媒體：做好風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值重估的準(zhǔn)備炒房團(tuán)要當(dāng)心(2)

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2022-10-25 16:13:55 第一財(cái)經(jīng)

可見,，人口質(zhì)量和數(shù)量的變化,，會(huì)逐漸改變?nèi)藗儗?duì)住房的認(rèn)知，住房自有率將不再是一個(gè)一致性的需求目標(biāo),。

區(qū)域發(fā)展不均衡和區(qū)域競爭,，在加速人口流動(dòng)的同時(shí)，使人們開始調(diào)整對(duì)住房內(nèi)生價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，即住房內(nèi)生價(jià)值愈發(fā)基于房租和房租貼現(xiàn)率,，而非基于房價(jià)上漲預(yù)期。

由于貼現(xiàn)率圍繞自然利率或國債收益率曲線擺動(dòng),，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性,，使其回歸到實(shí)用價(jià)值的居住屬性。

而隨著股市等權(quán)益市場在制度,、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),、交易和管控等上的日益完善，權(quán)益市場將會(huì)逐漸成為居民部門價(jià)值儲(chǔ)存的主要配置市場,，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產(chǎn)面臨系統(tǒng)性定價(jià)重構(gòu),。

社保福利體系的日益完善，也將帶來房地產(chǎn)的定價(jià)重估,。

在社保體系覆蓋度不夠的情況下,，人們用養(yǎng)兒防老來進(jìn)行代際交易，因此購置房產(chǎn)定居就成為了根深蒂固的傳統(tǒng)，因?yàn)樽杂凶≌陌簿邮切⒌纻鹘y(tǒng)文化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，沒有自有住宅的加持,，孝道的維系成本就很高。

隨著職工社保,、城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老體系等的完善和覆蓋度的提升,，孝道逐漸從經(jīng)濟(jì)的跨期交易中解脫出來，這將從傳統(tǒng)文化和信念方面,，改變?nèi)藗儗?duì)住房的定價(jià)邏輯,。

此外，目前基于金融屬性估值的住房,，其高房價(jià)抬升了經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本,，壓低市場的投資邊際收益率，加劇房市的有效需求不足,，使高房價(jià)很難維持,，房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)出現(xiàn)重估定價(jià)是遲早的事，且價(jià)值重估越早對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的傷害和拖累越小,。

二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)房住不炒和租購并舉的背后,，是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷的深刻理解，投資者需做好不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)重估的積極準(zhǔn)備,，各地應(yīng)把握住政策激勵(lì)的頭寸,，避免過猶不及的誘多，扼殺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的活力和透支長期的增長潛能,。

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(責(zé)任編輯：周晶晶 CN032)

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