原標(biāo)題：馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)的天是真的變了 房貸新政如何影響房?jī)r(jià)走勢(shì),？

2020年12月31日,，央行,、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,。

通知對(duì)房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理,，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限,。

具體為：大型銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比的上限分別為40%/32.5%,，中型銀行為27.5%/20%,，小型銀行為22.5%/17.5%,，縣域農(nóng)信合作社為17.5%/12.5%,，村鎮(zhèn)銀行12.5%/7.5%。

對(duì)于這個(gè)“通知”對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,，業(yè)界的看法似乎沒(méi)有那么嚴(yán)重,。

比如有觀點(diǎn)認(rèn)為，通知對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的比重進(jìn)行設(shè)限,，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響有限,，因?yàn)橄鄬?duì)于去年8月份出臺(tái)的“三條紅線”政策，目前超過(guò)房貸新政的上限的銀行并不是很多,，并且還留有2到4年的過(guò)渡期,。

但是，很顯然,，這種解讀嚴(yán)重低估了這次房貸新政設(shè)置上限的政策風(fēng)向標(biāo)的意義,，那就是通過(guò)金融政策的調(diào)整，繼續(xù)強(qiáng)行壓制房地產(chǎn)的金融杠桿,，這對(duì)整個(gè)行業(yè)而言,，是具有風(fēng)向標(biāo)的意義，而絕不是影響有限,。

首先,，解決金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失衡問(wèn)題,，已經(jīng)被列入“十四五”規(guī)劃建議,。

主管副總理韓正在去年12月住房建設(shè)座談會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控。

這意味著,，通過(guò)各種金融手段降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿,，減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的過(guò)度占有，這是大方向,，大趨勢(shì),，勢(shì)必對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資和未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)業(yè)根本性的影響，其長(zhǎng)期影響不容小覷。

其次,，金融監(jiān)管部門的負(fù)責(zé)人多次公開(kāi)表示,，房地產(chǎn)是“最大灰犀牛”,。

郭樹(shù)清強(qiáng)調(diào),，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

他在去年11月十九屆五中全會(huì)關(guān)于“十四五”規(guī)劃的解讀文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫,，文章寫(xiě)道：上世紀(jì)以來(lái),，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān),。

2008年次貸危機(jī)前,，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。

目前,，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,，還有大量債券,、股本,、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

可以說(shuō),，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄?/p>

這意味著,，在“十四五”期間,，房地產(chǎn)融資占金融資源的比重總體上將明顯下降，這意味著,，整個(gè)行業(yè)的融資邏輯將發(fā)生顛覆性的變化,。

目前撞線的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少

第三,，去年8月出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)融資實(shí)施的“三條紅線”的政策,，即：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%,；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1,。

已經(jīng)于2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施。目前撞線的企業(yè),，特別是頭部企業(yè)并不少,，有相當(dāng)一部分甚至是直接撞了紅線，很多房地產(chǎn)企業(yè)如何使得自己的三項(xiàng)指標(biāo)合規(guī),，難度很大,。

第四、不斷收緊的房地產(chǎn)金融政策勢(shì)必引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重分化

很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌,、大分化,、集體倒閉的慘烈洗牌階段。

隨著金融資源的稀缺,，中小房企獲得金融資源的難度越來(lái)越大,，成本越來(lái)越高，將難以為繼,。

在這個(gè)過(guò)程中,，不排除一些過(guò)去玩高杠桿的頭部企業(yè)倒下，但更多的是大量的中小房企,。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融,，房地產(chǎn)過(guò)去發(fā)展的最大推手是杠桿，包括備受詬病的住房預(yù)售制度,，本質(zhì)上也是在增加房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿,。

從歷史上房地產(chǎn)泡沫的破滅看，金融政策和金融環(huán)境的變化,，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展一般都是致命的,。

金融大環(huán)境的收緊，勢(shì)必改變房?jī)r(jià)的走勢(shì),，顛覆房?jī)r(jià)的邏輯,。

過(guò)去我們老說(shuō)房地產(chǎn)變天了，但房地產(chǎn)行業(yè)的人總是不以為然,，依然我行我素繼續(xù)玩過(guò)去的老套路,。

但是，過(guò)去兩年,，房地產(chǎn)領(lǐng)域的頭部企業(yè)屢屢傳出“病?！钡男畔⒁馕吨康禺a(chǎn)的日子已經(jīng)很不好過(guò),。

金融政策的改變,，杠桿的人為收緊，再加上供求關(guān)系已經(jīng)不同于以往,，還有,，大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于階段性的高位，這一切都意味著,，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)處在一個(gè)洪水不斷上漲的危險(xiǎn)的堤壩之上,，稍有不慎，整個(gè)行業(yè)的杠桿脆裂,。

想想中國(guó)老百姓80%的財(cái)富都在房子身上,，那將不是灰犀牛的問(wèn)題,，而是會(huì)引發(fā)一場(chǎng)真正的金融海嘯和最慘烈的財(cái)富屠殺。

當(dāng)然,，我們希望的是,，在處理房地產(chǎn)的問(wèn)題上體現(xiàn)出智慧，切不可操之過(guò)急,，要吸取過(guò)去去杠桿過(guò)于簡(jiǎn)單粗暴的教訓(xùn),，其實(shí)，偉大的時(shí)間是可以解決杠桿問(wèn)題的,。

在房地產(chǎn)的金融邏輯發(fā)生變化的情況下,，我們現(xiàn)在可以肯定地說(shuō)，房地產(chǎn)作為中國(guó)最好投資品的時(shí)代,，現(xiàn)在正式降下來(lái)帷幕,。

到了可以和房地產(chǎn)投資說(shuō)再見(jiàn)的時(shí)候了。