原標(biāo)題：房貸每月多還近3000元,，買在利率“高位”的年輕人不淡定了

當(dāng)點(diǎn)開新聞推送,，林曉發(fā)現(xiàn)珠海房貸利率下降到3.7%時(shí)，幾乎不敢相信自己的眼睛,。

一年半前,，當(dāng)她為自己購(gòu)買首套商品房時(shí),，房貸的實(shí)際利率還是6.1%。

事實(shí)上,，最近房貸利率跌破4%的,，不止珠海一座城市。多個(gè)城市陸續(xù)加入這一行列,。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),，珠海、南寧,、韶關(guān)等城市,，房貸利率最低降到3.7%；鄭州,、福州,、廈門、長(zhǎng)春,、石家莊,、泉州、溫州等城市,，目前最低房貸利率降到3.8%,。

在利率高點(diǎn)貸款的林曉，開始計(jì)劃提前還貸。

面對(duì)較大的還款差額,，和林曉一樣,，越來越多在利率高點(diǎn)貸款的年輕人開始提前還貸，但他們發(fā)現(xiàn),，提前還貸好像越來越難,。

多城房貸利率跌破4%

上述城市的房貸利率緣跌破4%？這一方面源自央行的最新政策,，另一方面與其最近三個(gè)月樓市表現(xiàn)息息相關(guān),。

今年1月5日，中國(guó)人民銀行,、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,，可階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

1月16日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù),。這一數(shù)據(jù)無疑成為各地房貸利率調(diào)整的重要依據(jù)。

基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則和2022年10～12月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù),，70城中有35個(gè)符合下調(diào)的標(biāo)準(zhǔn),，包括長(zhǎng)春、沈陽(yáng),、太原,、大連,、哈爾濱,、鄭州、天津,、石家莊,、福州、廈門,、武漢,、蘭州等城市。

其中,，鄭州在降息方面動(dòng)作一直較快,，從今年1月底開始，鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%,。

利率已經(jīng)下探至3.7%的珠海,，則是另外的情況。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2020年2月,，珠海的房?jī)r(jià)來到歷史高點(diǎn),，均價(jià)29414元/平方米，同期,，作為廣東省會(huì)的廣州市,，均價(jià)僅為27837元/平方米。隨后一整年,，珠海房?jī)r(jià)均價(jià)都與省會(huì)廣州不相上下,。2020年，珠海的GDP為3482億元,，同年,，廣州GDP為2.51萬億。而從2022年年初開始,，珠海房?jī)r(jià)一直處于下跌區(qū)間,。

廈門情況與珠海類似，雖然GDP徘徊在7000億元左右,，在省內(nèi)不如泉州和福州,，但房?jī)r(jià)均價(jià)常年比肩一線城市，僅次于北京,、上海和深圳,，高于廣州。廈門房?jī)r(jià),，特別是島內(nèi)房?jī)r(jià)的絕對(duì)數(shù)值,，常年居于全國(guó)前列。

值得注意的是,，此次利率突破規(guī)定下限的城市,，不包含北上廣深等一線城市。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析,，根據(jù)央行政策,，目前70個(gè)大中城市中，過半城市的首套房貸利率在2023年達(dá)到不設(shè)下限的要求,。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模,、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市,，大部分的房?jī)r(jià)在下跌,。預(yù)計(jì)未來越來越多城市的首套房利率將取消下限。

提前還款,，因?yàn)槔省氨┑保?/strong>

最近房產(chǎn)領(lǐng)域另外一大重要趨勢(shì)則是,，越來越多居民開始提前還貸,，這與各地房貸利率開始下調(diào)的時(shí)間段高度吻合。

近一年半時(shí)間,，珠海房貸利率起伏巨大,。2020年10月，林曉在珠海購(gòu)買首套住房并從中國(guó)工商銀行貸款,，商貸利率是6.1%,，她貸款共計(jì)200萬，在30年等額本息還款模式下,，每月還款約12120多元,。但如果按照當(dāng)下珠海最低利率3.7%，每月僅需償還9205元,。

目前,，房貸的實(shí)際利率由貸款基礎(chǔ)利率（LPR）±基點(diǎn)（BP）形成。以林曉的房貸利率為例,，LPR是4.65%,，上浮145BP，也即上漲1.45%,，實(shí)際利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%,。

雖然從一年半前到現(xiàn)在，LPR已經(jīng)從4.65%下降到4.3%,，但是林曉房貸在LPR基礎(chǔ)上增加的145BP,，并沒有改變。

即使按照現(xiàn)在的LPR利率,，林曉每月也需償還11670元,。

較大的還款差額讓林曉決定提前還貸。事實(shí)上,，不少在利率高點(diǎn)貸款的年輕人都有這樣的想法,。

“對(duì)存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯,。因此,，不少人選擇提前還貸，要么還款后賣房,，再買房，騰挪為低利率房貸,?！崩钣罴螌?duì)中國(guó)新聞周刊表示。

不過最近,，越來越多人發(fā)現(xiàn),，提前還貸變難了,。

在經(jīng)歷近3個(gè)月等待之后，家住廣州的王磊終于提前還完了中國(guó)建設(shè)銀行剩余的貸款,，但違約金相當(dāng)于3個(gè)月的月供,。

在國(guó)內(nèi)普遍推行LPR模式之前，主要使用固定利率,。每逢房產(chǎn)市場(chǎng)的“牛市”,，貸款合同上的固定利率，也不斷水漲船高

家住廣州的張敏麗在購(gòu)房時(shí),，與銀行簽訂了貸款固定利率高達(dá)6%,。最近，她想要提前還貸,，一方面因?yàn)榉抠J利率不斷下調(diào),，另一方面她和家人也準(zhǔn)備換房。

但當(dāng)她去咨詢客戶經(jīng)理時(shí),，發(fā)現(xiàn)中國(guó)工商銀行提前還貸已經(jīng)排到了3個(gè)月后,。

“會(huì)繼續(xù)等下去，直到可以提前還貸,?！睆埫酐惐硎尽?/p>

在華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍看來,，在較大利率差額之下,，購(gòu)房者寧愿承擔(dān)違約金等摩擦成本，忍受更長(zhǎng)時(shí)間的等待,，也要嘗試提前還貸,。但從銀行角度分析，穩(wěn)定的房貸利息是其重要的收入來源,，提前還貸潮對(duì)其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展將產(chǎn)生較大影響,。

“目前銀行和購(gòu)房者各自有考量，這時(shí)候很可能倒逼利率政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整,?！蓖踯妼?duì)中國(guó)新聞周刊說。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,，從房貸利率角度觀察,，社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸,，目的是減少利息支出,。

“各地應(yīng)把房貸利率下調(diào)和房貸提前償還之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù),?！眹?yán)躍進(jìn)說,。

房貸利率會(huì)進(jìn)一步下調(diào)嗎

低利率與提前還貸息息相關(guān)，但也并非提前還貸的全部原因,。

此輪提前還貸潮的另一大原因,，被認(rèn)為與2022年下半年以來理財(cái)收益持續(xù)走低密切相關(guān)。

李宇嘉表示,，據(jù)測(cè)算熱點(diǎn)城市房子的綜合持有成本在5%～9%左右,，如果房?jī)r(jià)不在快速上漲的區(qū)間，居住功能之外,，持有房子并不劃算,。只要房貸利率高于理財(cái)利率，或房?jī)r(jià)在下跌或居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,，提前還貸的動(dòng)機(jī)就會(huì)存在,。

2022年以來，多款穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)虧損,。比如,，天相投顧基金評(píng)價(jià)中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年期間募集的多只“百億爆款”公募基金在2022年的權(quán)益市場(chǎng)中出現(xiàn)下跌,，此期間首發(fā)規(guī)模超百億的股混基金共計(jì)36只,，2022年平均跌幅為22.34%。

而在不少專家看來,，終結(jié)提前還貸潮,，恐怕需要一個(gè)“牛市”。

“如果在金融市場(chǎng)能獲得穩(wěn)定的回報(bào),，大家其實(shí)能忍受存量房貸較高的利率,，但如果理財(cái)產(chǎn)品的收益較低甚至為負(fù)，那么越來越多人會(huì)理性選擇提前還貸,?！蓖踯娬f。