2022年,，樓市經(jīng)歷了全國性的深度調(diào)整，行業(yè)投資,、施工,、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%,，按常理來看,，樓市庫存去化壓力應(yīng)當(dāng)急劇攀升。

但在此背景下,，全年土地成交出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購置面積同比下降53%,，大量土地被城投公司托底拿下,，整體開工率偏低。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測,，由于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目2022年領(lǐng)取銷許速度放緩,、新推案減少，全國商品房狹義庫存竟不增反降,，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑,。

不過，部分城市樓市成交量下滑幅度過大,，但土地出讓的回調(diào)力度不足,，樓市總體庫存去化形勢仍然嚴(yán)峻，廣義庫存量仍在攀升,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，我國商品房待售面積已經(jīng)突破6.5億平方米，現(xiàn)有待售面積足夠1600多萬人居住,。

新推案減少致狹義庫存不升反降

克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數(shù)據(jù)來反映各地庫存情況,，其中狹義庫存量指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，廣義庫存量的統(tǒng)計(jì)范圍更廣,，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和,，這里面包括已拿地未動工項(xiàng)目和已動工未拿銷證的項(xiàng)目,，地域范圍也包含了地級市下轄縣市。

一般來說,，狹義庫存是一個(gè)中短期指標(biāo),，也是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和主管部門重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指標(biāo),。

受樓市行情影響,，人為放緩銷售許可發(fā)放可以降低樓市狹義庫存量。從土地端來看,，土地交易量下降,、大量城投托底拿地也導(dǎo)致了狹義庫存的整體降低。

2022年是實(shí)行集中供地的第二年,，民營房企的投資力度跌入谷底,，城投成為拿地新勢力，集中供地地塊有近半數(shù)被各地城投拿下,，城投拿地開工率顯著低于平均水平,，2021年城投開工率僅有38%，2022年城投拿地開工率僅為8%,，開工率過低必然導(dǎo)致新推案的減少,。

分城市能級來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),，樓市熱度較高的一線城市狹義庫存反而逆勢上漲,，至2022年12月末整體庫存達(dá)到近3807萬平方米，反而較2022年初上升了8%左右,，是各能級城市中唯一庫存規(guī)模上升的,。

二線城市的狹義庫存在2020年末一度達(dá)到2.7億平方米左右的高位，但2021年,、2022年出現(xiàn)連續(xù)兩年的規(guī)模負(fù)增長,，2022年同比下降3%。

三四線城市由于樓市信心顯著衰退,，狹義庫存出現(xiàn)快速回落,，2022年狹義庫存同比降幅高達(dá)6.5%。在市場走向不明,、企業(yè)資金面承壓的情況下,，再加之前期土地交易量下降的影響，2022年三四線新房項(xiàng)目領(lǐng)取銷許的規(guī)模明顯下降,，并且明顯超過了新房交易規(guī)模的下降速度,。

樓市長期庫存壓力仍在攀升

由于還存在大量新增的已拿地未開工項(xiàng)目以及已開工未領(lǐng)銷售許可項(xiàng)目，2022年狹義庫存的降低，實(shí)質(zhì)上是一種“假性回落”,。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，2022年廣義庫存同比增幅達(dá)到6%，八成城市廣義庫存同比上升,，青島同比增幅高達(dá)36%,，長期庫存壓力仍在攀升。

此外由于樓市成交量低迷,，無論是狹義庫存還是廣義庫存,，其消化周期都在上升，并且已經(jīng)超過了2014年高點(diǎn),，截至2022年末,，三四線城市的平均樓市消化周期達(dá)到23.7個(gè)月，較2014年高點(diǎn)增加了26%,。

記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站,，發(fā)現(xiàn)商品房待售面積最新數(shù)據(jù)同比大幅增加，已經(jīng)突破6億平方米,。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至今年2月末，商品房待售面積達(dá)到6.55億平方米,，同比增長14.9%,。其中，住宅待售面積3.27億平方米,，同比增長15.5%,；辦公樓待售面積4700萬平方米，同比增長21%,；商業(yè)營業(yè)用房1.39億平方米，同比增長12.1%,。

按我國人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算,，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1600多萬人居住。由此可見,，全國樓市庫存去化形勢仍然嚴(yán)峻,。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，全國有超過四成城市的樓市狹義庫存消化周期超過兩年,，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi),。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州,，截至2022年末,，這兩城的消化周期分別為6.9個(gè)月和6.4個(gè)月，較2014年高點(diǎn)的降幅均超過60%。這兩城商品房年成交規(guī)模均維持在1000萬平方米左右的相對高位,，狹義庫存規(guī)?？刂圃诹溯^低水平，僅為500萬平方米量級,，使得狹義庫存消化周期指標(biāo)處于相對安全的范圍,。

廣義消化周期在3年以內(nèi)的城市，僅余合肥,、杭州,、上海、泉州等,，其中杭州的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對低位,。

而廣義消化周期過長的城市占比過半，其中重慶達(dá)到9.8年,，主要原因是重慶商品住宅成交在2022年出現(xiàn)了大幅下滑,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬平方米量級的交易規(guī)模，加上土地供應(yīng)回調(diào)力度不足,，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升,。

圖片攝影：任玉明

三分之一已完工住宅沒賣掉

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年末,，全國住宅竣工未售面積已經(jīng)達(dá)到2.7億平方米,，同比上升18%，創(chuàng)近五年新高,。

但就歷史數(shù)據(jù)來看,，目前的全國住宅竣工未售面積仍遠(yuǎn)低于2015年4.5億平方米的高點(diǎn)。2016年起,，樓市進(jìn)入去庫存周期,，棚改等一系列手段的使用，一度讓竣工未售面積逐年下降,，在2019年達(dá)到低點(diǎn),。克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，這個(gè)指標(biāo)在2022年出現(xiàn)急劇上升,，主要原因還是竣工住宅的售出率出現(xiàn)了顯著下降。

通俗來講,，房子變得不好賣了,。到底有多不好賣呢？根據(jù)住宅待售面積,、住宅竣工面積,、現(xiàn)房銷售面積等指標(biāo),，可以測算出歷年中國竣工住宅的未售率。根據(jù)克而瑞測算,，2022年,，全國已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是說，截至2022年末,，有大約三成已造好的商品房沒有賣掉,。

由于我國實(shí)行商品房預(yù)售制，從房子賣出到竣工一般需要1-2年的施工期,，2016年起房地產(chǎn)周期上行,，住宅未售率下降，至2019-2021年達(dá)到低點(diǎn),；而2020年起,，整體市場去化率開始下行，直到2022年全國商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億平方米,，所以竣工住宅未售率的攀升,，與房地產(chǎn)市場下行周期是一致的。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)判,，若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正,，竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內(nèi)繼續(xù)上行，導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升,，房地產(chǎn)庫存積壓將更加嚴(yán)重,。