原標(biāo)題：馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)的天是真的變了 房貸新政如何影響房價(jià)走勢？

2020年12月31日,，央行,、銀保監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

通知對房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理,，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限,。

具體為：大型銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比的上限分別為40%/32.5%，中型銀行為27.5%/20%,，小型銀行為22.5%/17.5%,，縣域農(nóng)信合作社為17.5%/12.5%，村鎮(zhèn)銀行12.5%/7.5%,。

對于這個“通知”對未來房地產(chǎn)市場的影響,，業(yè)界的看法似乎沒有那么嚴(yán)重。

比如有觀點(diǎn)認(rèn)為,，通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的比重進(jìn)行設(shè)限,，對整個市場的影響有限，因?yàn)橄鄬τ谌ツ?月份出臺的“三條紅線”政策,，目前超過房貸新政的上限的銀行并不是很多,，并且還留有2到4年的過渡期。

但是,，很顯然,，這種解讀嚴(yán)重低估了這次房貸新政設(shè)置上限的政策風(fēng)向標(biāo)的意義，那就是通過金融政策的調(diào)整,，繼續(xù)強(qiáng)行壓制房地產(chǎn)的金融杠桿,，這對整個行業(yè)而言,，是具有風(fēng)向標(biāo)的意義，而絕不是影響有限,。

首先,，解決金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失衡問題,，已經(jīng)被列入“十四五”規(guī)劃建議,。

主管副總理韓正在去年12月住房建設(shè)座談會上特別強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控。

這意味著,，通過各種金融手段降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿,，減少房地產(chǎn)對金融資源的過度占有，這是大方向,，大趨勢,，勢必對整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資和未來房價(jià)的走勢產(chǎn)業(yè)根本性的影響，其長期影響不容小覷,。

其次,，金融監(jiān)管部門的負(fù)責(zé)人多次公開表示，房地產(chǎn)是“最大灰犀?！?。

郭樹清強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫,。

他在去年11月十九屆五中全會關(guān)于“十四五”規(guī)劃的解讀文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫,，文章寫道：上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中,，100多次與房地產(chǎn)有關(guān),。

2008年次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%,。

目前,，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券,、股本,、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

可以說,，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄?/p>

這意味著,，在“十四五”期間,，房地產(chǎn)融資占金融資源的比重總體上將明顯下降，這意味著,，整個行業(yè)的融資邏輯將發(fā)生顛覆性的變化,。

目前撞線的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少

第三,，去年8月出臺的對房地產(chǎn)融資實(shí)施的“三條紅線”的政策,，即：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%,；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1,。

已經(jīng)于2021年1月1日開始實(shí)施。目前撞線的企業(yè),，特別是頭部企業(yè)并不少,，有相當(dāng)一部分甚至是直接撞了紅線，很多房地產(chǎn)企業(yè)如何使得自己的三項(xiàng)指標(biāo)合規(guī),，難度很大,。

第四、不斷收緊的房地產(chǎn)金融政策勢必引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重分化

很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱,，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌,、大分化、集體倒閉的慘烈洗牌階段,。

隨著金融資源的稀缺,，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高,，將難以為繼,。

在這個過程中，不排除一些過去玩高杠桿的頭部企業(yè)倒下,，但更多的是大量的中小房企,。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，房地產(chǎn)過去發(fā)展的最大推手是杠桿,，包括備受詬病的住房預(yù)售制度,，本質(zhì)上也是在增加房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿。

從歷史上房地產(chǎn)泡沫的破滅看,，金融政策和金融環(huán)境的變化,，對整個行業(yè)的發(fā)展一般都是致命的。

金融大環(huán)境的收緊,，勢必改變房價(jià)的走勢,，顛覆房價(jià)的邏輯。

過去我們老說房地產(chǎn)變天了,，但房地產(chǎn)行業(yè)的人總是不以為然,，依然我行我素繼續(xù)玩過去的老套路。

但是,，過去兩年,，房地產(chǎn)領(lǐng)域的頭部企業(yè)屢屢傳出“病?！钡男畔⒁馕吨康禺a(chǎn)的日子已經(jīng)很不好過,。

金融政策的改變,，杠桿的人為收緊，再加上供求關(guān)系已經(jīng)不同于以往,，還有,，大城市的房價(jià)已經(jīng)處于階段性的高位，這一切都意味著,，房地產(chǎn)整個行業(yè)處在一個洪水不斷上漲的危險(xiǎn)的堤壩之上,，稍有不慎，整個行業(yè)的杠桿脆裂,。

想想中國老百姓80%的財(cái)富都在房子身上,，那將不是灰犀牛的問題，而是會引發(fā)一場真正的金融海嘯和最慘烈的財(cái)富屠殺,。

當(dāng)然,，我們希望的是，在處理房地產(chǎn)的問題上體現(xiàn)出智慧,，切不可操之過急,，要吸取過去去杠桿過于簡單粗暴的教訓(xùn)，其實(shí),，偉大的時間是可以解決杠桿問題的,。

在房地產(chǎn)的金融邏輯發(fā)生變化的情況下，我們現(xiàn)在可以肯定地說,，房地產(chǎn)作為中國最好投資品的時代,，現(xiàn)在正式降下來帷幕。

到了可以和房地產(chǎn)投資說再見的時候了,。