原標(biāo)題：利率真要降了,！買房人不眠：開始焦慮排不上隊(duì),，“恨不得明天就是9月25號”

8月31日晚間8點(diǎn)左右,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,。

據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，符合條件的存量首套住房貸款是指,，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,，已簽訂合同但未發(fā)放的,，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款,，自2023年9月25日起,，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告,、批量辦理等方式,，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

調(diào)整方式上,，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,，但調(diào)整后的利率,，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理,。

“恨不得明天就是9月25日”

對于“高位站崗”買房者來說，這是不亞于過年的好消息,。

8月31日晚間,，廣州市民唐軒（化名）告訴時代財(cái)經(jīng)，其在2020年下半年購置首套房,，當(dāng)時貸款利率是LPR+30BP,，而當(dāng)時了解到最低的是LPR+15BP。面對高BP,，唐軒看到無數(shù)人通過其他途徑置換房貸時總會忍不住心動,，但又覺得風(fēng)險太大，于是靜靜等待存量降的消息,。看到今天政策發(fā)布的那一刻,，除了興奮,，唐軒內(nèi)心還有一絲擔(dān)憂,，“恨不得明天就是9月25日，我現(xiàn)在就擔(dān)心到時候要排隊(duì),?！?/p>

家里有首套房貸款的張威（化名）也關(guān)注到了這個重磅消息，連夜微信詢問銀行個貸經(jīng)理,，當(dāng)前是否有資格辦理相關(guān)業(yè)務(wù),，對方表示，“目前無法回答,，我們銀行還沒出政策呢,。”

但對于2021年成為“站崗者”的劉穎（化名）來說,，興奮程度并不如前幾位買房者,，“這是件好事，但估計(jì)比較難申請,，協(xié)商也會很麻煩,，而且肯定是要排隊(duì)的?！?/p>

劉穎告訴時代財(cái)經(jīng),，自己是LPR+20BP，廣州2021年首套房最低利率應(yīng)該就是LPR,，“申請的話,，可能最多低0.2BP，估計(jì)能降0.1BP就不錯了,?！?/p>

不過，也有買房者研究完政策后,，感覺自己沒有“撿到便宜”,。“當(dāng)時我是LPR+35BP,，也是當(dāng)年北京執(zhí)行的首套房的最低利率,，現(xiàn)在執(zhí)行的是LPR+55BP?！?/p>

不論如何,，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求,。

存量住房貸款利率的下降,，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資,。對銀行來說,，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響,。同時,，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,，減少風(fēng)險隱患,。

事實(shí)上，對于存量房貸利率調(diào)整,，近期國內(nèi)多家銀行早有預(yù)熱,。

8月28日，招商銀行召開上半年業(yè)績會,，該行行長助理彭家文表示,，央行對于存量房貸利率調(diào)整從鼓勵和支持變?yōu)榱酥笇?dǎo)，所以存量房貸利率下調(diào)是大概率事件,，招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案,，但因?yàn)橛休^多因素需要兼顧，所以尚未確定最終方案,。

8月31日,，郵儲銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟也回應(yīng)稱，重定價對包括該行在內(nèi)的整個銀行業(yè)個人住房貸款會有一定影響,，但利率下調(diào)之后,，對提前還款會有一定抵補(bǔ)作用，同時對提振市場信心也有一定作用,。

工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行均在8月31日晚公告稱，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作,。

有效緩解提前還貸問題

若存量房貸利率調(diào)整在9月25日起全面落實(shí),，會給銀行帶來什么影響？

8月31日晚間,，開源證券銀行首席分析師劉呈祥在接受時代財(cái)經(jīng)采訪時表示,，存量房貸利率下降會使得銀行利息收入減少，進(jìn)而對銀行凈息差和盈利能力形成負(fù)面影響,，但預(yù)計(jì)對銀行盈利能力的影響有限,。

“在當(dāng)下銀行‘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒’的背景下，按揭貸款仍是競爭高地,，適當(dāng)降低利率以留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)總比客戶流失要好”,，劉呈祥向時代財(cái)經(jīng)分析稱，“對于銀行來說，協(xié)調(diào)好存量和增量房貸利率之間的利差,，可有效緩解居民按揭提前還貸問題,?！?/p>

劉呈祥同時指出,，大多數(shù)城市的個人住房貸款利率都緊貼當(dāng)?shù)卣呃氏孪薨l(fā)放，按揭貸款利率下調(diào)空間其實(shí)十分有限,。

“比如北京市,，按揭貸款利率緊貼政策利率下限運(yùn)行，利率下降空間小,?！眲⒊氏榕e例稱。

“因此,，本次調(diào)整對該類城市按揭貸款占比高的銀行,，負(fù)面影響或有限；可能對按揭貸款占比高的銀行,，如國有大行和股份行影響較大,。”劉呈祥說,。

根據(jù)惠譽(yù)評級8月發(fā)布的一份報告顯示,，若中資銀行在央行的敦促下降低存量房貸利率，中國銀行業(yè)的凈利潤或?qū)⑾陆??；葑u(yù)分析稱，假設(shè)10%,、30%或50%的存量房貸利率下調(diào)80個基點(diǎn),，銀行業(yè)的凈息差將分別收窄1、3,、5個基點(diǎn),，凈利潤分別下降1%、3%和5%,。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù),，2023年上半年，商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.3萬億元,，同比增長2.6%,，增速較去年同期下降4.5個百分點(diǎn)；平均資本利潤率為9.67%,，較上季末下降0.66個百分點(diǎn),；平均資產(chǎn)利潤率為0.75%，較上季末下降0.06個百分點(diǎn)。