原標(biāo)題：萬科郁亮：目前房地產(chǎn)市場顯然跌過頭了

8月31日,，萬科舉行2023年中期業(yè)績推介會。

會上,，針對投資者提出的房地產(chǎn)市場形勢問題,，包括董事會主席郁亮在內(nèi)的萬科高管給出了自己的判斷。

對于今天的市場狀態(tài),，郁亮坦言,，今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來,，每個人都不容易,。

但他認為，從常識來看,，有背陰的一面,，就一定有向陽的一面。

在整體低迷的時候,，向陽的一面會格外引人注意,，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機會在未來出現(xiàn),。

新開工回到2006年規(guī)模

對于現(xiàn)階段的市場,，郁亮認為顯然超跌了?！坝捎诘禺a(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間,，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應(yīng),?！睂Υ耍袅练窒砹艘唤M行業(yè)數(shù)據(jù)——全國商品住宅新開工面積2021,、2022年分別下降11%和40%,，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度,，預(yù)計今年新開工面積僅為6.6億平方米,，將回到2006年的規(guī)模。

在郁亮看來，當(dāng)前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人,，今年預(yù)計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米,。美國1960年城鎮(zhèn)化率達到70%，此后20年,，人均新開工面積平均為1平方米,，好的年份能達到1.2平方米以上。國內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%,，到2030年預(yù)計達到70%,，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，按經(jīng)驗建設(shè)水平保守估計,，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險蔓延,，企業(yè)減緩?fù)顿Y是求穩(wěn)的表現(xiàn),，因此也造成新開工面積的收縮。但可以看到,，政策層面已經(jīng)有修復(fù)動作,，這將在未來一段時間逐步得到釋放。

對于政策釋放,，郁亮進一步表示,，當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策盡快落地實施,，推動市場恢復(fù)到健康合理的水平,。“像盤活存量資產(chǎn)等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大,，政治局會議也提出了有關(guān)要求,，這對行業(yè)是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺,?！?/p>

投資規(guī)模收縮，萬科也不例外,。

“過去兩年,，公司投資質(zhì)量會比數(shù)量更重要?！比f科首席運營官劉肖在會上表示,，2022年，萬科的投資強度(投資額/公司總銷售額)大概是22%,，今年1-8月在28%-29%的水平,，投資強度雖然下降，但公司更強調(diào)投資質(zhì)量，投資兌現(xiàn)度穩(wěn)步提高,。另外,，這樣的主動調(diào)整比較適應(yīng)今天行業(yè)規(guī)模下降。

有背陰面也一定有向陽面

面對當(dāng)前的下行市場,，郁亮也并未過多悲觀,。

他認為，從常識來看,，有背陰的一面,，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候,，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性,，也有新的業(yè)務(wù)機會在出現(xiàn),。

郁亮口中的“韌性”，是指一個地區(qū)只要人口在持續(xù)增長,，絕對的供給過剩就不會出現(xiàn),。以倫敦為例，城市發(fā)展了數(shù)百年,，至今仍在不斷蓋新房,，新開工規(guī)模比30年之前翻了接近一倍。日本新開工規(guī)模從最高峰至今,，整體大概減少了52%,，但東京都23個區(qū)，只下降了21%,，而其中核心6區(qū)同一時間段反而增長了23%,。這是因為人口會不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。在這些城市里,，人口一開始是向郊區(qū)分散,，此后又會向中心聚集。即便完全成熟之后,，中心城區(qū)仍然會出現(xiàn)大量城市更新項目,，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力，滿足職住平衡的需求,。

郁亮口中的“機會”,，是指新發(fā)展模式帶來的改變?！斑^去,，隨著客戶對美好生活需求的多樣化，萬科從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)向了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重,。今天,，即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，內(nèi)容,、模式也可能出現(xiàn)變化,，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新,、保障房,、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,?！?/p>

脫胎換骨需較長時間

對于市場走勢，郁亮表示,，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間,，萬科將保持定力，不斷努力,。在郁亮看來,，未來無論什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是能力的競爭,，例如產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量是否過硬,、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等,，萬科在這些方面有基礎(chǔ),，但還有繼續(xù)完善和深化的空間。

此外,，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬地特點很強,，一些大型綜合性項目，對當(dāng)?shù)匕l(fā)展理念,、城市空間規(guī)劃,、建設(shè)指標(biāo)、建筑設(shè)計和建造,、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,、多功能運營等方面有很高的綜合要求，需要各方協(xié)同,，共同努力,，一起探索出可復(fù)制推廣的路徑。

“短期市場是有壓力,，但萬科已經(jīng)筑好了最牢固的底線,，做了充分的前置準(zhǔn)備,。”萬科首席財務(wù)官韓慧華稱,，為應(yīng)對短期市場壓力,，萬科主要做了三方面動作：堅持量入為出、保持融資渠道暢通和多元化,、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),。

財報顯示，截至2023年6月底,，萬科短債457億元,，較年初下降29%，短債占有息負債比降至14.2%,，較年初下降6.3個百分點?，F(xiàn)金對短債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍,，債務(wù)平均久期延長至五年,。同時，在美元加息背景下,，萬科主動優(yōu)化了外債配置，境外有息負債剔除匯率變動后較年初下降12%,，外債占有息負債的比例降至20%以內(nèi),，較年初下降2個百分點。