原標(biāo)題：萬科郁亮：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然跌過頭了

8月31日,，萬科舉行2023年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)。

會(huì)上,，針對(duì)投資者提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問題,，包括董事會(huì)主席郁亮在內(nèi)的萬科高管給出了自己的判斷。

對(duì)于今天的市場(chǎng)狀態(tài),，郁亮坦言,，今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來,，每個(gè)人都不容易,。

但他認(rèn)為，從常識(shí)來看,，有背陰的一面,，就一定有向陽的一面。

在整體低迷的時(shí)候,，向陽的一面會(huì)格外引人注意,，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在未來出現(xiàn),。

新開工回到2006年規(guī)模

對(duì)于現(xiàn)階段的市場(chǎng),，郁亮認(rèn)為顯然超跌了?！坝捎诘禺a(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間,，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應(yīng),?！睂?duì)此，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——全國(guó)商品住宅新開工面積2021,、2022年分別下降11%和40%,，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個(gè)下滑程度,，預(yù)計(jì)今年新開工面積僅為6.6億平方米,，將回到2006年的規(guī)模,。

在郁亮看來，當(dāng)前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人,，今年預(yù)計(jì)新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米,。美國(guó)1960年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，此后20年,，人均新開工面積平均為1平方米,，好的年份能達(dá)到1.2平方米以上。國(guó)內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%,，到2030年預(yù)計(jì)達(dá)到70%,，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，按經(jīng)驗(yàn)建設(shè)水平保守估計(jì),，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延,，企業(yè)減緩?fù)顿Y是求穩(wěn)的表現(xiàn),，因此也造成新開工面積的收縮。但可以看到,，政策層面已經(jīng)有修復(fù)動(dòng)作,，這將在未來一段時(shí)間逐步得到釋放。

對(duì)于政策釋放,，郁亮進(jìn)一步表示,，當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施,，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平,?！跋癖P活存量資產(chǎn)等問題對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大,，政治局會(huì)議也提出了有關(guān)要求，這對(duì)行業(yè)是一個(gè)鼓舞,，我們也在期待具體舉措的出臺(tái),。”

投資規(guī)模收縮,，萬科也不例外,。

“過去兩年，公司投資質(zhì)量會(huì)比數(shù)量更重要,?！比f科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖在會(huì)上表示，2022年,，萬科的投資強(qiáng)度(投資額/公司總銷售額)大概是22%,，今年1-8月在28%-29%的水平,，投資強(qiáng)度雖然下降，但公司更強(qiáng)調(diào)投資質(zhì)量,，投資兌現(xiàn)度穩(wěn)步提高,。另外，這樣的主動(dòng)調(diào)整比較適應(yīng)今天行業(yè)規(guī)模下降,。

有背陰面也一定有向陽面

面對(duì)當(dāng)前的下行市場(chǎng),，郁亮也并未過多悲觀。

他認(rèn)為,，從常識(shí)來看,，有背陰的一面，就一定有向陽的一面,。在整體低迷的時(shí)候,，向陽的一面會(huì)格外引人注意，比如有些市場(chǎng)更加有韌性,，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn),。

郁亮口中的“韌性”，是指一個(gè)地區(qū)只要人口在持續(xù)增長(zhǎng),，絕對(duì)的供給過剩就不會(huì)出現(xiàn),。以倫敦為例，城市發(fā)展了數(shù)百年,，至今仍在不斷蓋新房,，新開工規(guī)模比30年之前翻了接近一倍。日本新開工規(guī)模從最高峰至今,，整體大概減少了52%,，但東京都23個(gè)區(qū)，只下降了21%,，而其中核心6區(qū)同一時(shí)間段反而增長(zhǎng)了23%,。這是因?yàn)槿丝跁?huì)不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。在這些城市里,，人口一開始是向郊區(qū)分散,，此后又會(huì)向中心聚集。即便完全成熟之后,，中心城區(qū)仍然會(huì)出現(xiàn)大量城市更新項(xiàng)目,，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力，滿足職住平衡的需求,。

郁亮口中的“機(jī)會(huì)”,，是指新發(fā)展模式帶來的改變?！斑^去,，隨著客戶對(duì)美好生活需求的多樣化,，萬科從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)向了開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重,。今天,，即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，內(nèi)容,、模式也可能出現(xiàn)變化,，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新,、保障房,、城中村改造、代建代運(yùn)營(yíng)也將是未來重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,?！?/p>

脫胎換骨需較長(zhǎng)時(shí)間

對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)，郁亮表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間,，萬科將保持定力，不斷努力,。在郁亮看來,，未來無論什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是能力的競(jìng)爭(zhēng),，例如產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量是否過硬,、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等,，萬科在這些方面有基礎(chǔ),，但還有繼續(xù)完善和深化的空間,。

此外,，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬地特點(diǎn)很強(qiáng),，一些大型綜合性項(xiàng)目,，對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展理念、城市空間規(guī)劃,、建設(shè)指標(biāo),、建筑設(shè)計(jì)和建造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,、多功能運(yùn)營(yíng)等方面有很高的綜合要求，需要各方協(xié)同,，共同努力,，一起探索出可復(fù)制推廣的路徑。

“短期市場(chǎng)是有壓力,，但萬科已經(jīng)筑好了最牢固的底線,，做了充分的前置準(zhǔn)備,。”萬科首席財(cái)務(wù)官韓慧華稱,，為應(yīng)對(duì)短期市場(chǎng)壓力,，萬科主要做了三方面動(dòng)作：堅(jiān)持量入為出、保持融資渠道暢通和多元化,、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),。

財(cái)報(bào)顯示，截至2023年6月底,，萬科短債457億元,，較年初下降29%，短債占有息負(fù)債比降至14.2%,，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)金對(duì)短債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍,，債務(wù)平均久期延長(zhǎng)至五年,。同時(shí)，在美元加息背景下,，萬科主動(dòng)優(yōu)化了外債配置,，境外有息負(fù)債剔除匯率變動(dòng)后較年初下降12%，外債占有息負(fù)債的比例降至20%以內(nèi),，較年初下降2個(gè)百分點(diǎn),。