新調整之后,蘇州的政策是:除吳江區(qū)開放限購外,,其他五個區(qū)即吳中,、姑蘇、相城,、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復了此前的限購政策,。

蘇州相城區(qū)房管局工作人員表示,目前外地人購房還是需要6個月社?;蛘邆€稅證明。

“松綁”與緊急撤回背后

為何這些城市大幅度“松綁”樓市限購,?為何又在出臺相關政策之后緊急撤回,?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,此類調整說明政策放松過程中,,各地擔心出現炒房等市場亂象,。

國家統計局網站9月16日公布的數據顯示,8月份,,全國70個大中城市中,,商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加。

具體而言,,8月份,,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有49個,;二手住宅銷售價格同比下降的城市有61個,;全國商品房銷售面積同比增速為-23.0%。

地產市場的不振,,直接傳導到土拍市場,。今年1~8月份,全國房企土地購置面積同比增速為-49.7%,,而土拍市場又直接影響到各個城市地方政府的財政收入,。

上述放開限購的城市也不例外。以青島為例,,其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官,。在這次集中供地拍賣中,約85%的地塊以底價成交,,地塊的整體溢價率低至1.14%,,較今年的首輪和次輪集中供地均有下降。

從拿地房企來看,成交的30宗地塊中,,22宗地塊背后有平臺類公司的參與,。

平臺類公司一般是指由地方政府及其部門、機構等,,通過財政撥款或注入土地,、股權等資產設立的,承擔政府投資項目融資功能,,并擁有獨立法人資格的經濟實體,。

比如青島城投房地產開發(fā)有限公司,以6.90億元的底價摘得青島李滄區(qū)樓山二支路的一宗地塊,。青島城投房地產開發(fā)有限公司的實際控制權,,由青島市國資委100%掌握。

此前,,青島市中心熱門地塊市南區(qū)CBD南京路1號,,也以底價成交,拿地房企為青島海諾建融置業(yè)有限公司,。這家公司是青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司,,青島海諾投資發(fā)展有限公司則由青島市市南區(qū)財政局100%控股。

在不少業(yè)內人士看來,,本地城投公司接盤的土地,,實際上只能起到兜底作用。

根據中國房產信息集團(CRIC)統計,,2021年至2022年集中供地項目的整體開工率為33%,,而平臺類公司拿地開工率只有16%。

“現在市場太差,,很多地方平臺公司拿了地也不敢開工,,都在苦苦支撐?!庇袠I(yè)內人士告訴中國新聞周刊,。

上述業(yè)內人士還透露,周轉率對于地產行業(yè)非常重要,,如果拿地太久不開工建設,,不能及時回籠資金,下一步不論對平臺類公司還是地方財政,,都將形成更大壓力,。

在市場下行趨勢下,樓市全面放開限購也被不少城市寄予厚望,。有分析指出,,不少城市嘗試通過放開限購,,來緩解樓市下行壓力。但另一方面,,又擔心相關政策的全面“松綁”引發(fā)炒房現象回潮,。

“不排除各類政策放松過程中,可能會形成一些新的炒房現象,,導致樓市調控出現新壓力,。”嚴躍進說,。

事實上,,在放開限購之后,不少城市的購房者都在“摩拳擦掌”,。在蘇州解除限購政策消息發(fā)布的第二天,,有當地樓盤銷售告訴中國新聞周刊,當天就接到了不少江蘇省內和上海購房者的電話咨詢,。

8月5日,,廊坊市政府宣布全面放開樓市限購,取消戶籍,、社保(個稅)等方面限制性的購房條件。數據顯示,,此后當地新房成交量出現明顯回升,,特別是中秋節(jié)假期期間,不少燕郊中介都反映,,來了不少北京的看房客,。

“市區(qū)不放郊區(qū)放”

不過,李宇嘉認為,,目前市場整體成交量仍舊低迷,,原因不完全是限購政策造成的。在他看來,,最根本問題在于供給端的風險沖擊和需求端的預期不振,,背后的原因是疫情疊加經濟下行導致的收入減緩,以及潛在購房者對未來收入和工作前景不看好,。

近年來,,各個城市的政策,都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點,。

那么,,該如何既強化“房住不炒”的基本定位,又在一定程度上提振樓市呢,?

中國新聞周刊注意到,,不少城市都選擇了區(qū)域性放開限購這一策略,。

比如濟南,除了歷下區(qū),、市中區(qū)實施限購外,,其他區(qū)域或二環(huán)外不再限購。青島則針對非限購區(qū)域,,明確本地戶籍和外地戶籍都可購買3套及以上房產,。

李宇嘉認為,熱點城市主城區(qū)樓市目前的下行狀況,,本質上是階段性的,,因為主城區(qū)的需求比較集中,新房供應又偏少,,回暖只是時間問題,,分區(qū)域限購政策實際上起到一層“隔離”的作用。

“熱點城市核心區(qū)域全面放開,,買多少套都不限制,,很可能造成房價短時間出現較大波動,與‘房住不炒’原則背道而馳,。但城郊區(qū)域供應比較大,,需求前景目前看并不樂觀,這樣的區(qū)域可以完全放開,?!崩钣罴握f。

嚴躍進也認為,,近期放松限購的一個顯著特征是“市區(qū)不放郊區(qū)放”,。

李宇嘉說,政策不管怎么調整,,“房住不炒”和不以房地產作為短期刺激經濟的手段,,始終是國家的既定政策,也是各地調控的原則,。

不過,,如何定義穩(wěn)定的市場,需要合理的參照系,。不少業(yè)內人士認為,,目前的樓市不能只和歷史高位的數據對比。

“最近五六年,,樓市的銷售量一直在歷史最高水平徘徊,。今年的銷售量相比去年、前年有所下行,,但相比2019年,、2018年甚至2017年和2016年,,依然在一個歷史高位上,對不少城市而言,,依舊是歷史第三或第四的好成績,。”李宇嘉說,。

嚴躍進則表示,,未來放松限購政策,會更強調循序漸進的做法,,而不是一次性放松到底,。

(責任編輯:周晶晶 CN032)
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