原標(biāo)題：中國投資客涌入日本買房

旅日留學(xué)生周巖過去一年在東京一家房產(chǎn)中介所兼職，幫助有意在日本購房的外國客戶和中介所建立聯(lián)系,。僅僅小半年,，周巖新開的小紅書賬號(hào)已經(jīng)吸引了40多位中國潛在買家的咨詢。

他告訴36氪,，這幾個(gè)月找上門來的中國買家目標(biāo)價(jià)位基本在4000萬-7000萬日元之間（人民幣約190萬-340萬元）,，“全款居多”。

社交網(wǎng)絡(luò)上的獲贊和閱讀量不斷攀升,，讓這個(gè)在當(dāng)?shù)貨]有任何人脈的中國留學(xué)生,，感受到了東京房地產(chǎn)的火熱。

放眼整個(gè)日本房地產(chǎn)市場,，據(jù)共同社數(shù)據(jù),，2023年全年，號(hào)稱日本房價(jià)晴雨表的東京23區(qū)平均房價(jià)比前一年上升39.4%,，達(dá)到11483萬元（人民幣約555萬元）,，大幅刷新2022年歷史最高價(jià),。

這場始于上世紀(jì)90年代初的房價(jià)暴跌，經(jīng)歷30多年的修復(fù),，逐漸逼近歷史最高點(diǎn),。

投資客重回日本

投資客陸維在2018年就在京都買下其在日本的第一套房產(chǎn)，和日本房地產(chǎn)行業(yè)打過多年交道,，這兩年向他打聽“日本買房”的人逐漸增多,，且大多出手闊氣。

“聽我的中介說,，他手上的客戶有直接拿幾個(gè)億人民幣來日本買塔樓的,。我周圍也有朋友準(zhǔn)備在東京投資股票、房地產(chǎn),，也是幾個(gè)億的規(guī)模,。”陸維感慨,。

不久前在2023年8月,，陸維又在大阪買下第二套住宅，一棟占地面積約200平方米,、三層9戶的公寓,。建筑位于大阪打工人聚集的生野區(qū)，“比較好租”,。

盡管近期時(shí)有傳聞“某國總裁在京都購置豪宅”,，但幾乎都是“小道消息”。投資日本大城市房產(chǎn),，在外國中產(chǎn)和高凈值人群中更為常見,，長期維續(xù)的穩(wěn)定投資收益是他們最主要的預(yù)期。

周巖的一位華人買家在東京澀谷購入了一套“一戶建”,。按照周巖的算法，在東京購買這樣一套住宅,，出租后,，購房者收回成本約要15-20年。

具體來看,，目前花費(fèi)約4000萬日元（人民幣約194萬元）就可在東京市內(nèi)購置一套占地面積約90平方米的一戶建住宅,，通常這類住宅的租金回報(bào)率約在4%-5%之間。

周巖此前在國內(nèi)居住的城市,，租金回報(bào)率約在2%,，一般業(yè)主收回購房成本需要30-40年。

日本典型的一戶建式住宅

在租金回報(bào)率表現(xiàn)一般的區(qū)域,，房子就沒那么好賣了,。

一年來,，周巖已經(jīng)摸熟了日本房地產(chǎn)的水溫——日本的房價(jià)以東京、大阪,、名古屋三大都市圈為基準(zhǔn),，東京23區(qū)堪稱日本房價(jià)的晴雨表。

東京23區(qū)相當(dāng)于北京城六區(qū),。而以東京都為中心,，周邊的千葉縣、埼玉縣,、神奈川縣共同組成了東京都市圈,，又叫“東京灣區(qū)”，也是整個(gè)日本購房“鄙視鏈”的最頂端,。

位于關(guān)西的日本第二大城市大阪,，是除東京外最受投資客歡迎的城市。

在這些大城市周邊的小城,，如東京附近的河口湖,、京都附近的宇治等，目前房價(jià)仍十分便宜,，每平米單價(jià)約在人民幣5000元上下,。

東京周邊旅游小鎮(zhèn)河口湖一家中介所掛出的房源信息

除了租金回報(bào)率，匯率因素也成為外國投資客決策的主要推手,。

陸維買下第二套公寓時(shí)連帶辦理手續(xù)總共花費(fèi)人民幣約600萬元,，來到當(dāng)下，這棟公寓總價(jià)漲了大約5%,，但每100日元兌人民幣匯率已經(jīng)從買房時(shí)的5.2跌到4.8,。陸維笑稱盡管大阪房價(jià)還在漲，但自己已經(jīng)“虧了”,。

過去一年日元持續(xù)貶值,，房價(jià)上漲的幅度基本都被匯率下跌所抵消，因此陸維周圍朋友投資日本房產(chǎn)的熱情更高了,，“劃算”成為投資客口中的高頻詞,。

以一棟總價(jià)1億日元的住宅為例，在陸維入手時(shí)匯率約5.2的時(shí)間段,，中國買家購置這套住宅約需花費(fèi)520萬元人民幣,，而以目前約4.8的匯率計(jì)算，即便這套房屋漲價(jià)5%,，現(xiàn)下買下這套房也只需504萬元人民幣,。

“本來疫情之前他們也沒什么去日本投資的計(jì)劃，結(jié)果現(xiàn)在天天很開心地跑來跟我說‘匯率又跌了’‘匯率多劃算’,?！?/p>

投資人朱酒認(rèn)為,，基于日元持續(xù)貶值，當(dāng)下市場看到的房價(jià)上漲,，實(shí)際在相當(dāng)程度上是日元貨幣貶值的體現(xiàn),，而并非日本房地產(chǎn)已經(jīng)恢復(fù)到這一程度。

“無論是日本股市的表現(xiàn),，還是樓市的表現(xiàn),，體現(xiàn)的是日元的貶值。真正的經(jīng)濟(jì)基本面,，按GDP來算其實(shí)日本并沒有出現(xiàn)太大的變化,。”

關(guān)于日本房地產(chǎn)的走勢預(yù)測,，36氪從投資客群體中得到的普遍觀點(diǎn)基本一致——日本大城市房價(jià)上漲的趨勢短期內(nèi)不會(huì)改變,，但中小城市尤其是二手住宅大概率還將維持橫盤。

收復(fù)“失去的30年”

近日日本厚生勞動(dòng)省發(fā)布的人口動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2023年日本新生兒數(shù)量為758631人,，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)歷史以來的最低水平。此前在2022年,，日本新生兒數(shù)量首次跌破80萬,，2023年較2022年再度減少5.1%，已連續(xù)8年呈下降趨勢,。

與此同時(shí),，日本總務(wù)省發(fā)布的土地住宅統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，日本全國各縣2023年的空置房數(shù)量多達(dá)1000多萬套,。

作為低生育率,、老齡化問題最嚴(yán)重的國家之一，日本房地產(chǎn)對(duì)外國投資客的吸引更像是“雙向奔赴”,。

1990年房地產(chǎn)泡沫破裂之際,，日本人口自然增長率降至0.33％，至2005年進(jìn)入負(fù)增長時(shí)代,。支撐房地產(chǎn)增長最重要的人口基本面已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向,，日本的高房價(jià)缺少大量具備購買力的適齡勞動(dòng)者接盤。

這導(dǎo)致日本民眾花了30年消化泡沫時(shí)期加杠桿買房的債務(wù),。反映到賬本上，日本居民杠桿率1990年之后的30年里居高不下,。

華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，日本居民杠桿率在1985年后由52.1％上升至1990年的68.4％，此后整個(gè)90年代基本處于70％左右高位,，直至2000年后逐步回落,。但疫情爆發(fā)后,，至2022年再度上行至69％。

經(jīng)濟(jì)泡沫破裂首先表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格迅速下跌,，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事邵宇對(duì)36氪分析,，債務(wù)總量固定，一旦資產(chǎn)縮水,，必然導(dǎo)致居民爭先恐后先去還債,。

“大家集中還債，就形成了負(fù)循環(huán),，資產(chǎn)價(jià)格下降得更快,，這時(shí)其實(shí)就資不抵債了?！币虼酥荒艿仍袀鶆?wù)慢慢償還完畢后,，居民才有動(dòng)力進(jìn)行新的投資，屆時(shí)股票,、房地產(chǎn)才能回歸正循環(huán),。

談及日本過去一年的復(fù)蘇表現(xiàn)，邵宇認(rèn)為這意味著日本先前債務(wù)已逐漸清倉,，同時(shí)持續(xù)的量化寬松在一定程度上推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上漲,。除此之外，以巴菲特為代表的外來資金以及世界多國游客紛紛涌向日本,，在邵宇看來應(yīng)屬拉動(dòng)日本資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)的重要因素,。

在2月24日巴菲特最新一封致股東信中，伯克希爾對(duì)于日本股市的投資再一次占據(jù)了大量篇幅,。

“我們?cè)谌ツ暝黾恿藢?duì)所有五家公司的持股,。伯克希爾現(xiàn)在對(duì)這五家公司的每一家都擁有約9%的持股。伯克希爾還向他們承諾,，持股比例未來不會(huì)超過9.9%,。”

伯克希爾這一輪對(duì)日本股市的投資始于2019年7月4日,，目前繼續(xù)持有伊藤忠,、丸紅、三菱,、三井和住友五家大型日本商社的頭寸,。

去年4月，巴菲特以92歲高齡造訪日本,，并表示將繼續(xù)增加對(duì)日本股票的投資,，后續(xù)多位華爾街大鱷及資管巨頭紛紛表示看漲日本股市。

反映到股市表現(xiàn),，整個(gè)2023年日經(jīng)225指數(shù)累計(jì)上漲28.24%,，創(chuàng)下1989年以來最大漲幅,。今年2月22日，日經(jīng)225指數(shù)正式突破39000點(diǎn),，超過1989年“經(jīng)濟(jì)泡沫”巔峰時(shí)期的38915.87點(diǎn),。

日經(jīng)225指數(shù)突破“泡沫巔峰”，圖源：Wind

在相當(dāng)程度上,，日本股市重返巔峰是來自與外國資本的推動(dòng),。

這也是近一年來日本房產(chǎn)、股票投資熱情回歸中不可忽視的一個(gè)因素：外幣購買力增強(qiáng),。全球投資客紛紛前往日本置業(yè),，一定程度推高房價(jià)；日本居民手中貨幣貶值,，面對(duì)上漲的房價(jià),，選擇購買房產(chǎn)保值，進(jìn)而托住房價(jià),。

外資加上尋求保值的內(nèi)資綜合作用,，共同托起了日本這一輪的樓市繁華。

日本人“買下全世界”,？

在經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之前,，日本一直流行所謂的“土地神話”，即“土地價(jià)格絕對(duì)不會(huì)下降”,。

“土地神話”可追溯至戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)重建時(shí)期,。當(dāng)?shù)氐鬲M人稠的客觀條件以及深入人心的希望擁有自家住宅的文化傳統(tǒng)促使土地價(jià)格不斷上漲。

同時(shí),，日本的商業(yè)銀行原則上以土地為擔(dān)保進(jìn)行貸款,，而非如歐美銀行那樣以項(xiàng)目融資為主，這又令日本土地產(chǎn)生了超出實(shí)用功能之外的金融功能,。

尤其在1984年推行金融自由化后,，銀行間貸款競爭加劇，刺激更多借款人抵押土地進(jìn)行貸款,，再次推高日本地價(jià),，并進(jìn)一步滋生投機(jī)行為，直至遠(yuǎn)超出實(shí)用價(jià)值,，朝著泡沫化方向發(fā)展,。

另一方面，地價(jià)上漲也令日本股市大漲——企業(yè)擁有工廠等不動(dòng)產(chǎn),，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不斷飛升,，企業(yè)價(jià)值即股票價(jià)格也隨之上升。企業(yè)自身由于股價(jià)高漲更容易獲得融資,，這進(jìn)一步加劇著日本經(jīng)濟(jì)過熱的表現(xiàn),。

1985年9月，美國,、日本,、英國、法國,、聯(lián)邦德國5國財(cái)長和央行行長于紐約廣場飯店會(huì)晤后簽署協(xié)議,，決定聯(lián)合干預(yù)外匯市場，下調(diào)美元對(duì)其他貨幣的匯率,，后稱《廣場協(xié)議》,。其導(dǎo)致的直接后果是日元從之前的1美元兌240日元漲到了1美元兌150日元。

日元升值后,，日本出口急劇下降,，1986年4-8月，日本實(shí)際出口額比上年同期減少7.8％,。同期,，日本實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率為2.2％，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn),。

為應(yīng)對(duì)“日元升值蕭條”,，日本央行連續(xù)5次下調(diào)貼現(xiàn)率，至1987年將法定利率降到2.5%,，突破歷史新低,。

同時(shí)，日本政府又增加政策性貸款,，大量財(cái)政支出用于公用事業(yè),、住宅融資和減稅補(bǔ)貼，希望通過增加投資刺激內(nèi)需,，以對(duì)沖日元升值對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,。

此舉讓日本經(jīng)濟(jì)泡沫的狂歡又膨脹了幾年。招商證券一項(xiàng)研報(bào)分析,，出口降低導(dǎo)致實(shí)業(yè)不再容易賺錢,，使得資本涌向有利可圖的金融、地產(chǎn)行業(yè),。

從1985至1989年,，日經(jīng)225指數(shù)漲幅達(dá)到391.4％，股票市場總市值上漲到611萬億日元,，相當(dāng)于GDP的1.48倍,。日本土地價(jià)格也在1990年9月到達(dá)頂峰，是1985年的四倍。

日本民眾,、企業(yè),、金融機(jī)構(gòu)紛紛把資金投入股市和房地產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了泡沫,。

彼時(shí)剛剛經(jīng)歷日元升值,、購買力進(jìn)一步上漲的日本民眾認(rèn)為，只要愿意,，他們就能買下全世界,，而日本經(jīng)濟(jì)的高速增長也永遠(yuǎn)不會(huì)停歇。

1989年,，日本巨頭三菱斥資2000億日元買下紐約洛克菲勒中心,，這棟建筑此前歸屬于洛克菲勒財(cái)團(tuán)，被美國視作國家歷史地標(biāo),；索尼則以6700億日元收購了美國的文化象征哥倫比亞電影公司,。

那時(shí)的日本甚至流行這樣一個(gè)說法：東京23區(qū)的地價(jià)總和可以買下整個(gè)美國。殊不知,，這卻是日本經(jīng)濟(jì)最后的狂歡,。

從“土地神話”到“廢柴一代”

1989年5月，日本銀行調(diào)高法定利率,，次年1月,，日本股價(jià)開始暴跌；1991年4月,，大藏省對(duì)土地?fù)?dān)保融資進(jìn)行總量限制,；1992年4月，日本著手土地稅制改革,，設(shè)立地價(jià)稅,、強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益稅的征收。至1995年,，日本土地價(jià)格開始大幅下跌,。

受制于“土地本位制”，日本經(jīng)濟(jì)圍繞土地價(jià)格運(yùn)行,，而“土地神話”的破滅,，讓整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)30年的滯漲。

日本銀行上調(diào)利率和對(duì)土地?fù)?dān)保融資實(shí)行總量規(guī)制被認(rèn)為是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的直接誘因,。

成長于這一背景下的年輕人似乎再努力也無法突破大環(huán)境的萎靡,，干脆頹廢躺平、奉行低物欲主義,，因此也被稱為“廢柴一代”和“垮掉的一代”,。

而如7-11、優(yōu)衣庫、無印良品這類企業(yè),，之所以能在那一時(shí)期逆勢崛起,，也是因?yàn)槠鋻仐壠放埔鐑r(jià)、回歸實(shí)用主義,、主打性價(jià)比的特質(zhì)剛好切中了“平成一代”（1989年至2019年）低物欲的消費(fèi)習(xí)慣,。

1991年，日本7-11代理商伊藤洋華堂反向收購美國老東家7-11總部73%的股份,，成為“平成一代”單身社會(huì)的最佳注腳。

在消費(fèi)領(lǐng)域深耕多年的投資人黃海分析,，7-11的發(fā)展趨勢與一個(gè)社會(huì)的單身化程度緊密相關(guān),，因?yàn)楸憷陜?nèi)售賣的盒飯、果切等商品本質(zhì)上適配的就是單身人群,。

而這類企業(yè)的逆勢擴(kuò)張也生動(dòng)體現(xiàn)了日本平成時(shí)代的社會(huì)氛圍：更多年輕人紛紛選擇單身甚至啃老,，消費(fèi)理念崇尚節(jié)儉，甚至可以舍棄基本生存以外的物質(zhì)需求,。

日本年輕人“不戀,、不婚、不生”,，每天走進(jìn)便利店享受一份“一人食”套餐,，直接促成了日本便利店業(yè)態(tài)的繁盛。

“日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一落千丈,，很多日本消費(fèi)者會(huì)突然發(fā)現(xiàn),，他們的職業(yè)發(fā)展和未來薪資的漲幅并不像他們此前預(yù)計(jì)的那么樂觀。從1990年開始,，日本的經(jīng)濟(jì)增速幾乎進(jìn)入停滯,，整個(gè)消費(fèi)往低客單價(jià)的便宜商品去發(fā)展，是順理成章的,?！秉S海說。

這與上世紀(jì)50,、60年代出生,，從泡沫巔峰時(shí)期一路走來的上一代相比，對(duì)比鮮明,。如今站在日本商場或街頭,，60、70歲的老年人明顯更舍得在衣著配飾上花錢,。

上世紀(jì)60年代開始,，國際大品牌一齊進(jìn)入日本，到80年代初，日本已成歐美奢侈品品牌最重要的國際市場之一,。

黃?；貞浀剑瑤啄昵八ト毡究疾鞎r(shí)就曾注意到在日本游戲廳內(nèi)打游戲的很多都是老年人,。

“經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)高速增長的年輕人變老了,，但年輕時(shí)養(yǎng)成的興趣和消費(fèi)習(xí)慣一直陪伴他們到了老年?！?/p>

從泡沫時(shí)期一路走來,，見識(shí)過全世界好產(chǎn)品的日本老人，消費(fèi)起來“由富入儉難”,，眼界和要求仍停留在泡沫經(jīng)濟(jì)的遺夢(mèng)里,。

有錢的老年人不再把財(cái)富向房地產(chǎn)傾斜，年輕人不再執(zhí)著于奮斗半生勢必要拿下一套自己的居所,，外國投資客樂于“吸低”,，這大概就是日本房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了。

（應(yīng)受訪者要求,，文中周巖,、陸維均為化名）