原標(biāo)題：防止房地產(chǎn)“翻燒餅”，建議第二套房貸政策全國(guó)統(tǒng)一

根據(jù)去年的七普數(shù)據(jù)顯示,，我們的城鎮(zhèn)常住人口已經(jīng)突破了9億人大關(guān),，足以看出這些年有幾億人都進(jìn)入城市了，因此給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)大的動(dòng)力,，不僅高樓大廈平地起,，人們的收入水平也有了明顯的提升，在這樣的一種環(huán)境下,，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的商機(jī),，畢竟這么多人來(lái)到城市務(wù)工，就會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的住房需求,，有些人會(huì)選擇租房,，有些人會(huì)選擇買(mǎi)房，而房子本身對(duì)于每個(gè)人的生活作用巨大,，房子在很多人眼里看來(lái)都是一件重要物品,。

在市場(chǎng)和觀念的共同影響下，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展的狀態(tài),，為了滿足大家的居住需求,，過(guò)去買(mǎi)房入市的門(mén)檻也很低，基本上只要你有錢(qián)買(mǎi)房就行,，即便是錢(qián)不夠,，一些開(kāi)發(fā)商還可以降低首付比例，甚至提供“首付貸”,，這從很大程度上加快了樓市的消化節(jié)奏,！

但這也讓炒房者們有了可乘之機(jī)，他們可以沒(méi)有節(jié)制的買(mǎi)房囤在自己手里,，以此來(lái)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,，導(dǎo)致過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)上炒房行為過(guò)盛，很多情況下開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)一天房子就可能一售而空,，表面上看以為是需要買(mǎi)房的人買(mǎi)走了,，可實(shí)際上其中還有不少炒房者，他們買(mǎi)房的目的可不是為了居住,，而是為了投資,。

這從很大程度上打破了市場(chǎng)正常的供需關(guān)系,，同時(shí)又拉高了市場(chǎng)熱度和房?jī)r(jià)水平,，這種不健康的市場(chǎng)狀況急需解決。

因此從2016年開(kāi)啟了“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)，目的就是要打擊樓市中的炒房行為,，而方式就是提高樓市的準(zhǔn)入門(mén)檻,，在各種限制性的政策前后圍追堵截下，讓還想炒房的人不敢炒房了,，讓手里有多套房的人變現(xiàn)周期延長(zhǎng)了,，這打擊到了樓市投資的信心，凈化了樓市環(huán)境,！

經(jīng)過(guò)這幾年的持續(xù)嚴(yán)控,，我們過(guò)熱的樓市迎來(lái)了前所未有的降溫，自去年下半年開(kāi)始全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)都下跌了,，這種下跌就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣,，開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)少了，從業(yè)人員賺錢(qián)也少了,，炒房者們的日子越來(lái)越難過(guò)了,，這種情況已經(jīng)持續(xù)到了今年，很多開(kāi)發(fā)商負(fù)債壓力都快到了極限值,，因此今年以來(lái)也有不少城市開(kāi)始進(jìn)行了小幅的松綁,，以此來(lái)激活樓市成交，當(dāng)然也有一些房產(chǎn)專(zhuān)家也給出了應(yīng)該放松的理由,！

比如最近房產(chǎn)專(zhuān)家楊紅旭就發(fā)文建議,，首套房貸最低可降至15%（支持年輕人買(mǎi)房），二套房貸最低可降至25%（支持特定的首次改善群體）,。

即便如此,，我們的首付比例，總體還是高于發(fā)達(dá)地區(qū),，不會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于該專(zhuān)家的這個(gè)建議,，筆者認(rèn)為立足點(diǎn)不是很明確,，我們知道最近很多城市都降低了首付比例，從之前的30%降至了20%,但從最近一個(gè)月的市場(chǎng)反饋情況來(lái)看,，并不是很明顯,，那么我們就要明白并不是因?yàn)槭赘侗壤吡耍蠹也挪毁I(mǎi)房的,，如今他建議首付比例降至15%,，雖然這可以從一定程度上降低買(mǎi)房的門(mén)檻,，可并沒(méi)有實(shí)際觸及到剛需們的潛在需求,，畢竟此前市場(chǎng)上還出現(xiàn)過(guò)1成首付的情況，并且首付比例低了，不代表購(gòu)房成本低了,，反而會(huì)因?yàn)橘J款比例過(guò)高產(chǎn)生的利息增多而增加成本，這筆賬我想很多剛需都會(huì)算,。

在筆者看來(lái),，目前市場(chǎng)上雖然有諸多的松綁信號(hào)出現(xiàn),，但大家的購(gòu)房積極性依然不強(qiáng),，主要還是2個(gè)方面導(dǎo)致的，第一個(gè)方面是大家認(rèn)為接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)還有下滑的可能,，他們?cè)敢獾却欢螘r(shí)間再入手,，畢竟買(mǎi)房本身成本就不小,，如果能夠進(jìn)一步的降低,，對(duì)于剛需們來(lái)說(shuō)肯定是好事；第二個(gè)方面是因?yàn)槟壳疤厥猸h(huán)境的影響,，很多人的工作收入出現(xiàn)了不穩(wěn)定的情況,，這對(duì)于大家買(mǎi)房造成了很大的沖擊，長(zhǎng)達(dá)二三十年的房貸壓力現(xiàn)在看來(lái)并不是什么小事,，這都是需要不錯(cuò)的工作和收入去支撐的,。

降低首付這種方式,，要是放在過(guò)去的樓市環(huán)境下,，確實(shí)可以起到很明顯的刺激作用,，可如今時(shí)代背景和市場(chǎng)行情不一樣了,，降低首付很難從根本上促進(jìn)大家買(mǎi)房的積極性，房?jī)r(jià)本身就高,，而且現(xiàn)在一些人的收入受到了影響,，在這種兩難的前提下，想要刺激大家買(mǎi)房,，不單單只是首付比例降低,，涉及到購(gòu)房成本的方方面面都需要，總的來(lái)說(shuō),，除非房子更加的便宜了,，不然大家都不敢入手！

馬光遠(yuǎn)先生對(duì)中國(guó)樓市提出的建議：落實(shí)“房住不炒”其實(shí)很容易：1,、限購(gòu)永久化,，每個(gè)家庭限購(gòu)兩套房子,，這個(gè)政策永遠(yuǎn)不變，如果規(guī)避政策多買(mǎi)房子,，充公,；2、限貸政策永久化,，支持第一套房貸,，第二套房貸首付80%,，第三套全國(guó)不允許貸款,；3、打破土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷,，集體土地和國(guó)有土地一樣完全進(jìn)入市場(chǎng),，打破人為導(dǎo)致的土地供應(yīng)短缺；4,、限制土地溢價(jià),，土地價(jià)格按照成本加微利的原則出讓?zhuān)皇莾r(jià)高者得，土地利潤(rùn)不得超過(guò)10%：5,、小產(chǎn)權(quán)房icon合法化,！讓符合條件的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)手續(xù)補(bǔ)費(fèi)用后進(jìn)入合法市場(chǎng)。這5點(diǎn)要真的做到了,，還有什么高房?jī)r(jià)啊,。但是,，會(huì)愿意這么干嗎,？思進(jìn)點(diǎn)評(píng)：部分同意。不過(guò),，其實(shí),，真正有效的降房?jī)r(jià)的方式不用那么復(fù)雜、不用那么多“看得見(jiàn)的手”,，可以非常容易：只要放開(kāi)土地即可,。看看當(dāng)年董建華放開(kāi)土地,，推出八萬(wàn)五建屋計(jì)劃,，香港房?jī)r(jià)立刻大跌,，5,、6年間跌幅超過(guò)70%……說(shuō)穿了，缺乏土地是個(gè)偽命題,，真以為缺土地嗎,？連香港都不缺土地（香港的建成區(qū)面積只是城市的24%），那其他內(nèi)地城市就更不用說(shuō)了……再搭配我反復(fù)建議的房產(chǎn)稅、空置稅,，房?jī)r(jià)不降才怪……而迄今那些調(diào)控樓市的政策,，為何大多是空調(diào)，因?yàn)?，不符合傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念（如供需關(guān)系）,，特別如限價(jià)限購(gòu)，反而提升了百姓對(duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期,，其實(shí)恰恰反倒是在刺激房?jī)r(jià)上升……

專(zhuān)家：建議第二套房貸政策全國(guó)統(tǒng)一具體怎么回事

落實(shí)“房住不炒”其實(shí)很容易：1、限購(gòu)永久化,，每個(gè)家庭限購(gòu)兩套房子,，這個(gè)政策永遠(yuǎn)不變,，如果規(guī)避政策多買(mǎi)房子,，充公,；2、限貸政策永久化,，支持第一套房貸,，第二套房貸首付80%，第三套全國(guó)不允許貸款,；3、打破土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷,，集體土地和國(guó)有土地一樣完全進(jìn)入市場(chǎng),，打破人為導(dǎo)致的土地供應(yīng)短缺；4,、限制土地溢價(jià),，土地價(jià)格按照成本加微利的原則出讓?zhuān)皇莾r(jià)高者得，土地利潤(rùn)不得超過(guò)10%：5,、小產(chǎn)權(quán)房合法化,！讓符合條件的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)手續(xù)補(bǔ)費(fèi)用后進(jìn)入合法市場(chǎng)。這5點(diǎn)要真的做到了,，還有什么高房?jī)r(jià)啊,。但是，會(huì)愿意這么干嗎,？

專(zhuān)家：建議第二套房貸政策全國(guó)統(tǒng)一你怎么看,？

【老楊建議：首套房貸最低可降至15%,，二套房貸最低可降至25%】當(dāng)前,，各地房地產(chǎn)救市風(fēng)起云涌,。對(duì)于弱二線三四線城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)限售限價(jià)等取消,，對(duì)樓市的利好相當(dāng)有限,，在缺少投資需求的情況，這些行政管制即便取消了,，也沒(méi)啥用,。最重要的政策，其實(shí)是房貸,，這關(guān)系到杠桿嘛,，可以明顯降低購(gòu)門(mén)檻。當(dāng)前,，很多城市都放松了商業(yè)房貸與公積金貸款,，又分為兩方面：一方面，下調(diào)房貸利率,，嚴(yán)格講,，這并不算新政策，只是隨著全社會(huì)利率下滑而下滑,，同時(shí)也有商業(yè)銀行房貸額度增加的因素,。另一方面，房貸首付比例下調(diào),，這反映了因城施策,，因?yàn)榧幢闶鞘滋资赘断抡{(diào)至二成，也在國(guó)家政策范疇之內(nèi),，符合2016年三部委出臺(tái)的相關(guān)政策,。另外，部分城市對(duì)于認(rèn)房又認(rèn)貸有所松綁,，有利于部分改善需求（主要是名下一套房貸已結(jié)清,，再買(mǎi)第二套普通住宅），或置換需求,。關(guān)于房貸首付比例,，老楊建議在國(guó)家層面，還應(yīng)考慮進(jìn)一步統(tǒng)一下調(diào),。比如,，再經(jīng)過(guò)半年左右的全國(guó)多數(shù)地區(qū)都已救市，但市場(chǎng)還是不能出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇,，那么幾個(gè)部委可以出新政策：首套房貸最低可降至15%（支持年輕人買(mǎi)房）,，二套房貸最低可降至25%（支持特定的首次改善群體）。即便如此,，我國(guó)的首付比例,，總體還是高于發(fā)達(dá)國(guó)家，不會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn),。