2022年，樓市經(jīng)歷了全國(guó)性的深度調(diào)整,，行業(yè)投資,、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào),，其中新房成交同比下降27%,，按常理來看，樓市庫存去化壓力應(yīng)當(dāng)急劇攀升,。

但在此背景下,，全年土地成交出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購(gòu)置面積同比下降53%,，大量土地被城投公司托底拿下,，整體開工率偏低,。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，由于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目2022年領(lǐng)取銷許速度放緩,、新推案減少,，全國(guó)商品房狹義庫存竟不增反降，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑,。

不過,，部分城市樓市成交量下滑幅度過大，但土地出讓的回調(diào)力度不足,，樓市總體庫存去化形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，廣義庫存量仍在攀升,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，我國(guó)商品房待售面積已經(jīng)突破6.5億平方米，現(xiàn)有待售面積足夠1600多萬人居住,。

新推案減少致狹義庫存不升反降

克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數(shù)據(jù)來反映各地庫存情況,，其中狹義庫存量指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，廣義庫存量的統(tǒng)計(jì)范圍更廣,，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和,，這里面包括已拿地未動(dòng)工項(xiàng)目和已動(dòng)工未拿銷證的項(xiàng)目，地域范圍也包含了地級(jí)市下轄縣市,。

一般來說,，狹義庫存是一個(gè)中短期指標(biāo)，也是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和主管部門重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo),，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長(zhǎng)期指標(biāo),。

受樓市行情影響，人為放緩銷售許可發(fā)放可以降低樓市狹義庫存量,。從土地端來看,，土地交易量下降、大量城投托底拿地也導(dǎo)致了狹義庫存的整體降低,。

2022年是實(shí)行集中供地的第二年,，民營(yíng)房企的投資力度跌入谷底，城投成為拿地新勢(shì)力,，集中供地地塊有近半數(shù)被各地城投拿下,，城投拿地開工率顯著低于平均水平，2021年城投開工率僅有38%,，2022年城投拿地開工率僅為8%,，開工率過低必然導(dǎo)致新推案的減少。

分城市能級(jí)來看,，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),，樓市熱度較高的一線城市狹義庫存反而逆勢(shì)上漲,，至2022年12月末整體庫存達(dá)到近3807萬平方米，反而較2022年初上升了8%左右,，是各能級(jí)城市中唯一庫存規(guī)模上升的,。

二線城市的狹義庫存在2020年末一度達(dá)到2.7億平方米左右的高位，但2021年,、2022年出現(xiàn)連續(xù)兩年的規(guī)模負(fù)增長(zhǎng),，2022年同比下降3%。

三四線城市由于樓市信心顯著衰退,，狹義庫存出現(xiàn)快速回落,，2022年狹義庫存同比降幅高達(dá)6.5%。在市場(chǎng)走向不明,、企業(yè)資金面承壓的情況下,，再加之前期土地交易量下降的影響，2022年三四線新房項(xiàng)目領(lǐng)取銷許的規(guī)模明顯下降,，并且明顯超過了新房交易規(guī)模的下降速度,。

樓市長(zhǎng)期庫存壓力仍在攀升

由于還存在大量新增的已拿地未開工項(xiàng)目以及已開工未領(lǐng)銷售許可項(xiàng)目，2022年狹義庫存的降低,，實(shí)質(zhì)上是一種“假性回落”,。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年廣義庫存同比增幅達(dá)到6%,，八成城市廣義庫存同比上升,，青島同比增幅高達(dá)36%，長(zhǎng)期庫存壓力仍在攀升,。

此外由于樓市成交量低迷,，無論是狹義庫存還是廣義庫存，其消化周期都在上升,，并且已經(jīng)超過了2014年高點(diǎn),，截至2022年末，三四線城市的平均樓市消化周期達(dá)到23.7個(gè)月,，較2014年高點(diǎn)增加了26%,。

記者查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)商品房待售面積最新數(shù)據(jù)同比大幅增加,，已經(jīng)突破6億平方米,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年2月末,，商品房待售面積達(dá)到6.55億平方米,，同比增長(zhǎng)14.9%。其中,，住宅待售面積3.27億平方米,，同比增長(zhǎng)15.5%,；辦公樓待售面積4700萬平方米，同比增長(zhǎng)21%,；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.39億平方米,，同比增長(zhǎng)12.1%。

按我國(guó)人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算,，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1600多萬人居住,。由此可見，全國(guó)樓市庫存去化形勢(shì)仍然嚴(yán)峻,。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),，全國(guó)有超過四成城市的樓市狹義庫存消化周期超過兩年，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi),。

典型的消化周期保持健康的城市是上海,、杭州，截至2022年末,，這兩城的消化周期分別為6.9個(gè)月和6.4個(gè)月，較2014年高點(diǎn)的降幅均超過60%,。這兩城商品房年成交規(guī)模均維持在1000萬平方米左右的相對(duì)高位,，狹義庫存規(guī)模控制在了較低水平,，僅為500萬平方米量級(jí),，使得狹義庫存消化周期指標(biāo)處于相對(duì)安全的范圍。

廣義消化周期在3年以內(nèi)的城市,，僅余合肥,、杭州、上海,、泉州等,，其中杭州的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對(duì)低位。

而廣義消化周期過長(zhǎng)的城市占比過半,，其中重慶達(dá)到9.8年,，主要原因是重慶商品住宅成交在2022年出現(xiàn)了大幅下滑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬平方米量級(jí)的交易規(guī)模,，加上土地供應(yīng)回調(diào)力度不足,，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。

圖片攝影：任玉明

三分之一已完工住宅沒賣掉

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，截至2022年末,，全國(guó)住宅竣工未售面積已經(jīng)達(dá)到2.7億平方米，同比上升18%,，創(chuàng)近五年新高,。

但就歷史數(shù)據(jù)來看,，目前的全國(guó)住宅竣工未售面積仍遠(yuǎn)低于2015年4.5億平方米的高點(diǎn)。2016年起,，樓市進(jìn)入去庫存周期,，棚改等一系列手段的使用，一度讓竣工未售面積逐年下降,，在2019年達(dá)到低點(diǎn),。克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，這個(gè)指標(biāo)在2022年出現(xiàn)急劇上升,，主要原因還是竣工住宅的售出率出現(xiàn)了顯著下降。

通俗來講,，房子變得不好賣了,。到底有多不好賣呢？根據(jù)住宅待售面積,、住宅竣工面積,、現(xiàn)房銷售面積等指標(biāo)，可以測(cè)算出歷年中國(guó)竣工住宅的未售率,。根據(jù)克而瑞測(cè)算,，2022年，全國(guó)已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是說,，截至2022年末,，有大約三成已造好的商品房沒有賣掉。

由于我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制,，從房子賣出到竣工一般需要1-2年的施工期,，2016年起房地產(chǎn)周期上行，住宅未售率下降,，至2019-2021年達(dá)到低點(diǎn),；而2020年起，整體市場(chǎng)去化率開始下行,，直到2022年全國(guó)商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億平方米,，所以竣工住宅未售率的攀升，與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期是一致的,。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)判,，若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內(nèi)繼續(xù)上行,，導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升,，房地產(chǎn)庫存積壓將更加嚴(yán)重。